🔎 권리금이란?
임대차목적물인 상가 건물에서 영업을 하는자(기존 임차인)가 영업상 유·무형의 이익을 양수인(신규 임차인)에게 넘겨주면서 받는 금전 등의 대가를 말합니다.
보통은 쉽게 바닥권리금, 시설권리금, 영업권리금으로 구분하지만, 법적으로 산정기준이 명확히 정해진 것은 없다보니, 거래 당사자들간의 자율적인 흥정이나 조율로 결정되고는 합니다.
당연히 유동인구가 많아 장사가 잘되는 지리적인 이점이 있거나, 인테리어·시설물의 가치가 높은 경우에는 권리금도 높게 책정될 수 있는데요. 그럼에도 많은 분들이 권리금 지출을 감수하는 이유는 나중에 나도 다음 양수인(신규 임차인)으로부터 회수할 수 있기 때문입니다.
임대차계약이 중요합니다!
임차인은 내 가게를 양수인에게 권리금을 받고 넘겨줄 수 있습니다. 이를 양도양수계약, 권리금계약이라고도 칭하는데요.
그런데 양수인이 내 가게를 넘겨받아 운영하기 위해서는 임대인과의 임대차계약이 필히 진행되어야 합니다. 만약 임대차계약이 체결되지 않는다면 사실상 동일 자리에서의 가게운영은 불가능하기 때문이죠.
따라서 상가임대차보호법에서는 아래와 같이 기존 임차인이 신규임차인을 임대인에게 주선하도록 규정하고 있습니다.
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)
⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.
임대인이 거부하면 어쩌죠?
임대인이 신규임차인과의 임대차계약을 거부한다면, 사실상 임차인은 권리금회수가 불가능해 그만큼의 손해를 입게됩니다.
이에 상가임대차보호법에서는 임차인의 권리금회수 기회를 보호해주기 위하여, "정당한 사유없이 신규임차인과의 계약 체결을 거부해서는 안되며, 정당한 사유가 없었다면 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있다"는 규정을 두고 있습니다.
여기서 '정당한 사유'의 해석을 자의로 하셔서는 안됩니다. 법에서는 정당한 사유를 법 제10조의4 제2항에 규정하고 있어 해당 사유가 있다면 거절할 수 있으며, 적어도 그에 준하는 사정으로 평가받을 수 있어야만 가능합니다.
뿐만 아니라 임차인의 3기의 차임액에 달하는 차임연체 사실이 있는 때에도 임대인은 정당하게 거부할 수 있습니다.
따라서 상가 권리금회수를 하지 못한 임차인께서는 종로부동산전문변호사의 도움을 받아 손해배상청구소송 요건을 총족하는지 확인하시고 소송을 준비하시는 것이 좋습니다.
33년된 건물 노후에 따른 전체 리모델링 공사로
신규임차인과의 계약 거부한 임대인, 법원의 판결은?
원고와 피고는 2020년경 임대차계약을 체결한 뒤 음식점으로 운영해왔습니다. 원고는 2021년경 피고에게 '임대차계약을 더이상 갱신하지 않고, 양수인에게 점포에 관한 권리를 양도하겠다'는 통지를 하고, 양수인과 권리금계약을 체결하였습니다.
그러나 피고는 '건물 노후로 인하여 건물 전체 리모델링 계획이 있어 계약연장이 어렵다'며 신규임차인과의 계약체결을 거절하였고, 원고는 권리금계약을 파기하였습니다.
결국 권리금회수를 하지 못한 원고는 피고를 상대로 손해배상청구소송을 제기하였습니다.
이에 피고는 '건물이 33년이 경과한 노후화 된 건물로 공사가 필요하며, 공사를 위해서는 임차인의 퇴거가 선행되어야 하므로 정당한 사유가 존재한다'고 반박했습니다.
그러나 법원은 피고의 주장을 받아들이지 않았습니다. 이 사건 건물이 33년 정도 되었고, 피고가 이후 하수관공사를 시행한 사실을 인정할 수는 있으나, 이 사건 건물이 노후 · 훼손 또는 일부 멸실 등 안전사고의 우려가 있음을 인정하기에 부족하다고 보았습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 단서, 제10조 제1항 제7호 나목은 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우에 해당하여 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 예외적으로 임차인의 권리금 회수기회 보호에 관한 제10조의4 제1항이 적용되지 아니하는 것으로 정하고 있습니다.
또 피고가 ①이 사건 건물 전체를 매도할 계획을 가지고 있었던 점 ②피고가 이 사건 임대차계약 종료 후 하수관공사 외에 건물의 보수나 리모델링 공사를 진행하였다고 볼 만한 증거가 없는 점 등에 비추어 보면, 피고가 이 사건 점포의 점유를 회복할 필요가 있다거나 그밖에 피고에게 신규임차인과의 임대차계약을 거절할 정당한 사유가 있다고 보기 어렵다고 본것입니다.
이에 "피고는 원고에게 손해배상금으로 1억7,000만원을 지급하라"고 판결한 사례입니다.
상가 권리금회수 방해로 인한 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 규정하고 있습니다. 이때 정확한 권리금 책정을 위해 법원감정 절차를 진행하기도 합니다.
또 법원이 손해의 공평한 부담이라는 견지에서 피고의 손해배상책임을 일부 제한하기도 하므로, 종로부동산전문변호사의 충분한 법률적 판단을 받아보시고 소송을 결정하시기 바랍니다.
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