선행행위와 모순된행위 금지에 의한 가입계약 무효,취소 주장 제한 

【대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다239692 판결】

『...그런데 환불보장약정이 무효가 되어 환불을 보장받을 수 없게 되었더라도, 조합가입계약의 목적인 신축 아파트 소유권 취득에는 지장이 없는 경우가 존재할 수 있다. 이때 조합원이 '환불보장약정에 따른 환불이 가능한지 여부와는 관계없이 조합가입계약을 유지하겠다'는 의미로 해석될 만한 선행행위를 하였다면, 이후 조합원이 환불보장약정의 무효를 이유로 조합가입계약의 무효 또는 취소를 주장하며 지역주택조합을 상대로 분담금 반환청구를 하는 것은 신의성실의 원칙에 반하는 모순행위에 해당할 수 있다.

3) 이 사건 환불보장약정은 피고가 주택건설사업 추진 중 '토지 관련 문제로 조합설립인가 신청을 하지 못하여' 사업이 무산될 경우 원고들이 납입한 계약금과 업무추진용역비 전액을 반환할 것을 보증하겠다는 내용의 약정이다. 그런데 피고가 이 사건 조합가입계약 체결 후 2019. 2. 11. 조합설립인가를 받음에 따라 이 사건 환불보장약정에서 정한 환불의 조건은 성취되지 않을 것으로 확정되었다. 나아가 원고 1은 2019. 12. 9. 2차 중도금 8,000만 원을, 원고 2는 2020. 5. 12. 1차 중도금 2,100만 원을, 원고 3은 2019. 12. 4.부터 2019. 12. 9.까지 2차 중도금 7,000만 원을, 원고 4는 2019. 12. 6. 2차 중도금 7,000만 원을 각 피고에게 납부하였다. 이처럼 원고들은 이 사건 환불보장 약정에서 정한 환불의 조건이 성취되지 않을 것으로 확정된 이후에도 이에 개의치 않고, 신축 아파트 소유권 취득이라는 목적을 달성하기 위하여 이 사건 조합가입계약에서 정한 분담금 중 적지 않은 금액을 납부하였다. 피고로서는 이러한 원고들의 분담금납부행위를 통하여 원고들이 이 사건 환불보장약정에 따른 환불이 가능한지 여부와는 관계없이 이 사건 조합가입계약을 유지하기를 원한다고 신뢰하고 이를 바탕으로 주택건설사업을 진행한 것으로 보이고, 이러한 피고의 신뢰를 보호할 필요가 있다.

...6) 결국 원고들이 이 사건 소를 통하여 이 사건 조합가입계약에 대한 무효 또는 착오 취소 주장을 하는 것은 기존의 분담금 납부행위와 모순되는 행위이고, 원고들의 모순된 태도로 인하여 피고와 나머지 조합원들이 원고들 몫의 분담금에 상응하는 손해를 부담하는 것은 형평에 어긋나거나 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 결과로 볼 수 있다. 그렇다면 피고의 총회 결의를 거치지 않은 이 사건 환불보장약정이 무효라는 이유로이 사건 조합가입계약까지 무효라고 보거나 원고들이 이를 착오 취소할 수 있다고 하더라도, 원고들이 피고에게 이 사건 조합가입계약의 무효 또는 취소를 주장하면서 분담금의 반환을 구하는 것은 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다.』

【대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다269808 판결】

『...그런데 환불보장약정이 무효가 되어 환불을 보장받을 수 없게 되었더라도, 조합가입계약의 목적인 신축 아파트 소유권 취득에는 지장이 없는 경우가 존재할 수 있다. 이때 조합원이 '환불보장약정에 따른 환불이 가능한지 여부와는 관계없이 조합가입계약을 유지 하겠다'는 의미로 해석될 만한 선행행위를 하였다면, 이후 조합원이 환불보장약정의 무효를 이유로 조합가입계약의 무효 또는 취소를 주장하며 지역주택조합을 상대로 분담금 반환청구를 하는 것은 신의성실의 원칙에 반하는 모순행위에 해당할 수 있다.

