전세사기 당했다면? 지금 바로 해야 할 대처법 총정리 

전세사기는 이미 사회적 재난입니다.
특히 빌라·다가구 건물에서 임대인이 호실 전체를 전세로 돌려 보증금으로 다른 사업에 투자한 뒤, 시세가 떨어지자 재산을 빼돌리고 잠적하는 패턴이 많습니다.

임대인과 연락이 끊기고, 보증금은 묶여 있고, 절망감이 몰려올 수 있습니다.
하지만 아직 늦지 않았습니다. 지금 이 순간부터 법적 절차를 밟으셔야 합니다.

1. 계약 종료부터 확실히

보증금 반환을 청구하려면 임대차계약 해지·종료가 선행돼야 합니다.

• 합의로 계약 해지 → 반환 청구 가능

• 집이 경매에 들어가면 → 임차인의 일방적 통보로 계약 해지 가능

👉 임대차계약 해지가 우선적으로 필요합니다.

2. 임차권등기 + 지급명령

이사할 예정이라면 우선 임차권등기를 해두세요.
그리고 보증금 반환 지급명령을 신청해야 강제집행이 가능합니다.
상대가 잠적했다면 곧바로 민사소송으로 가는 것이 더 빠른 길일 수 있습니다.

👉 빠른 신청 = 빠른 강제집행의 시작입니다.

3. 사기죄 형사고소

임대인은 사기죄로 형사처벌 받을 수 있습니다.

• 피해자들과 함께 공동 고소 → 수사 집중 & 심리적 압박 극대화

• 증거는 계약서, 대화내역, 공인중개사 설명자료 등

👉 형사고소는 처벌 이상의 의미, 변제 압박 수단입니다.

4. 경매와 셀프낙찰

판결이 확정되면 바로 경매 신청.
피해자는 전세사기 특별법에 따라 셀프낙찰 기회가 있습니다.

• 낙찰가와 보증금 상계 가능

• 다만 시세 < 보증금이면 일부는 회수 불가

• 선순위 근저당권이 우선하므로, 이를 고려해여 계산 필요

• 임대인 유죄 확정 시, 나머지는 불법행위 손해배상 청구 가능

👉 시세와 보증금, 선순위 근저당권을 따져 셀프낙찰 여부를 반드시 검토해야 합니다.

5. 재산조사 & 강제집행

임대인의 다른 재산을 찾고 압류하세요.

• 신용조회, 재산명시신청, 재산조회신청

• 부동산·계좌·보험금·주식·차량까지 전부 대상

👉 숨겨둔 재산을 찾아 압류해야 피해금 회수가 가능합니다.

6. 사해행위취소 소송

임대인이 재산을 가족이나 제3자에게 빼돌렸다면?
→ 사해행위취소 소송으로 되돌릴 수 있습니다.
필요시 강제집행면탈죄 고소도 병행할 수 있습니다.

7. 중개인·공제회 상대로 손해배상

공인중개사는 권리관계 설명 의무가 있습니다.
이를 소홀히 했다면 법원은 30% 내외의 배상책임을 인정합니다.
소송은 반드시 중개인 + 공제회(또는 보증보험)를 함께 피고로 해야 합니다.
단, 공제회는 연간 배상 한도(최대 2억)가 있으므로 빠른 소 제기가 중요합니다.

👉 중개인 책임 소송은 경매 배당표 확정 후 즉시 진행해야 합니다.

8. 결론 – 포기하지 말고 움직이십시오

전세사기는 피해금이 커서 포기할 수 없는 사건입니다.
지금부터는 속도와 전략이 생명입니다.

• 계약 해지

• 임차권등기 & 지급명령

• 형사고소

• 경매 & 재산조사

• 사해행위취소

• 중개인 손해배상

👉 당신의 잘못이 아닙니다.
👉 지금 당장 법적 절차에 착수하는 것만이, 피해를 줄이는 유일한 방법입니다.