[계약] 가계약금, 계약이 무산되면 돌려받을 수 있을까? 

1. “가계약금 돌려받을 수 있나요?”

부동산 계약 과정에서 정식 계약 전에 일부 금액을 먼저 보내는 경우가 많습니다. 흔히 이를 ‘가계약금’이라 부르죠. 본계약이 체결되지 못했을 경우, 이 돈을 돌려받을 수 있는지에 대해 문의를 자주 받습니다.

• 매도인/임대인: “그건 위약금이라 돌려줄 수 없습니다.”

• 매수인/임차인: “계약도 안 했는데 왜 돈을 못 돌려받죠?”

이 글에서는 대법원 2022. 9. 29. 선고 2022다247187 판결을 중심으로 가계약금의 법적 성격과 반환 가능성에 대해 살펴보겠습니다.

2. 가계약금과 계약금, 무엇이 다른가?

민법 제565조 (해약금)

① 매매의 당사자일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

출처 입력

민법 제565조는 계약금을 해약금으로 보아, 계약금 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 배액을 반환함으로써 계약을 해제할 수 있다고 규정합니다. 하지만 이는 정식 계약 체결 이후 지급된 계약금을 전제로 한 조항입니다.

반면, 가계약금은 본계약 체결 이전에 거래 의사 표시 차원에서 주고받는 금전입니다. 가계약금은 다음과 같이 계약금과 다른 특징을 갖습니다:

• 본계약 체결을 전제로 한 임시적 금전 지급

• 대상·가격·조건 등 계약의 본질적 요소에 대한 확정적 합의가 없는 교섭단계

• 민법 제565조의 해약금 추정 조항이 당연히 적용되는 것은 아님

3. 대법원 판례로 본 가계약금 반환 기준

이 사건에서 원고는 임차 목적의 아파트를 보기 위해 피고 소유 부동산을 방문했고, 본계약 전 단계에서 300만 원을 가계약금 명목으로 지급했습니다. 그러나 이후 개인 사정으로 계약 체결을 포기했고, 피고는 가계약금 반환을 거절합니다.

원심은 이를 해약금으로 보아 피고의 몰취를 인정했지만, 대법원은 이를 명확히 부정하며 다음과 같이 판시했습니다.

“본계약이 성립되지 않은 이상, 특별한 약정이 없는 한 가계약금은 반환되어야 한다.”

대법원 2022. 9. 29. 선고 2022다247187 판결

또한, 다음과 같은 요건을 들어 '가계약금'이 해약금으로 인정되기 위한 조건을 제시했습니다:

• 가계약금 지급시 계약의 주요사항(대상, 가격, 조건 등)에 대한 확정적 합의가 없었을 것

• 가계약금을 해약금으로 본다는 명시적 약정이 존재할 것

이 요건이 충족되지 않으면, 가계약금은 단순한 거래의사 표시일 뿐이며 반환이 원칙이라는 것입니다.

4. 그렇다면 어떤 경우에 가계약금 반환이 어려울까?

다음과 같은 예외적 상황에서는 가계약금 반환이 부정될 수도 있습니다.

5. 김상윤 변호사의 실무 조언

“가계약금이라고 해서 계약금과 같은 효력이 있다고 착각하시면 안 됩니다. 계약서 작성 전이라면 돌려받을 수 있는 권리가 있을 수 있습니다. 다만 거래 당시 주고받은 대화, 서면 약정, 계약 진행 경과에 따라 결과는 달라질 수 있으므로, 혼자 판단하지 마시고 꼭 법률전문가의 상담을 받아보시길 권합니다.”

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