정비구역에서 지역주택조합원을 모집할 수 있는지 여부 

【대법원 2012. 4. 26. 선고 2010다8709 판결】

『[2] 지역주택조합 방식에 의한 아파트개발사업의 시행대행자인 甲 주식회사가 乙 등과 조합원가입계약을 체결할 당시 이미 사업부지 일대가 뉴타운사업지구로 지정되어 위 방식에 의한 사업 추진이 불가능할 수 있었음에도 이를 고지하지 않았고, 그 후 실제로 사업 추진이 불가능하게 되어 乙 등이 손해를 입은 사안에서, 사업 추진이 불가능할 수 있다는 사정은 조합원가입계약 체결 여부를 결정하는 데 관건이 되는 중요사항이므로 甲 회사가 계약상대방인 乙 등에게 이를 고지하지 않은 것은 고지의무 위반에 해당하고, 甲 회사가 계약 체결 당시 사업 추진이 불가능할 수 있다는 점을 분명히 인식하지 못하였다 하여 사정이 달라지지는 않는다.

[4] 지역주택조합이 조합설립인가를 받고 시공사와 공동으로 주택건설사업을 시행하기 위하여 관할관청으로부터 사업계획승인을 받은 경우에는 지역주택조합과 시공사가 공동사업주체로서 주택법령에 따라 대외적인 손해배상책임 등을 공동으로 부담하게 될 수 있고[구 주택법(2009. 2. 3. 법률 제9405호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항, 제32조 등 참조], 나아가 동업약정 관계에 의한 민법상 조합 구성원으로서 책임을 지게 될 수 있으며, 이러한 경우에는 지역주택조합이 조합원들에게 부담하는 고지의무를 시공사도 함께 부담한다고 볼 수 있다. 그러나 지역주택조합이 설립인가를 받기 전 단계에서 시공사와 공사도급가계약 등을 체결하면서, 조합원의 모집·홍보·관리, 조합의 설립인가, 사업부지 매입 및 조합원 납부금 관리업무 등은 지역주택조합의 권한과 책임으로 하고, 시공사는 조합설립인가 후 시공업무를 권한과 책임으로 하되 지역주택조합의 전문성 및 재정적 능력 부족을 보완하기 위하여 시공사가 지원·협조하기로 한 경우에는, 지역주택조합과 시공사는 주택법상 공동사업주체에 해당하지 않을 뿐 아니라 민법상 조합관계에 의한 공동책임도 지지 아니한다.

[5] 지역주택조합 방식에 의한 아파트개발사업의 시행대행자인 甲 주식회사가 乙 등과 조합원가입계약을 체결할 당시 고지의무를 위반하여 위 방식으로 사업 추진이 불가능할 수 있다는 사정을 제대로 알리지 않았고, 그 후 조합설립인가도 받지 못한 채 사업 추진이 불가능하게 되자, 乙 등이 조합원가입계약서에 시공사로 날인한 丙 주식회사를 상대로 손해배상을 구한 사안에서, 제반 사정에 비추어 장차 시공자 지위를 확보하기 위하여 사업 추진에 관여한 데 지나지 않는 丙 회사는 乙 등의 법익을 보호하거나 그에 대한 침해를 방지하여야 할 특별한 지위에 있다고 할 수 없으므로 丙 회사 스스로 고지의무 대상인 사유가 존재하는지를 조사하여 고지할 작위의무 또는 甲 회사의 고지의무 이행을 조사하고 관리·감독할 의무를 인정할 근거가 없고, 또한 丙 회사가 사업 추진이 불가능할 수 있다는 사정 및 甲 회사가 사업 추진이 불가능할 수 있다는 점에 관하여 고지의무를 위반한 사정을 인식하고 있었다고 볼 수 없는데도, 이와 달리 丙 회사가 甲 회사의 부작위에 의한 기망행위를 방조하였다고 본 원심판결에 부작위에 의한 불법행위의 성립, 작위의무의 발생요건 등에 관한 법리오해 등 위법이 있다.』

1. 정비구역에서 지역주택조합원을 모집할 수 있는지 여부

​도시및주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 합니다.)에 의하여 재개발사업 또는 재건축사업을 시행하기 위하여 지정ㆍ고시된 구역을 정비구역이라 하는데(도시정비법 제2조), 기존에 재건축사업 또는 재개발사업 등 원래 정해진 정비사업 외에는 개발 행위를 할 수 없지만, 정비사업이 지지부진한 정비구역의 경우 부동산 개발업자들이 관련 규정의 틈새를 파고들어 재건축사업이나 재개발사업 대신 지역주택조합사업 추진을 목적으로 조합원을 모집하는 행위를 빈번하게 해 왔습니다.

​이에 2018. 6. 12. 법률 제15676호로 개정되어 2018. 10. 13.부터 시행된 도시정비법은 제19조에 제8항을 신설하여 “정비예정구역 또는 정비구역(이하 “정비구역등”이라 한다)에서는「주택법」제2조 제11호 가목에 따른 지역주택조합의 조합원을 모집해서는 아니 된다.“고 규정하고 있습니다. 그리고 이를 위반할 경우 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하는 벌칙규정(제138조 제1항 제1호)도 신설하였습니다.