3) 이 사건 환불보장약정은 '피고가 착공 전 계약 지연 등 부득이한 사유로 사업을 중단할 경우' 기납부한 조합원 분담금의 원금 전액을 반환할 것을 보증하겠다는 내용의 약정이다. 그런데 피고가 이 사건 가입계약 체결 후 2016. 8. 29. 조합설립인가를 받았고, 2020. 3. 19. 사업계획승인을 받았으며 2020. 12. 29. 착공까지 함으로써 이 사건 환불 보장약정에서 정한 환불의 조건은 성취되지 않을 것으로 확정되었다. 나아가 원고는 피고가 사업계획승인을 받은 직후 이 사건 가입계약이 여전히 유효하다는 전제에서 피고와 이 사건 가입계약의 일부 내용을 변경하는 합의를 하였고, 더욱이 착공 이후인 2022. 8. 31.까지도 중도금 중 일부를 납입하였다. 이처럼 원고는 이 사건 환불보장약정에서 정한 환불의 조건이 성취되지 않을 것으로 확정된 이후에도 이에 개의치 않고, 신축 아파트 소유권 취득이라는 목적을 달성하기 위하여 이 사건 가입계약에서 정한 분담금 중 상당 금액을 납부하였다. 피고로서는 이러한 원고의 분담금 납부행위를 통하여 원고가 이 사건 환불보장약정에 따른 환불이 가능한지 여부와는 관계없이 이 사건 가입계약을 유지하기를 원한다고 신뢰하고 이를 바탕으로 주택건설사업을 진행한 것으로 보이고, 이러한 피고의 신뢰를 보호할 필요가 있다.

...6) 결국 원고가 이 사건 소를 통하여 이 사건 가입계약에 대한 무효 또는 착오 취소주장을 하는 것은 기존의 분담금 납부행위와 모순되는 행위이고, 원고의 모순된 태도로 인하여 피고와 나머지 조합원들이 원고 몫의 분담금에 상응하는 손해를 부담하는 것은 형평에 어긋나거나 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 결과로 볼 수 있다. 그렇다면 피고의 총회 결의를 거치지 않은 이 사건 환불보장약정이 무효라는 이유로 이 사건 가입계약까지 무효라고 보거나 원고가 이를 착오 취소할 수 있다고 하더라도, 원고가 피고에게 이 사건 가입계약의 무효 또는 취소를 주장하면서 분담금의 반환을 구하는 것은 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다.』

1. 안심보장증서에 기한 조합원 분담금반환 약정이 무효인 경우의 가입자의 구제방안

​가. 기망으로 인한 이 사건 가입계약의 취소 - 부당이득반환 , 불법행위에 기한 손해배상청구

부동산 거래에 있어 거래 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 그 거래를 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있으며, 그와 같은 고지의무의 대상이 되는 것은 직접적인 법령의 규정뿐 아니라 널리 계약상, 관습상 또는 조리상의 일반원칙에 의하여도 인정될 수 있습니다.(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 5829, 5836 판결 등 참조)

​안심보장증서가 지역주택조합이 사업계획 승인을 받지 못할 경우 가입자가 납부한 분담금 전액을 환불하여 주는 것을 그 내용으로 하는 것이라면, 이는 총유물인 조합의 조합원들이 납부한 부담금 자체의 감소를 발생시키는 행위에 해당한다고 할 것입니다. 따라서 조합이 가입자들에게 안심보장증서를 교부하기 위해서는 조합의 정관이나 규약에 정한 바가 있으면 그에 따르고, 그렇지 않다면 총회결의를 필요로 합니다.

