보증금반환청구소송, 어떻게 준비하면 될까요? 

안녕하세요. YH 법률사무소, “부동산 전문 김영호 변호사”입니다.

Q. 계약이 종료되면 보증금은 당연히 돌려받아야 하지 않나요?

네, 민법상 임대차계약이 종료되면 임대인은 지체 없이 보증금을 반환해야 합니다(민법 제618조, 제654조).
하지만 현실에서는 임대인이 다양한 이유로 반환을 지연하거나 거부하는 사례가 많습니다.

Q. 임대인이 보증금 반환을 거부하는 이유는 무엇인가요?

대표적인 사유는 다음과 같습니다.

1. 원상복구 비용 공제 주장 : 도배·장판 교체, 수리비 등을 이유로 과도하게 공제하려는 경우가 있으나, 입증 없는 공제는 인정되지 않습니다.

2. 체납 공과금 공제 : 관리비·전기·가스 요금 체납이 있으면 공제가 가능하지만, 구체적 증거가 필요합니다.

3. 반환 지연 : “새 세입자가 들어와야 보증금을 준다”는 주장은 법적으로 인정되지 않습니다. 오히려 임차인은 연 12%의 지연손해금을 청구할 수 있습니다(민법 제395조).

4. 보증금 반환 능력 부족 : 임대인이 재정난에 있거나 부동산이 경매·압류 상태라면, 가압류나 강제집행을 통해 권리를 행사해야 합니다.

Q. 보증금반환청구소송은 어떻게 진행되나요?

절차는 다음과 같습니다.

1. 내용증명 발송 : 계약 종료일·반환 요청·지급 기한을 명확히 기재

2. 보증금반환청구소송 제기 : 임대인 주소지 또는 부동산 소재지 관할 법원에 제기

3. 판결 및 강제집행 : 판결 확정 후에도 지급이 없으면 부동산 경매, 예금·급여 압류 등 집행 진행

Q. 승소 가능성을 높이려면 어떤 전략이 필요할까요?

• 증거 확보 : 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 원상복구 비용 및 공과금 정산 자료

• 지연손해금 청구 : 반환이 지연되면 연 12% 이자 청구 가능

• 가압류 신청 : 임대인 재산을 미리 묶어두어 집행 실효성 확보

• 강제집행 절차 준비 : 부동산·예금·급여 압류, 경매 절차 대비

Q. 왜 부동산 전문 변호사의 도움이 필요한가요?

• 임대인의 공제 주장에 법적으로 대응

• 임차권등기명령·가압류·경매 전략 수립

• 소송과 집행 절차를 체계적으로 진행

• 지연손해금까지 포함해 최대한 권리 회수

전문 변호사는 단순 대리인이 아니라, 임차인의 권리를 끝까지 지키는 전략가이자 협상가 역할을 합니다.

계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한다면, 지체 없이 내용증명 발송 → 보증금반환청구소송 제기 → 강제집행 절차로 나아가야 합니다. 임대인의 사정만 기다리다가는 회수 가능성이 점점 줄어듭니다.

보증금 반환이 지연되고 있다면, 지금 바로 전문가 상담을 통해 맞춤 전략을 세우는 것이 안전한 선택입니다. 빠른 대응이 곧 금전적 손실을 줄이고 안정적인 생활을 되찾는 첫걸음이 됩니다.