관보에 게재된 그 개정이유는 ‘정비구역에서 지역주택조합의 조합원을 모집하여 정비사업 시행에 혼란을 주고 주민간 갈등을 유발하는 경우가 있어 조합원 모집행위의 금지를 명문화할 필요가 있다’는 것입니다. 위와 같은 도시정비법의 규정과 그 규정 취지에 더하여, ① 도시정비법 제19조 제1항에 의하여 정비구역에서는 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경 등의 행위가 제한되기 때문에 원칙적으로 다른 개발사업을 추진할 수 없는 점, ② 구 주택법 (2020. 1. 23. 법률 제16870호로 개정되기 전의 것) 제11조, 제11조의3의 규정에 의하면 지역주택조합의 설립인가를 받기 위한 조합원 모집은 주택건설대지(사업대지)의 존재를 전제로 하는 점 등을 종합하여 보면, 도시정비법 제19조 제8항의 취지는 지역주택조합의 설립인가를 받으려는 자가 그 주택건설대지에 정비구역을 포함시켜 조합원을 모집하는 행위 자체를 금지하려는 것이라고 봄이 상당하다고 할 것입니다.

2. 관련판례 - 대법원 2012. 4. 26. 선고 2010다8709 판결

대법원 2012. 4. 26. 선고 2010다8709 판결은 [지역주택조합 방식에 의한 아파트개발사업의 시행대행자인 甲 주식회사가 乙 등과 조합원가입계약을 체결할 당시 이미 사업부지 일대가 뉴타운사업지구로 지정되어 위 방식에 의한 사업 추진이 불가능할 수 있었음에도 이를 고지하지 않았고, 그 후 실제로 사업 추진이 불가능하게 되어 乙 등이 손해를 입은 사안에서, 사업 추진이 불가능할 수 있다는 사정은 조합원가입계약 체결 여부를 결정하는 데 관건이 되는 중요사항이므로 甲 회사가 계약상대방인 乙 등에게 이를 고지하지 않은 것은 고지의무 위반에 해당하고, 甲 회사가 계약 체결 당시 사업 추진이 불가능할 수 있다는 점을 분명히 인식하지 못하였다 하여 사정이 달라지지는 않는다.],

[지역주택조합이 조합설립인가를 받고 시공사와 공동으로 주택건설사업을 시행하기 위하여 관할관청으로부터 사업계획승인을 받은 경우에는 지역주택조합과 시공사가 공동사업주체로서 주택법령에 따라 대외적인 손해배상책임 등을 공동으로 부담하게 될 수 있고[구 주택법(2009. 2. 3. 법률 제9405호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항, 제32조 등 참조], 나아가 동업약정 관계에 의한 민법상 조합 구성원으로서 책임을 지게 될 수 있으며, 이러한 경우에는 지역주택조합이 조합원들에게 부담하는 고지의무를 시공사도 함께 부담한다고 볼 수 있다. 그러나 지역주택조합이 설립인가를 받기 전 단계에서 시공사와 공사도급가계약 등을 체결하면서, 조합원의 모집·홍보·관리, 조합의 설립인가, 사업부지 매입 및 조합원 납부금 관리업무 등은 지역주택조합의 권한과 책임으로 하고, 시공사는 조합설립인가 후 시공업무를 권한과 책임으로 하되 지역주택조합의 전문성 및 재정적 능력 부족을 보완하기 위하여 시공사가 지원·협조하기로 한 경우에는, 지역주택조합과 시공사는 주택법상 공동사업주체에 해당하지 않을 뿐 아니라 민법상 조합관계에 의한 공동책임도 지지 아니한다.],

[지역주택조합 방식에 의한 아파트개발사업의 시행대행자인 甲 주식회사가 乙 등과 조합원가입계약을 체결할 당시 고지의무를 위반하여 위 방식으로 사업 추진이 불가능할 수 있다는 사정을 제대로 알리지 않았고, 그 후 조합설립인가도 받지 못한 채 사업 추진이 불가능하게 되자, 乙 등이 조합원가입계약서에 시공사로 날인한 丙 주식회사를 상대로 손해배상을 구한 사안에서, 제반 사정에 비추어 장차 시공자 지위를 확보하기 위하여 사업 추진에 관여한 데 지나지 않는 丙 회사는 乙 등의 법익을 보호하거나 그에 대한 침해를 방지하여야 할 특별한 지위에 있다고 할 수 없으므로 丙 회사 스스로 고지의무 대상인 사유가 존재하는지를 조사하여 고지할 작위의무 또는 甲 회사의 고지의무 이행을 조사하고 관리·감독할 의무를 인정할 근거가 없고, 또한 丙 회사가 사업 추진이 불가능할 수 있다는 사정 및 甲 회사가 사업 추진이 불가능할 수 있다는 점에 관하여 고지의무를 위반한 사정을 인식하고 있었다고 볼 수 없는데도, 이와 달리 丙 회사가 甲 회사의 부작위에 의한 기망행위를 방조하였다고 본 원심판결에 부작위에 의한 불법행위의 성립, 작위의무의 발생요건 등에 관한 법리오해 등 위법이 있다.]고 판시하고 있습니다.