​표준규약 제23조 제1항 제3호는 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약'을 총회 의결사항으로 정하고 있고, 이는 조합의 재산인 총유물의 처분에 관한 규정이라고 할 것이므로, 결국 조합이 가입자에게 안심보장증서를 교부하는 것은 규약에 따라 조합의 총회결의를 요하는 사항인데, 조합이 이와 관련하여 총회의 의결절차를 거치지 아니하였다면 안심보장증서 상의 약정은 총회 결의가 없어 무효라고 보아야 할 것입니다.

한편, 가입자는 안심보장증서가 유효하다고 믿고 조합가입계약을 체결하였으므로, 계약 체결 당시 안심보장증서 중 환불보장 약정 부분의 유효성에 관하여 착오에 빠져 있었던 것으로 보이고, 일반적으로 지역주택조합 가입계약을 체결함에 있어 조합사업이 제대로 진행되지 않을 경우 이미 납부한 분담금의 회수 가능성은 매우 중요한 고려요소가 되므로, 가입자가 그 사실을 알았더라면 이 사건 계약을 체결하지 아니하였을 것임이 경험칙상 명백하다고 할 것입니다.

​따라서 조합은 신의칙상 가입자에게 안심 보장증서 상 환불보장 관련 문구 부분에 관한 조합 총회의 의결이 없었다는 사실을 고지할 의무가 있다 할 것인데, 조합이 가입자에게 피 이에 관하여 아무런 고지를 하지 아니하였다면 가입자는 사기에 의한 의사표시를 원인으로 이 사건 계약을 취소할 수 있을 것입니다.

​그리고, 조합은 계약체결과정에서 계약의 중요한 내용인 안심보장증서와 그에 따른 가입계약금 전액환불약정에 관하여 가입자를 기망하였고, 업무대행사는 지역주택조합 사업 시행과 관련하여 실질적으로 조합의 업무를 지휘 감독하였다고 봄이 타당한 경우 업무대행사는 민법 제제756조, 제750조에 따라 가입자에게 납입금 상당의 손해를 배상하여야 할 것입니다.

​​이 경우 업무대행사는 가입자에게 가입계약금을 불법행위로 인한 손해로 배상하여야 하고 조합의 가입계약금에 대한 부당이득반환채무와 위 회사의 손해배상채무는 동일한 경제적 목적을 가지고 있고 서로 중첩되는 부분에 관하여 일방의 채무가 변제 등으로 소멸한 경우 타방의 채무도 소멸하는 관계에 있으므로 부진정연대채무관계에 있다고 할 것입니다.{ 업무대행사와 조합을 상대로 공동불법행위에 기한 손해배상청구를 할 수도 있을 것입니다.}

나. 일부 무효의 법리

​약관의 전부 또는 일부의 조항이 약관법 제3조 제3항의 규정에 의하여 계약이 되지 못하는 경우나, 제6조 내지 14조의 규정에 의하여 무효인 경우, 계약은 나머지 부분만으로 유효하게 존속하게 됩니다. 다만 유효한 부분만으로는 계약의 목적달성이 불가능하거나, 일방 당사자에게 부당하게 불리할 때에는 당해 계약을 무효로 합니다.(약관법 제16조)

​​ 안심보장증서 상의 약정이 총회 결의가 없어 무효라고 보아야 할 경우 이는 약관의 전부 또는 일부의 조항이 약관법 제3조 제3항의 규정에 의하여 계약이 되지 못하는 경우나, 제6조 내지 14조의 규정에 의하여 무효인 경우에 해당하는 것은 아니어서 약관법 제16조가 적용될 수는 없는 것이고 민법 제137조가 적용된다고 할 것입니다.

​법률행위의 일부분이 무효인 때에는 그 전부를 무효로 합니다. 그러나 그 무효부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 무효가 되지 아니합니다(민법 제137조).

​지역주택조합 가입계약 당시 작성·교부된 안심보장증서 상의 환불보장약정은 조합가입계약에 따른 납입금에 관한 특약 사항을 정하기 위한 목적으로 조합가입계약에 수반하여 경제적, 사실적으로 일체로서 체결된 것이므로, 전체적으로 하나의 계약인 것과 같은 관계에 있습니다.

