주택임대차보호법상 대항요건인 "점유"의 해석에 대한 문제 

1. 사안의 배경

주택임대차보호법에 따른 전입신고, 확정일자를 받고 거주하다가 임대차기간이 종료되어 임대차보증금을 임대인으로부터 반환받고자 하였으나 임대인이 돈이 없다면서 임대차보증금 반환을 거부하는 경우가 있습니다.

이 때 임차인은 우선 임차권등기명령을 신청하여 등기가 경료되면 이후 이사를 가는 등 점유를 상실하더라도 대항력을 유지할 수 있게 되는데, 문제는 임차권등기명령을 신청하여 등기가 경료되기 전 이사를 가는 경우입니다.

이렇게 이사를 가는 등 실제 거주를 하지 않게 되면 주택임대차보호법상 대항요건인 "점유"를 잃었다고 보아야 하는지에 대하여 판례를 검토하면서 분석하여 보도록 하겠습니다.

2. 판례 분석

주택임대차보호법상 대항력의 요건인 '점유'의 해석과 관련된 법령은 아래와 같습니다.

민법 제197조(점유의 태양): 점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정됩니다. 따라서 점유가 상실되었다는 점에 대한 증명책임은 이를 주장하는 측에게 있습니다.

민법 제198조(점유계속의 추정): 점유는 전후 양 시점에 점유한 사실이 있는 때에는 그 점유가 계속된 것으로 추정됩니다. 임차인은 임대차 개시 시점부터 임차권등기명령 시점까지 점유한 사실을 주장할 수 있으므로, 그 사이의 점유 계속은 법률상 추정될 수 있습니다.

'점유'의 개념과 관련하여 법원은 물리적, 현실적 지배만을 의미하는 것이 아니라 사회통념상 사실적 지배에 있다고 볼 수 있는 객관적 관계를 의미한다고 판단하고 있습니다.

점유의 판단 기준: 법원은 '주택의 인도' 즉, 점유는 사회통념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 할 수 있는 객관적 관계를 의미하며, 반드시 물건을 물리적·현실적으로 지배할 필요는 없다고 봅니다. 물건과 사람의 시간적·공간적 관계, 본권관계, 타인의 간섭가능성 등을 고려하여 사회통념에 따라 합목적적으로 판단해야 한다고 판시하였습니다. (부산지방법원 2025. 1. 8. 선고 2024가단329669 판결)

실거주 없이 짐을 남겨둔 경우의 점유 인정: 법원은 임차인이 임대차 기간 만료 후 짐의 대부분을 옮겼더라도, 임대인에게 연락이 닿지 않아 열쇠를 반환하지 못하고 타인의 간섭 가능성이 없었던 점 등을 종합하여 임차권등기 이후까지 점유가 계속되었다고 인정한 사례가 있습니다. 특히 해당 판례에서는 전기 및 수도 사용량이 없었다는 사실이 인정되었음에도 불구하고 점유의 계속을 인정하였습니다. (부산지방법원 2025. 1. 8. 선고 2024가단329669 판결)

일시적 거주 이전의 점유 인정: 다른 판례에서도 임차인이 층간소음 문제로 일시적으로 친정으로 이사하였으나, 부피가 큰 짐들을 그대로 두고 차임을 계속 납부한 사정 등을 들어 점유를 상실했거나 대항력이 소멸했다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 이는 임차인의 주거 이전이 점유의 완전한 포기를 의미하지 않음을 보여줍니다. (창원지방법원 2025. 1. 13. 선고 2024나111729 판결)

만약 임차인이 ① 짐을 그대로 남겨두었고, ② 임대인에게 집 비밀번호를 알려주지 않아 사실상의 지배를 계속 유지했으며, ③ 임대인과의 합의 하에 일시적으로 거주지를 옮긴 정황(녹취록)이 있다면, 법원은 점유가 계속되었다고 인정할 가능성이 높습니다.

3. 결어

저는 이처럼 주택임대차보증금 미반환시 임차인이 이사를 갈 경우 충족하여야 할 "점유"의 요건에 대하여 검토한 경험을 보유하고 있습니다.

만약 주택보증보험공사(허그)에서 "점유 상실"등을 사유로 보증이행청구를 거절하는 등의 사정이 있으시다면 언제든지 연락하여 주시기 바랍니다.