전세사기 공인중개사법 위반 대응 및 보증금 반환 방법 

최근 전세 사기 관련 기사가 부쩍 많이 쏟아지고 있습니다. 부동산 가격이 요동치면서 전세보증금보다 현재 시세가 낮아지게 되면 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 발생하기도 하며, 깡통전세나 기타 수법으로 피해를 입히는 경우도 늘어나고 있습니다.

부동산 가격 변동으로 보증금을 돌려주지 못하는 경우는 범죄는 아니지만, 마땅히 반환해야 할 보증금을 돌려주지 않는 것은 문제되는 행위이므로 보증금반환청구 등을 진행해야 합니다.

이때 전세 사기를 입게 된 사유 중 중개인의 잘못이 일부라도 있다면, 공인중개사법 위반에 대한 책임을 물어 피해보상을 함께 청구할 수 있습니다. 다만 상대방의 위법한 행위가 피해에 어느 정도 영향을 주었는지에 따라 보상금액이 달라질 수 있습니다.

오늘은 전세 사기 피해를 입은 분들이 피해를 줄이고 충분한 보상을 확보할 수 있는 방법에 대해 알아보겠습니다.

공인중개사법 위반, 어떤 상황에서 적용될까?

공인중개사를 통해 임대차계약을 맺을 경우, 임대인과 임차인 모두 중개비를 부담하게 됩니다. 그럼에도 중개인을 통해 계약을 진행하는 이유는 문제 없이 안전하게 계약을 체결하기 위해서입니다. 따라서 중개인은 충분한 설명과 계약 내용에 대한 검토 및 안내를 제공해야 합니다.

만약 중개인이 이러한 업무를 소홀히 하거나, 의도적으로 사실을 은닉하거나 설명한 내용과 다른 계약을 체결하거나 이중계약 등의 행위를 했다면, 사기죄로도 고소가 가능합니다.

불법행위로 피해가 발생했다면 형사처벌을 요구하는 것뿐만 아니라, 불법행위로 인한 피해보상청구도 가능합니다. 다만 사기 피해의 경우 피해자 본인의 주의 부족이나 조사 소홀로 일부 피해가 발생할 수 있으며, 이에 따라 청구액의 일부만 인정될 수도 있습니다. 따라서 피해 발생 시 피해금액과 상대방이 준 영향을 반영하여 청구액을 산정하고 소송을 진행하는 것이 중요합니다.

전세 사기, 보증금을 돌려받는 방법

전세 사기 피해를 입었다면, 우선 보증금을 돌려받는 것이 중요합니다. 이를 위해서는 임대차계약서와 계약해지 통보 사실에 대한 증거가 필요합니다. 임대인에게 내용증명을 보내어 입증하고, 전화 통화 내용을 녹음하거나 문자 메시지를 통해 증거를 남기는 것이 좋습니다.

보증금 반환을 위해 소송을 진행할 수도 있지만, 지급명령을 신청하는 방법도 있습니다. 지급명령은 당사자들을 직접 심문하지 않고 청구인의 신청서만 검토하여 결정이 내려지므로, 빠르게 진행할 수 있습니다. 다만 상대방이 이의신청을 하면 재판으로 이어질 수 있으므로, 상대방의 태도와 대응을 살펴보고 진행 여부를 결정해야 합니다.

전세사기 피해, 소송을 통해 반환 받은 사례

의뢰인 A씨는 자취를 위해 부동산을 알아보던 중, 공인중개사와 중개보조인을 통해 B씨와 임대차계약을 체결했습니다. 임대차 기간 만료 후, A씨는 B씨에게 보증금 반환을 요청했지만, B씨는 재산이 없다며 보증금 반환을 거부하고 연락마저 받지 않았습니다. 이에 A씨는 법무법인 새움을 찾아 전세 사기 대응을 요청했습니다.

이 사안에서는 임대인 B씨에 대한 보증금 반환뿐만 아니라, 임대차계약 체결 당시 공인중개사와 중개보조인의 공인중개사법 위반 행위에 대한 민사소송도 함께 진행되었습니다. 계약 당시 임대물에 대한 설명 의무를 다하지 않았기 때문에 공인중개사법 위반으로 간주하고 손해배상 청구를 진행했습니다.

임대인 B씨에 대해서는 계약 체결 당시부터 보증금을 반환할 의사와 능력이 없었음에도 계약을 맺어 이를 편취했음을 주장했습니다. 공인중개사와 보조인에 대해서는 B씨의 기망행위 방조 및 사용자 책임, 중개대상물에 대한 확인과 설명 의무를 다하지 않았음을 근거로 공인중개사법 위반을 주장했습니다. 추가로, 당시 공인중개사와 중개보조인이 설명한 부동산 시세와 실제 시세의 큰 차이, 선순위 보증금 설명이 부실했다는 점을 강조했습니다.

문제가 된 부동산과 유사 조건의 건물 시세를 분석하고, 계약 당시 중개인이 설명한 금액과 실제 시세의 차이를 입증했습니다. 선순위 보증금 설명에서도 수억 원 이상의 차이가 발생했음을 소명했습니다.

이러한 대응으로 임대인 B씨의 불법행위 책임을 입증할 수 있었고, 청구액 전액이 인정되었습니다. 또한 공인중개사와 중개보조인에 대한 공인중개사법 위반 손해배상청구도 인정되어, 8,000만 원 이상의 배상 판결을 받을 수 있었습니다.

전세 사기에 대응할 때는 사실관계 입증이 매우 중요합니다. 민형사상 소송을 진행하려면 청구금액 산정과 근거 마련이 필요하며, 혼자 진행하기 어렵다면 법률 자문을 받아 큰 피해를 방지하는 것이 좋습니다.