계약명의신탁 무효를 원인으로 하는 부당이득 반환 청구 인용사례 

계약명의신탁이란?

안녕하십니까. 조훈목 변호사입니다.

명의신탁은 일반 대중에게도 상당히 익숙한 법률용어 중 하나입니다. 그 사전적 의미는 '특정 재산의 실질적 소유자(신탁자)와 등기부상 명의자(수탁자)를 다르게 하는 계약'으로 정의할 수 있겠습니다.

대체로 부동산 자산에서 세금 문제 등을 회피하기 위하여 명의신탁 약정을 하는 경우가 많은데, 현행 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 '부실법')은 명의신탁 약정은 기본적으로 무효임을 명시하고 있습니다(법 제4조 제1항).

그런데 부실법은 '부동산에 관한 물권(소유권)을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우' 예외적으로 명의신탁약정이 이루어진 부동산을 양수인이 유효하게 취득할 수 있음을 규정하고 있습니다(법 제4조 제2항).

쉽게 말해 명의신탁자가 부동산 매매계약의 당사자로 등장하지 않고, 오로지 명의수탁자가 계약 당사자가 되고, 그 매매 상대방이 명의신탁약정 사실을 알지 못하는 경우에는 명의신탁 부동산에 관한 매매계약 유효하게 성립하게 되는 것입니다. 이러한 계약명의신탁 유형을 '계약명의신탁'이라 합니다.

이 경우 명의신탁자는 명의신탁계약이 무효임을 이유로 명의수탁자에게 부동산 소유권의 이전을 청구할 수는 없고, 명의수탁자에게 지급하였던 매매대금, 취득세, 등록세 등 취득비용을 부당이득으로서 반환 청구할 수 있습니다(대법원 2010. 10. 14. 선고 2007다90432 판결).

이렇듯 부실법이 명의신탁 약정으로 인한 물권변동의 무효 예외 사유를 따로 규정하고 있는 이유는 명의신탁 약정 사실을 알기 어려운 부동산 거래자의 신뢰를 보호하고, 나아가 부동산 시장 전체의 시장 안정성을 담보하기 위함입니다. 이는 부실법이 입법되기 전까지 대한민국에서 명의신탁 약정이 빈번히 이루어졌다는 현실을 고려한 입법적 조치였습니다.

저 또한 다수의 명의신탁 관련 소송을 수행한 경험이 있는데, 이하에서는 계약명의신탁 약정에 따라 유효하게 부동산을 취득 명의수탁자를 상대로 매매대금 부당이득반환 청구 소송을 제기하여 인용 판결을 받은 사례를 소개하도록 하겠습니다(구체적인 사실관계는 의뢰인 개인정보보호를 위하여 일부 수정, 변경하였음을 밝힙니다).

사 건 개 요

본 사건 의뢰인은 과거 신규 부동산 투자처를 물색하던 중, 본인 명의로 신규 부동산을 취득하게 되면 높은 양도소득세 등을 부담하여야 하는 상황을 우려하여 모친 명의로 부동산을 취득할 것을 마음먹게 되었습니다.

이에 의뢰인은 모친을 설득하여 모친 명의로 신규 부동산 매수 계약을 체결하기로 약정하였고(계약명의신탁 약정), 약정에 따라 총 3억 2천만 원에 달하는 현금을 모친 명의 은행 계좌로 이체하였습니다.

의뢰인 모친은 의뢰인으로부터 수령한 현금으로 서울 소재 주택을 매수하였고, 모친의 명의로 매수한 부동산에 관한 소유권이전등기 절차까지 정상적으로 경료하였습니다. 그리고 의뢰인은 모친이 부동산을 취득한 시점부터 매수 부동산에 대하여 발생한 공과금, 재산세 등 유지비를 계속 납부하였습니다.

