집합건물의 대지사용권의 수반성과 분리처분금지 

【대법원 2018. 12. 28. 선고 2018다219727 판결】

『[1] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다)에 의하면, 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다(제20조 제1항). 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없는 것이 원칙이고, 다만 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다(같은 조 제3항). 건물부분의 전부 또는 부속건물을 소유하는 자는 공정증서로써 위 규약에 상응하는 것을 정할 수 있다(같은 조 제4항, 제3조 제3항). 그러므로 집합건물 분양자가 전유부분 소유권은 구분소유자들에게 모두 이전하면서도 대지는 일부 지분에 관하여만 소유권이전등기를 해주고 나머지 지분을 그 명의로 남겨 둔 경우에 분양자 또는 그 보유지분을 양수한 양수인이 구분소유자들에 대하여 대지에 관한 공유지분권을 주장할 수 있으려면, 규약이나 공정증서로 전유부분과 대지사용권을 분리하여 처분할 수 있도록 정하였다는 등 특별한 사정이 있어야 한다. 그리고 이는 양수인이 체납처분에 의한 공매절차에서 분양자의 대지 지분을 취득한 경우에도 마찬가지이다.

[2] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제20조 제2항 본문의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다(집합건물법 제20조 제3항). 여기서 ‘선의’의 제3자라 함은 원칙적으로 집합건물의 대지로 되어 있는 사정을 모른 채 대지사용권의 목적이 되는 토지를 취득한 제3자를 뜻한다. 여기에는 토지 위에 집합건물이 존재하는 사실은 알았으나 해당 토지나 그 지분에 관하여 규약이나 공정증서(이하 ‘공정증서 등’이라 한다)로 전유부분과 대지사용권을 분리하여 처분할 수 있도록 정한 것으로 믿은 제3자도 포함된다. 다만 집합건물의 전유부분과 대지사용권이 분리되는 것을 최대한 억제하여 대지사용권 없는 구분소유권 발생을 방지함으로써 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하려는 집합건물법 제20조의 규정 취지 및 같은 조 제3항이 ‘분리처분금지의 취지를 등기하지 아니할 것’ 외에 ‘선의로 물권을 취득할 것’을 요건으로 정하고 있는 점 등을 종합하면, 단지 집합건물 대지에 관하여 대지권등기가 되어 있지 않다거나 일부 지분에 관해서만 대지권등기가 되었다는 사정만으로는 그 대지나 대지권등기가 되지 않은 나머지 대지 지분을 취득한 자를 선의의 제3자로 볼 수는 없다. 그와 같은 경우 대지나 그 지분을 취득한 제3자가 선의인지는 대지 일부에만 집합건물이 자리 잡고 있어 분양자가 나머지 대지 부분을 활용할 필요가 있는 경우 등 집합건물과 대지의 현황 등에 비추어 볼 때 공정증서 등으로 분리처분이 가능하도록 정할 필요성이 있었는지 여부, 분양자에게 유보된 대지 지분이 위와 같은 필요에 상응하는 것인지 여부, 제3자가 경매나 공매 등의 절차에서 대지 지분을 매수한 경우라면 해당 절차에서 공고된 대지의 현황과 권리관계 등 제반 사정까지 종합하여 판단하여야 한다.』

1. 관련 법리 - 집합건물의 대지사용권의 수반성과 분리처분금지

대법원 2018. 12. 28. 선고 2018다219727 판결은 [가. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다)에 의하면, 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다(제20조 제1항). 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없는 것이 원칙이고, 다만 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다(같은 조 제3항). 건물부분의 전부 또는 부속건물을 소유하는 자는 공정증서로써 위 규약에 상응하는 것을 정할 수 있다(같은 조 제4항, 제3조 제3항). 그러므로 집합건물 분양자가 전유부분 소유권은 구분소유자들에게 모두 이전하면서도 대지는 일부 지분에 관하여만 소유권이전등기를 해주고 나머지 지분을 그 명의로 남겨 둔 경우에 분양자 또는 그 보유지분을 양수한 양수인이 구분소유자들에 대하여 대지에 관한 공유지분권을 주장할 수 있으려면, 규약이나 공정증서로 전유부분과 대지사용권을 분리하여 처분할 수 있도록 정하였다는 등 특별한 사정이 있어야 한다. 그리고 이는 양수인이 체납처분에 의한 공매절차에서 분양자의 대지 지분을 취득한 경우에도 마찬가지이다.

나. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제20조 제2항 본문의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다(집합건물법 제20조 제3항). 여기서 ‘선의’의 제3자라 함은 원칙적으로 집합건물의 대지로 되어 있는 사정을 모른 채 대지사용권의 목적이 되는 토지를 취득한 제3자를 뜻한다. 여기에는 토지 위에 집합건물이 존재하는 사실은 알았으나 해당 토지나 그 지분에 관하여 규약이나 공정증서(이하 ‘공정증서 등’이라 한다)로 전유부분과 대지사용권을 분리하여 처분할 수 있도록 정한 것으로 믿은 제3자도 포함된다. 다만 집합건물의 전유부분과 대지사용권이 분리되는 것을 최대한 억제하여 대지사용권 없는 구분소유권 발생을 방지함으로써 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하려는 집합건물법 제20조의 규정 취지 및 같은 조 제3항이 ‘분리처분금지의 취지를 등기하지 아니할 것’ 외에 ‘선의로 물권을 취득할 것’을 요건으로 정하고 있는 점 등을 종합하면, 단지 집합건물 대지에 관하여 대지권등기가 되어 있지 않다거나 일부 지분에 관해서만 대지권등기가 되었다는 사정만으로는 그 대지나 대지권등기가 되지 않은 나머지 대지 지분을 취득한 자를 선의의 제3자로 볼 수는 없다. 그와 같은 경우 대지나 그 지분을 취득한 제3자가 선의인지는 대지 일부에만 집합건물이 자리 잡고 있어 분양자가 나머지 대지 부분을 활용할 필요가 있는 경우 등 집합건물과 대지의 현황 등에 비추어 볼 때 공정증서 등으로 분리처분이 가능하도록 정할 필요성이 있었는지 여부, 분양자에게 유보된 대지 지분이 위와 같은 필요에 상응하는 것인지 여부, 제3자가 경매나 공매 등의 절차에서 대지 지분을 매수한 경우라면 해당 절차에서 공고된 대지의 현황과 권리관계 등 제반 사정까지 종합하여 판단하여야 한다.]고 판시하면서,

[나. 앞서 본 법리에 비추어 원심의 판단을 살펴본다. 집합건물의 대지인 이 사건 토지 중 일부 지분에 관해서만 대지권등기가 되었다는 사정만으로는 대지권등기가 되지 않은 나머지 지분을 취득한 원고가 집합건물법 제20조 제3항에 정한 선의의 제3자에 당연히 해당한다고 볼 수 없다. 오히려 이 사건 건물과 토지의 현황 등에 비추어 볼 때 이 사건 지분을 나머지 대지 부분과 분리처분할 수 있도록 정할 필요성을 찾기 어려울 뿐만 아니라 원고 역시 그와 같은 필요성이 있다고 오신하였다고 볼 사정도 없는 점, 이 사건 토지 중 일부 지분에 관해서만 대지권등기가 되어 있었다는 사정 외에 원고가 분리처분을 허용하는 규약이나 공정증서 등이 작성되었을 것으로 오신할 만한 별다른 근거를 제시하지 못하고 있는 점 등 기록에 나타난 제반 사정에 비추어 보면, 원고는 피고들이 대항할 수 없는 선의의 제3자에 해당한다고 보기 어렵다.]고 판시하고 있습니다.

2. 대지권등기가 이루어지지 아니한 대지 소유권을 취득한 제3자의 부당이득반환 청구

가. 아례의 사례와 같이 대지권등기가 이루어지지 아니한 대지 지분의 소유권을 취득한 제3자가 집합건물의 구분소유자들을 상대로 부당이득반환 청구를 할 수 있는지 문제됩니다.

<사례>

甲은 자신이 소유하는 X토지 위에 집합건물의 건축허가를 받아 완공하고 2006. 8. 16.경 사용승인을 받았는데, X토지의 면적은 100㎡이었고, 위 집합건물은 면적이 동일한 10개의 전유부분으로 구성되어 있었고, 2006. 8. 17.경 X토지의 90/100 지분에 관하여 대지권이라는 뜻의 등기가 이루어졌습니다.

그런데, X토지의 나머지 10/100 지분은 대지권에 포함되지 않았고, 10/100 지분에 대해서 분리처분이 가능하다는 공정증서는 작성되지 아니 하였습니다.

甲은 2006. 8. 17.경 위 집합건물에 관하여 소유권보존등기를 하면서 각 구분건물별로 등기원인인 ‘2006. 8. 16. 대지권’, 대지권의 종류 ‘소유권 대지권’으로 한 대지권의 표시등기를 마쳤는데, 각 전유부분의 대지권 비율의 합계는 90/100이었습니다.

이후 甲의 명의로 남아 있는 X토지의 10/100 지분에 대해서 가압류, 체납처분에 따른 압류 등이 이루어졌고, 乙은 공매절차에서 대지권에 포함되지 않은 甲의 10/100 지분을 매수하여 2007. 4. 12.경 소유권이전등기를 마쳤고, 丙을 비롯한 집합건물의 구분소유자들은 X토지 전부를 집합건물의 대지로 점유⋅사용하고 있습니다.

