재혼 후 증여와 특별매매 관련

Question

아버지 재산은 서울에 집 1채 ( 최근 24년기준 5억6천억)
경기도에 집2채(각 매매가 1-2억 정도)  전세로 거주하는 집, 지방에  땅1개 약 3천만원.

-아버지는 작년에 재혼(재혼을 해서 미리 재산을 제 앞으로 돌릴 계획)
-23년도 부터 지금까지 제가 1억원을 빌려드린 이력이 있습니다(이체한 기록있음) 
-원래는 서울 집 1채를 증여 할 계획( 취득록세 1500+ 증여세 8000만원)이였는데 
-서울에 있는 집 1채를 특별매매로 해서 매달 100만원씩 갚는 조건으로 진행하고 
경비도에 있는 집1채를 증여 받을 계획도 고려중.

여기서 제가 궁금한건 
감정평가를 통해 5억으로 산정해서 30% 저렴하게 사게 되면 3억5천만원데

1. 제가 드린 1억을 차감한 나머지 차액 2억5천만원을 매달 100만원씩 상환하는 조건으로 해서 계약서를 쓸수 있는지 
( 갚고 나서 부동산이전을 시킬 수 있는지 아니면 100만원씩 상환조건으로 변경가능한지)

2. 20-30년간 매달 100만원씩 드릴계획을 갖고 있는데  10년마다 
이 상황에서 5천만원 비과세를 추가로 공제 받을 수 있는지 
- 총 2억 5천 
 비과세 5천 
10년후 비과세 5천
20년후 비과세 5천
궁금합니다

궁금합니다

심규덕 변호사 · Answer

1. 요약
부친의 재산 이전에 대해 고민이 많으신 상황에 깊이 공감합니다. 부동산 매매 형식으로 진행시 시가보다 현저히 낮은 금액으로 거래하면 차액이 증여로 간주될 수 있으며, 매월 100만원 상환 조건은 가능하나 법적 보호를 위한 적절한 계약 구조가 필요합니다.

2. 핵심 논점별로 살펴보자면
가. 특별매매 및 분할상환 가능성
감정평가액 5억원 대비 3.5억원에 매매하는 경우, 1억원 채권은 상계 처리가 가능합니다. 나머지 2.5억원에 대해 매월 100만원씩 상환하는 조건은 법적으로 가능하나, 소유권 이전 시점에 대해 명확한 계약이 필요합니다. '조건부 이전 후 채권설정' 또는 '대금 완납 후 이전' 방식 중 선택하여 공증을 통해 진행하는 것이 안전합니다.

나. 증여세 관련 사항
시가와 거래가액의 차이가 30% 이상이면 차액에 대해 증여세가 부과될 수 있습니다. 또한 장기 분할상환 방식은 세무당국이 실질적 증여로 볼 가능성이 있어, 이자 상당액도 증여로 간주될 수 있습니다. 매매대금 상환은 증여가 아닌 채무 이행이므로 10년마다 5천만원 증여세 비과세 혜택은 적용되지 않습니다.

다. 결론
원하시는 방향으로 진행은 가능하나, 증여세 위험을 최소화하기 위해서는 합리적인 매매가액 설정과 적절한 이자율 적용이 필요합니다. 구체적인 계약 구조와 세무 처리에 대해서는 반드시 세무사와 추가 상담을 받으시기를 권장드립니다.

김정묵 변호사 · Answer

아버지로부터 부동산을 매매 형식으로 이전받는 경우, 실제로 매매대금을 지급하고 소유권이전이 이루어진다면 ‘증여’가 아닌 ‘양도’로 취급되며, 증여세가 아닌 양도소득세 및 취득세 과세 대상입니다. 그러나 시가보다 현저히 낮은 금액(예: 감정가 5억에서 3.5억)에 거래하면 그 차액 1.5억은 ‘저가양수에 따른 증여’로 보아 증여세 과세 대상이 되며, 그 외 1억은 기존 금전채권과 상계 가능하지만, 계약서에 이를 명확히 반영해야 합니다. 매월 100만원씩 상환 조건은 가능한 구조이나, ‘대금 완납 후 이전’ 또는 ‘조건부 이전 후 채권설정’ 형식으로 정해야 등기 실무와 충돌이 없습니다. 다만 이는 부동산 매매와 분할 지급 계약으로 공증 혹은 확정일자 등 적법 절차를 따라야 합니다. 또한 ‘10년마다 5천만원 증여세 비과세’는 순수한 증여의 경우에만 적용되며, 대가를 지급하는 매매 또는 채권 상계 방식에서는 적용되지 않습니다. 즉, 매매나 상환 조건에 따른 이전은 증여가 아니므로 해당 공제는 불가합니다. 전체 거래 구조는 세무리스크가 크므로 반드시 세무사와 변호사와 협의해 설계하셔야 안전합니다.

한대섭 변호사 · Answer

1. 감정평가액 5억 원 대비 3.5억 원은 30% 할인된 금액입니다. 상속세 및 증여세법상 시가(또는 감정평가액)와 거래가액의 차이가 시가의 30% 또는 3억 원 중 적은 금액 이상 차이 나면 그 차액에 대해 증여로 간주하여 증여세가 부과될 수 있습니다. 3.5억원은 5억원의 30% 해당되어 경계에 있으나 만약 감정평가액이 5억보다 조금이라도 높으면 증여세 문제가 발생할 수 있습니다.

2. 20년 이상 월 100만 원 상환 조건 약정은 법적으로 얼마든지 가능합니다. 그러나 일반적인 상업 거래에서 매우 비현실적이라고 볼 수 있습니다. 세무 당국은 이러한 장기간 분할 상환을 실질적인 매매 대금 지급으로 보기 어렵다고 판단하여 전체 거래를 증여로 추정하거나, 최소한 2.5억 원에 대한 이자 상당액을 증여로 볼 가능성이 높습니다. 정상적인 매매라면 금융기관 대출을 활용하거나, 자녀의 자금 출처를 명확히 하고 단기간에 대금 지급이 이루어지는 것이 일반적입니다.

3. 별도로 매달 100만원씩 드리는 것이 아니라 위와 같이 매매대금조로 매달 100만 원씩 지급하는 것을 말씀하시는 것으로 보이는데 이는 매매 대금의 상환입니다. 즉, 증여가 아니라 채무의 이행입니다. 증여세 공제는 '증여받는 재산'에 대해 적용되는 것이지, 매매 대금 상환에 대해 적용되는 것이 아닙니다.