불법건축물 매매, 계약 취소 또는 해제할 수 있을까? 

집을 샀는데 뒤늦게 불법건축물임을 알았다면?
철거명령, 이행강제금, 심지어 계약 자체를 되돌려야 할 상황일 수 있습니다.
과연 계약을 취소하거나 해제할 수 있을까요?

1. 언제 계약 취소가 가능할까?

불법 여부를 알지 못하고 계약했다면, 기망·착오에 의한 취소가 가능합니다.
특히 불법 부분이 건물 전체 면적의 약 15% 이상이고, 단순 확장이 아니라 벽·지붕까지 증축된 구조 변경 수준이라면 계약의 중요 부분에 해당해 취소 또는 해제가 인정될 수 있습니다.

👉 핵심: 불법면적이 크고 건물 구조에 중대한 영향을 준 경우 → 취소·해제 가능성 높음

2. 판례가 보여준 기준

• 아파트 거실의 1/3을 불법 증축 → 계약 취소 인정

• 단순 발코니 확장은 불법이라도 취소 사유로 보기 어려움

• 불법 증축이 명백해 철거·이행강제금이 불가피하고, 매매 당시 봤던 건물과 달라지는 경우 → 계약 취소 인정

👉 불법 여부의 중대성 + 매수인이 예상한 주거 환경의 변질 여부가 판결 기준

3. “몰랐다”는 점을 어떻게 입증할까?

계약 당시 불법임을 몰랐다는 점을 보여야 합니다.

• 중개대상물 확인·설명서에 “위반 없음” 표시 → 매수인 선의 입증 근거

• 외관상 불법이 명백히 드러나는 경우라면 “알고 계약”한 것으로 간주될 수 있음

👉 포인트: 매매계약 체결 당시 매수인의 인식 여부가 취소·해제 가능성의 핵심

4. 정리 – 취소 가능성 체크리스트

• 불법 여부 고지받지 않음

• 불법 증축 면적이 전체의 15% 이상

• 단순 확장이 아닌 구조 변경

• 매수인이 불법성을 인식하지 못했다는 점이 입증됨

위 요건이 충족되면 계약 취소·해제 가능성이 높습니다.
반대로 불법 부분이 작고 눈에 띄는 경우라면 인정되기 어렵습니다.

결론

불법건축물 매매 분쟁은 단순히 계약서 한 장으로 해결되지 않습니다.
불법의 정도, 고지 여부, 매수인의 인식, 판례의 흐름까지 종합적으로 따져야 합니다.
전문가와 조기에 전략을 세우는 것이 불필요한 손해를 막는 유일한 방법입니다.