분양계약해지 어떻게 대처해야 할까요?

김영호 변호사

안녕하세요. YH 법률사무소, ‘부동산 전문 김영호 변호사’입니다.

분양계약 해지, 언제 가능하고 어떻게 대응해야 할까?

새 아파트 분양은 많은 분들이 꿈꾸는 목표이지만, 모든 계약이 순조롭게 진행되는 것은 아닙니다.
시공 지연, 허위·과장 광고, 예상과 다른 분양조건, 분양대금 미납 등 여러 이유로 계약을 해지해야 하는 상황이 발생하기도 합니다.

분양계약은 수억 원대의 금액이 오가는 문제이기 때문에 단순히 계약을 파기하는 차원이 아니라, 법적 분쟁으로 이어질 가능성이 큽니다. 따라서 해지 사유와 절차를 명확히 이해하고 대응하는 것이 중요합니다.

계약 해지 사유의 정당성
- 수분양자의 분양대금 미납, 전매 제한 위반 등은 사업자가 해지를 주장할 수 있는 사유입니다.
- 반대로 시공·시행사의 분양조건 불이행, 건축 지연, 허위광고 등은 수분양자가 해지를 주장할 수 있습니다.
계약금 및 중도금 반환 문제
- 귀책사유가 누구에게 있느냐에 따라 계약금 몰취 여부와 중도금 반환 여부가 달라집니다.
- 시행사 귀책이 인정되면 납부금 반환뿐 아니라 손해배상까지 청구할 수 있습니다.
분양권 전매와 해지 문제
- 전매 제한 시기에 거래가 이뤄진 경우 무효가 될 수 있으며, 해지 과정에서도 쟁점이 됩니다.
해외 분양계약의 국제 법적 문제
- 국제계약의 준거법, 분쟁 관할 등이 얽혀 복잡해질 수 있습니다.

계약서 및 관련 자료 확보
- 최초 계약서, 약관, 공정표, 홍보자료 등은 핵심 증거입니다.
- 광고 내용과 실제 조건의 불일치 여부도 중요한 판단 요소가 됩니다.
납부 내역과 통신 기록 보존
- 계약금, 중도금, 잔금 입금 내역
- 분양사와의 문자, 이메일, 안내문 등
해지 통보 절차 준수
- 반드시 서면으로 통보해야 하며, 구두 통보만으로는 불리할 수 있습니다.
손해배상 청구 검토
- 단순 해지를 넘어, 귀책사유로 발생한 이자·대출비용·기회비용까지 함께 청구할 수 있습니다.

Q. 계약금을 포기하면 바로 해지할 수 있나요?
A. 경우에 따라 가능하지만, 분양사의 귀책사유가 있다면 계약금 몰취가 부당할 수 있으며 반환을 청구할 수 있습니다.

Q. 시공사가 준공을 늦게 해도 어쩔 수 없나요?
A. 통상 범위를 넘어서는 지연이라면 수분양자가 계약 해지 및 손해배상을 청구할 수 있습니다.

Q. 중도금을 못 냈다면 무조건 계약 해지되나요?
A. 수분양자의 미납 사유가 있더라도 시행사 귀책이 함께 존재한다면 해지와 반환을 주장할 수 있습니다.

Q. 해외 부동산 분양은 한국 법원에서 다툴 수 없나요?
A. 계약서에 따른 준거법·관할 조항에 달려 있지만, 소비자 보호 차원에서 국내 법원이 관할권을 인정한 사례도 있습니다.

분양계약 해지는 계약서 한 장으로 끝나는 문제가 아닙니다.

등 다양한 쟁점이 얽혀 있기 때문에 체계적 대응과 증거 확보가 필수입니다.

분양계약 해지를 고민 중이라면 감정적으로 대응하기보다는 자료를 정리하고, 전문가의 법적 조언을 받아 전략적으로 접근하는 것이 안전합니다.

와이에이치 법률사무소

김영호 변호사가 작성한 다른 포스트