임대인의 해지권(차임 연체 상태의 전부나 일부가 해소되는 경우) 

1. 차임연체로 인한 임대인의 해지권 - 차임지급으로 연체상태가 완전히 해소되거나 일부 해소되는 경우

차임연체로 인한 임대인의 해지권이 그 후 차임지급으로 연체상태가 완전히 해소되거나 일부 해소되는 경우에도 존속하여 임대인이 해지권을 행사할 수 있는지에 대하여 대법원 판결은 존재하지 아니하는 것으로 보이고 하급심은 해지권을 인정한 사례도 있고 부인한 사례도 있습니다.

가. 해지권 부정사례

​서울중앙지방법원 2021. 9. 16. 선고 2021가단5024960 판결은 [임차인의 차임연체액이 2기 또는 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있는 것인바(민법 제640조, 상가임대차법 제10조의8), 임차인이 연속해서 2기 또는 3기의 차임을 연체한 때는 물론이고 연속해서 연체하지 않았더라도 연체차임 총액이 2기분 또는 3기분에 달하는 경우 해지권이 발생하는 것이고, 일단 해지권이 발생하였다고 하더라도 해지권을 행사하기 전 임차인의 차임 지급으로 연체 상태가 완전히 해소되거나 일부 해소되어 연체차임 총액이 2기분 또는 3기분에 달하지 않게 되는 경우에는 발생한 해지권은 소멸된다고 보아야 하며, 단지 과거에 2기분 또는 3기분에 달하는 차임 연체가 발생하였다는 사실은 적법한 해지사유가 된다고 볼 수 없다.]고 판시하고 있습니다.

​나. 해지권 긍정사례

​의정부지방법원 2017. 7. 12. 선고 2017나203603 판결은 [임차인이 차임을 3월 이상 연속하여 연체한 이상 그 차임 연체로 임대인의 계약 해지권이 발생하며, 이와 같은 임대인의 계약 해지권은 임차인의 반복된 차임연체로 인하여 신뢰가 상실된 경우 임대인이 계속적 계약인 임대차계약으로부터 벗어날 수 있도록 한 취지이므로, 사후에 변제 등의 사유로 연체 차임이 소멸한다 하더라도 종전의 차임 연체를 이유로 임대인이 이미 취득한 해지권이 소멸된다고 볼 수는 없다.]고 판시하고 있습니다.

위 의정부지방법원 2017. 7. 12. 선고 2017나203603 판결의 상고심인 대법원 2017. 9. 28. 선고 2017다251236 판결은 심리불속행 기각 판결을 선고하여 원심판결을 확정하였습니다.

한편, 청주지방법원 영동지원 2019. 8. 30. 선고 2018가단4504 판결, 서울남부지방법원 2018. 12. 13. 선고 2018나50466(본소),2018나50473(반소) 판결 등도 위 의정부지방법원 2017. 7. 12. 선고 2017나203603 판결과 같은 취지로 판시하고 있습니다.

다. 소결

위에서 보는 바와 같이 차임연체로 인한 임대인의 해지권이 그 후 차임지급으로 연체상태가 완전히 해소되거나 일부 해소되는 경우에도 존속하여 임대인이 해지권을 행사할 수 있는지에 대하여 명시적인 대법원의 입장은 없는 것으로 보이고, 하급심은 ① "일단 해지권이 발생하였다고 하더라도 해지권을 행사하기 전 임차인의 차임 지급으로 연체 상태가 완전히 해소되거나 일부 해소되어 연체차임 총액이 2기분 또는 3기분에 달하지 않게 되는 경우에는 발생한 해지권은 소멸된다고 보아야 하며, 단지 과거에 2기분 또는 3기분에 달하는 차임 연체가 발생하였다는 사실은 적법한 해지사유가 된다고 볼 수 없다."는 판시한 바 있고

​② "민법 제641조에 의하여 준용되는 민법 제640조가 규정한 차임연체에 따른 임대인의 임대차계약 해지권은 임차인의 반복된 차임연체로 인하여 신뢰가 상실된 경우 임대인이 계속적 계약인 임대차계약에서 벗어날 수 있도록 한 취지이므로, 사후에 변제 등의 사유로 연체 차임이 소멸한다 하더라도 종전의 차임연체를 이유로 임대인이 이미 취득한 해지권이 소멸된다고 볼 수 없다."는 판시한 바가 있는 등 해지권 인정여부에 대하여 하급심 간에도 그 입장이 통일되어 있지 아니합니다.

​그런데 위 의정부지방법원 2017. 7. 12. 선고 2017나203603 사건(해지권 인정)의 상고심에서 대법원은 심리불속행 기각 판결을 선고하여 원심판결을 확정하였습니다.(대법원 2017. 9. 28. 선고 2017다251236 판결 - 심리불속행 기각)

​따라서 아래 3.항에서 보는 바와 같은 대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결에 비추어 의문의 여지가 없는 것은 아니지만, 민법 제641조에 의하여 준용되는 민법 제640조가 규정한 차임연체에 따른 임대인의 임대차계약 해지권은 임차인의 반복된 차임연체로 인하여 신뢰가 상실된 경우 임대인이 계속적 계약인 임대차계약에서 벗어날 수 있도록 한 취지이므로, 사후에 변제 등의 사유로 연체 차임이 소멸한다 하더라도 종전의 차임연체를 이유로 임대인이 이미 취득한 해지권이 소멸된다고 볼 수 없다고 보아야 하지 않을까 합니다. 다만, 해지권은 형성권으로서 제척기간은 권리 발생시로부터 10년입니다.

2. 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 본문에 따라 계약갱신을 요구하였더라도 임대인이나 같은 법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인이 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내에 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는지 여부(원칙적 적극)

​대법원은 [주택임대차보호법 제6조, 제6조의3 등 관련 규정의 내용과 체계, 입법 취지 등을 종합하여 보면, 임차인이 같은 법 제6조의3 제1항 본문에 따라 계약갱신을 요구하였더라도, 임대인으로서는 특별한 사정이 없는 한 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내(임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간)라면 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 같은 법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 위 갱신거절 기간 내에 위 제8호에 따른 갱신거절 사유를 주장할 수 있다고 보아야 한다.]고 판시하고 있습니다.(대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결)

​위 대법원 판결의 취지에 비추어 보면 주택임대차보호법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내(임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간)라면 임대인은 같은 법 6조의 3 제1항 단서 각호에 따른 사유를 들어 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있을 것입니다,

​3. 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있는 경우, 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는지 여부(적극)

​대법원은 [상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제10조의8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 ‘차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’라고 규정하였다. 반면 임대인이 임대차기간 만료를 앞두고 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유에 관해서는 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’라고 문언을 달리하여 규정하고 있다(상가임대차법 제10조 제1항 제1호). 그 취지는, 임대차계약 관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다.

위 규정들의 문언과 취지에 비추어 보면, 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다.]라고 판시하고 있습니다.(대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결)