그런데 의뢰인은 부동산 매수 시점으로부터 약 20년이 지난 시점에 이르러, 모친 명의로 주택이 등기된 사실을 확인한 의뢰인의 형제, 자매들이 평소 모친을 봉양하였다는 이유로 '모친 명의로 등기된 주택을 매각하여 매각 대금을 자식들에게 미리 증여하여 줄 것'을 요구하였다는 사실을 모친으로부터 전해 듣게 되었습니다.

이에 의뢰인께서는 모친 명의로 부동산을 계속 남겨두게 되면, 추후 형제, 자매들로부터 본인의 재산권을 침해받을 우려가 있다고 판단하여 조훈목 변호사에게 법률상담을 요청하였습니다.

담당 변호사의 조력

당시 의뢰인과 상담하였던 조훈목 변호사는 다음과 같은 해결책을 제안하였습니다.

1) 현 단계에서 모친 명의의 부동산을 임의 매각하여 매각 대금을 그대로 의뢰인이 수령할 경우에는 의뢰인이 향후 발생할 수 있는 상속재산분할 및 유류분 반환 소송에서 불이익을 받게 될 수 있다.

2) 또한, 의뢰인이 확실한 법적 근거 없이 모친으로부터 부동산 소유권 이전등기를 경료하거나, 부동산 매각 대금을 수령할 경우에는 세무당국으로부터 증여세 부과 처분을 받게 될 수도 있다.

3) 따라서 모친이 직접 부동산을 매각하고 그 매각 대금을 의뢰인에게 지급하기보다는, 의뢰인이 모친을 상대로 부당이득 반환 청구 소송을 제기하여 승소 판결을 받은 다음, 해당 승소 판결문을 근거로 부당이득 반환 채무의 대물변제를 원인으로 하는 소유권이전등기를 경료하는 것이 바람직하다.

4) 이러한 방식으로 의뢰인이 소유권이전 등기를 경료하게 되면, 세무당국으로부터 양도소득세를 부과 받지 않을 수 있고(등기 원인이 증여가 아닌 대물변제이므로), 추후 발생할 수 있는 상속 재산 관련 분쟁 가능성도 조기에 차단할 수 있다(마찬가지로 증여나 상속이 아닌 대물변제이므로).

의뢰인께서는 이러한 해결 제안을 수용하여, 곧바로 모친을 상대로 부동산 매매대금에 대한 부당이득 반환 청구 소송을 제기하였습니다.

당시 의뢰인의 모친이 의뢰인에 대하여 부당이득 반환 채무를 부담하고 있는 것은 다툼 없는 객관적 사실이었기에 모친 역시 의뢰인의 부당이득 반환 청구를 다투지 않았습니다.

사 건 결 과

당시 사건을 담당하였던 서울북부지방법원 제11민사부는 원고의 주장을 전부 받아들여 원고의 326,800,000원 부당이득 반환 청구를 전부 인용하는 판결을 내렸습니다.

판결문을 수령한 의뢰인은 모친으로부터 모친 명의 주택에 관한 대물변제를 원인으로 하는 소유권이전등기를 경료함으로써 당면한 모든 법률문제를 일거에 해결할 수 있게 되었습니다.

명의신탁 등 복잡한 법리가 문제 되는 사건에서는 일단 법률 전문가와 충분한 법률 상담을 받아볼 필요가 있습니다. 만약, 경솔하고 잘못된 판단으로 인한 법률행위를 끝마칠 경우에는 그로 인한 불이익이 감당할 수 없을 정도로 확대될 가능성이 매우 높기 때문입니다.

조훈목 변호사는 다수의 민사 소송과 자문을 성공적으로 수행한 경험을 보유하고 있으며, 이러한 경험을 바탕으로 의뢰인들에게 최적의 문제 해결책을 제시하고 있습니다. 만약, 명의신탁 등 문제로 어려움을 겪고 계신 분들이 있으시다면, 언제든지 연락 주시기 바랍니다. 최적의 해결책을 제시하도록 하겠습니다.