​따라서 안심보장증서 상의 환불보장약정이 지역주택조합 총회의 결의 없이 이루어진 총유물의 처분행위에 해당하여 무효라고 한다면, 법률행위의 일부무효의 법리에 따라 이와 일체로서 체결된 조합가입계약도 무효가 되는 것이 원칙이지만, 환불보장약정이 없더라도 조합가입계약을 체결하였을 것임이 인정되는 경우에는 조합가입계약은 여전히 효력을 가지게 될 것이므로, 이에 관한 당사자들의 가정적 의사를 심리하여 조합가입계약의 무효 여부를 판단하여야 합니다.(대법원 2022. 3. 17. 선고 2020다288375 판결 참조)

그런데 지역주택조합사업은 그 특성상 장래의 진행경과를 예측하기 어렵고 사업이 지연되거나 무산될 위험성도 높기 때문에 조합원 분담금의 환불에 관한 약정의 존재는 지역주택조합 가입계약의 체결 여부를 결정함에 있어 일반적으로 중요한 고려사항이 되는 점을 고려하면, 지역주택조합의 조합원으로서 가입한 자가 지역주택조합의 조합원으로서 적극적으로 활동하였다거나 안심보장증서를 교부받기 전에 지역주택조합에게 계약금과 업무추진비를 납입하였다는 사정이 있더라도 그와 같은 사정만으로 안심보장증서 상의 환불보장약정이 없더라도 가입자가 이 사건 조합원가입계약을 체결하였을 것이라고 단정하기 어렵다고 할 것입니다.

​이에 조합가입계약은 민법 제137조 본문에 따라 무효인 것입니다.

2. 선행행위에 모순되는 행위의 금지(금반언)에 의한 가입계약 무효, 취소 주장 제한

어떠한 사람의 행태가 그의 선행하는 행태와는 모순되는 것이어서 그러한 후행행위에 대하여 원래대로의 효력을 인정하게 되면 그 선해행태로 인하여 야기된 다른 사람의 신뢰를 부당하게 침해하게 되는 경우에 그 후행행위의 효력이 제한되는 법원칙을 말합니다

​선행행위 → 상대방의 보호가치 있는 신뢰 → 선행행위에 반하는 행위, 신의칙 위반

​가. 대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다239692 판결

​[환불보장약정이 무효가 되어 환불을 보장받을 수 없게 되었더라도, 조합가입계약의 목적인 신축 아파트 소유권 취득에는 지장이 없는 경우가 존재할 수 있다. 이때 조합원이 '환불보장약정에 따른 환불이 가능한지 여부와는 관계없이 조합가입계약을 유지하겠다'는 의미로 해석될 만한 선행행위를 하였다면, 이후 조합원이 환불보장약정의 무효를 이유로 조합가입계약의 무효 또는 취소를 주장하며 지역주택조합을 상대로 분담금 반환청구를 하는 것은 신의성실의 원칙에 반하는 모순행위에 해당할 수 있다.

3) 이 사건 환불보장약정은 피고가 주택건설사업 추진 중 '토지 관련 문제로 조합설립인가 신청을 하지 못하여' 사업이 무산될 경우 원고들이 납입한 계약금과 업무추진용역비 전액을 반환할 것을 보증하겠다는 내용의 약정이다. 그런데 피고가 이 사건 조합가입계약 체결 후 2019. 2. 11. 조합설립인가를 받음에 따라 이 사건 환불보장약정에서 정한 환불의 조건은 성취되지 않을 것으로 확정되었다. 나아가 원고 1은 2019. 12. 9. 2차 중도금 8,000만 원을, 원고 2는 2020. 5. 12. 1차 중도금 2,100만 원을, 원고 3은 2019. 12. 4.부터 2019. 12. 9.까지 2차 중도금 7,000만 원을, 원고 4는 2019. 12. 6. 2차 중도금 7,000만 원을 각 피고에게 납부하였다. 이처럼 원고들은 이 사건 환불보장 약정에서 정한 환불의 조건이 성취되지 않을 것으로 확정된 이후에도 이에 개의치 않고, 신축 아파트 소유권 취득이라는 목적을 달성하기 위하여 이 사건 조합가입계약에서 정한 분담금 중 적지 않은 금액을 납부하였다. 피고로서는 이러한 원고들의 분담금납부행위를 통하여 원고들이 이 사건 환불보장약정에 따른 환불이 가능한지 여부와는 관계없이 이 사건 조합가입계약을 유지하기를 원한다고 신뢰하고 이를 바탕으로 주택건설사업을 진행한 것으로 보이고, 이러한 피고의 신뢰를 보호할 필요가 있다.