이러한 경우 乙은 丙을 비롯한 구분소유자들에 대하여 10/100 지분에 대한 지료 상당의 부당이득의 반환을 청구할 수 있는지가 문제되는 것입니다.

나. 대지사용권은 전유부분을 위한 종된 권리이지만 전유부분이 처분되면 등기와 상관없이 전유부분의 처분에 따르게 됩니다.(대법원 2013. 11. 28. 선고 2012다103325 판결) 즉 전유부분의 구분소유권의 양도에 대해서는 성립요건주의가 적용되지만 대지사용권의 이전에 대해서는 성립요건주의가 적용되지 않습니다.{집합건물에서 구분소유자의 대지사용권은 규약이나 공정증서로써 달리 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 전유부분과 종속적 일체불가분성이 인정되므로(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제1항, 제2항), 대지소유권을 가진 집합건물의 건축자로부터 전유부분을 매수하여 그에 관한 소유권이전등기를 마친 매수인은 전유부분의 대지사용권에 해당하는 토지공유지분에 관한 이전등기를 마치지 아니한 때에도 토지공유지분에 대한 소유권을 취득합니다}

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위 가.항의 사례에서 ​X토지의 10/100 대지지분이 甲의 명의로 남아 있다고 하더라도 수반성의 원칙에 따라 위 대지지분도 구분소유자들에게 귀속되며, 등기부상에 甲의 명의로 남아 있는 10/100 등기는 무효가 됩니다.

​이에 원칙적으로 공매절차에서 乙은 10/100의 대지지분을 취득할 수 없습니다. 다만 乙이 10/100 대지지분이 대지사용권으로서 분리처분의 대상이 된 다는 점을 알지 못했다면, 즉 선의의 제3자라면 10/100 대지지분을 취득 할 수 있습니다.

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그런데 관련법리에 비추어 다음에서 보는 바와 같이 乙이 선의의 제3자에 해당하지 아니할 수 있다고 할 것입니다.

​첫째, ​X토지에 대한 10/100 지분이 대지권 등기에 포함되지 않았기 때문에 10/100 지분을 분리처분 할 수 있다는 공정증서나 규약이 존재했다고 乙이 신뢰했다고 하더라도 그러한 사정만으로 乙이 선의의 제3자에 해당하는 것은 아닌 것입니다. 즉 甲이 X토지의 90/100 지분에 대해서만 대지권 등기를 하였고 10/100 지분에 대해서는 대지권 등기를 하지 않았다고 해서 10/100의 지분을 취득한 乙은 10/100의 지분도 대지사용권이라는 점을 모르는 선의의 제3자에 당연히 해당하는 것은 아니라고 할 것입니다.

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둘째, 대지권 등기가 되어 있는 지분이 별도로 활용될 필요성이 있는지를 대지에 대해서 물권을 취득한 제3자가 판단해야 합니다. 즉 甲이 10/100 지분을 남겨둔 이유가 그 지분을 추가적인 집합건물을 건축하는 등 별도로 활용할 가능성이 때문이라고 믿었다는 점까지 乙이 입증해야 乙은 선의의 제3자에 해당할 수 있습니다. 이에 공정증서로 X토지에 대한 10/100의 지분을 분리처분 할 필요성이 있다고 乙이 믿을만한 사정이 있었다는 점이 입증되어야 乙은 선의의 제3자로 인정받을 수 있습니다.

​이처럼 대법원이 선의의 제3자의 기준을 엄격하게 설정한 것은 대법원이 판결문에서 밝히고 있듯이 전유부분과 대지사용권이 분리되는 것을 최대한 억제하여 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하려는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조의 취지를 고려한 결과입니다.

더 나아가 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제3항은 선의의 제3자에게 분리처분의 금지를 주장할 수 없다고 규정하고 있고 과실을 요건으로 하고 있지 않지만 대법원은 선의의 제3자로 인정되기 위해서 사실상 무과실을 요건으로 하고 있는바, 제3자가 분리처분의 필요성이 있다고 믿을만한 사정이 있는 경우에만 위 법 제20조 제3항에 의해서 보호받을 수 있다고 판단하였기 때문입니다.

그렇다면 乙은 선의의 제3자에 해당하지 않기 때문에 X토지의 10/100 지분을 취득할 수 없다고 볼 수 있고, 丙을 비롯한 구분소유자들에게 10/100 지분에 대한 지료 상당의 부당이득의 반환을 청구할 수 없다고 보아야 하지 않을까 합니다.