...6) 결국 원고들이 이 사건 소를 통하여 이 사건 조합가입계약에 대한 무효 또는 착오 취소 주장을 하는 것은 기존의 분담금 납부행위와 모순되는 행위이고, 원고들의 모순된 태도로 인하여 피고와 나머지 조합원들이 원고들 몫의 분담금에 상응하는 손해를 부담하는 것은 형평에 어긋나거나 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 결과로 볼 수 있다. 그렇다면 피고의 총회 결의를 거치지 않은 이 사건 환불보장약정이 무효라는 이유로이 사건 조합가입계약까지 무효라고 보거나 원고들이 이를 착오 취소할 수 있다고 하더라도, 원고들이 피고에게 이 사건 조합가입계약의 무효 또는 취소를 주장하면서 분담금의 반환을 구하는 것은 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다.]

​나. 대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다269808 판결

[...그런데 환불보장약정이 무효가 되어 환불을 보장받을 수 없게 되었더라도, 조합가입계약의 목적인 신축 아파트 소유권 취득에는 지장이 없는 경우가 존재할 수 있다. 이때 조합원이 '환불보장약정에 따른 환불이 가능한지 여부와는 관계없이 조합가입계약을 유지 하겠다'는 의미로 해석될 만한 선행행위를 하였다면, 이후 조합원이 환불보장약정의 무효를 이유로 조합가입계약의 무효 또는 취소를 주장하며 지역주택조합을 상대로 분담금 반환청구를 하는 것은 신의성실의 원칙에 반하는 모순행위에 해당할 수 있다.

3) 이 사건 환불보장약정은 '피고가 착공 전 계약 지연 등 부득이한 사유로 사업을 중단할 경우' 기납부한 조합원 분담금의 원금 전액을 반환할 것을 보증하겠다는 내용의 약정이다. 그런데 피고가 이 사건 가입계약 체결 후 2016. 8. 29. 조합설립인가를 받았고, 2020. 3. 19. 사업계획승인을 받았으며 2020. 12. 29. 착공까지 함으로써 이 사건 환불 보장약정에서 정한 환불의 조건은 성취되지 않을 것으로 확정되었다. 나아가 원고는 피고가 사업계획승인을 받은 직후 이 사건 가입계약이 여전히 유효하다는 전제에서 피고와 이 사건 가입계약의 일부 내용을 변경하는 합의를 하였고, 더욱이 착공 이후인 2022. 8. 31.까지도 중도금 중 일부를 납입하였​​다. 이처럼 원고는 이 사건 환불보장약정에서 정한 환불의 조건이 성취되지 않을 것으로 확정된 이후에도 이에 개의치 않고, 신축 아파트 소유권 취득이라는 목적을 달성하기 위하여 이 사건 가입계약에서 정한 분담금 중 상당 금액을 납부하였다. 피고로서는 이러한 원고의 분담금 납부행위를 통하여 원고가 이 사건 환불보장약정에 따른 환불이 가능한지 여부와는 관계없이 이 사건 가입계약을 유지하기를 원한다고 신뢰하고 이를 바탕으로 주택건설사업을 진행한 것으로 보이고, 이러한 피고의 신뢰를 보호할 필요가 있다.

...6) 결국 원고가 이 사건 소를 통하여 이 사건 가입계약에 대한 무효 또는 착오 취소주장을 하는 것은 기존의 분담금 납부행위와 모순되는 행위이고, 원고의 모순된 태도로 인하여 피고와 나머지 조합원들이 원고 몫의 분담금에 상응하는 손해를 부담하는 것은 형평에 어긋나거나 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 결과로 볼 수 있다. 그렇다면 피고의 총회 결의를 거치지 않은 이 사건 환불보장약정이 무효라는 이유로 이 사건 가입계약까지 무효라고 보거나 원고가 이를 착오 취소할 수 있다고 하더라도, 원고가 피고에게 이 사건 가입계약의 무효 또는 취소를 주장하면서 분담금의 반환을 구하는 것은 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다.]

​다. 검토

금반언의 원칙의 적용요건은

선행행위 → 상대방의 보호가치 있는 신뢰 → 선행행위에 반하는 행위, 신의칙 위반

​

위 대법원 판결들은 [환불보장약정이 무효가 되어 환불을 보장받을 수 없게 되었더라도, 조합가입계약의 목적인 신축 아파트 소유권 취득에는 지장이 없는 경우가 존재할 수 있다. 이때 조합원이 '환불보장약정에 따른 환불이 가능한지 여부와는 관계없이 조합가입계약을 유지하겠다'는 의미로 해석될 만한 선행행위를 하였다면, 이후 조합원이 환불보장약정의 무효를 이유로 조합가입계약의 무효 또는 취소를 주장하며 지역주택조합을 상대로 분담금 반환청구를 하는 것은 신의성실의 원칙에 반하는 모순행위에 해당할 수 있다.]는 것입니다.

​즉 이 사건 환불보장약정에서 정한 환불의 조건은 성취되지 않을 것으로 확정된 상황에서 {위 가.판결의 경우 안심보장증서상 환불 조건은 ‘사업 추진 중 토지 관련 문제로 조합설립인가 신청을 못하여 본 사업이 무산되는 것’인데 조합은 2019. 2. 11. 조합설립인가를 받았고, 위 나.판결의 경우 환불 조건은 ‘착공 전 계약 지연 등 부득이한 사유로 사업을 중단할 것’인데 조합은 2020. 3. 19. 사업계획승인을 받고 2020. 12. 29. 착공까지 하였던 것입니다.} ① 중도금을 납부하거나 ② 가입계약의 내용을 일부 변경한 경우(선행행위) 조합으로서는 이러한 조합원의 분담금 납부행위를 통하여 조합원이 이 사건 환불보장약정에 따른 환불이 가능한지 여부와는 관계없이 이 사건 가입계약을 유지하기를 원한다고 신뢰하고 이를 바탕으로 주택건설사업을 진행한 것으로 보이고, 이러한 피고의 신뢰를 보호할 필요가 있는 것입니다.(상대방의 보호가치 있는 신뢰)

​결국 조합원이 소를 통하여 이 사건 조합가입계약에 대한 무효 또는 착오 취소 주장을 하는 것은(선행행위에 반하는 행위) 기존의 분담금 납부행위와 모순되는 행위이고, 조합원의 모순된 태도로 인하여 조합과 나머지 조합원들이 무효를 주장하는 조합원 몫의 분담금에 상응하는 손해를 부담하는 것은 형평에 어긋나거나 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 결과로 볼 수 있습니다. 그렇다면 조합의 총회 결의를 거치지 않은 환불보장약정이 무효라는 이유로 조합가입계약까지 무효라고 보거나 조합원이 이를 착오로 취소할 수 있다고 하더라도, 조합원이 조합에게 조합가입계약의 무효 또는 취소를 주장하면서 분담금의 반환을 구하는 것은 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없는 것입니다.(신의칙위반)