가계약금 반환 가능 여부 

1. 사안의 배경​

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마음에 드는 아파트 매물을 찾고자 부동산에 연락하였더니 부동산에서 여러 매물을 소개시켜 주었습니다.

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이 중 한 아파트가 마음에 들어 다른 사람이 먼저 계약하기 전에 미리 선점해두는 의미로 소위 "가계약금"을 걸기도 합니다.

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가계약금을 건 후 해당 아파트에 대해 좀 더 알아보는 과정에서 알고보니 누수 문제가 심각하다는 점을 알게 되었습니다.

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이에 부동산 및 매도인 측에 누수 수리도 매도인이 해주거나 매매대금에서 누수 수리 비용 만큼을 감액할 수 있느냐고 물어보았더니 그건 안된다는 답변이 돌아옵니다.

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이 때 매수인이 매수 의사를 철회하고 가계약금을 반환받을 수 있을까요?

2. 판례 소개​

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판례는 매매계약의 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여 구체적인 의사의 합치가 없었다면, 가계약금이 수수되었더라도 매매계약이 성립되었다고 보기 어렵다고 판단합니다(부산지방법원 동부지원 2021. 11. 30. 선고 2020가단228481, 2021가단206969 판결).

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부동산 매매에 있어 매매대금, 중도금 및 잔금 지급 시기 등에 대한 문자메시지가 오고 갔고 가계약금 명목의 돈이 송금되었더라도, ① 잔금의 구체적인 액수, 부동산 인도 시기, 기존 근저당권 및 전세권의 처리 등 본질적 사항에 대한 직접적인 교섭이나 합의가 없었고, ② 매수 여부 결정에 큰 영향을 미칠 수 있는 '누수' 문제에 대한 확인이나 협의가 없었으며, ③ 정식 매매계약서 작성이 예정되어 있었다면, 당사자 사이에 구속력 있는 매매계약이 성립되었다고 보기 어렵습니다.

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이 경우 지급된 가계약금은 매매계약을 체결할 의사가 있음을 밝히는 '증거금'의 성격을 가집니다. 따라서 본계약이 체결되지 않은 이상, 매도인은 매수인에게 가계약금을 반환할 의무가 있습니다.

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당사자 간에 가계약금을 위약금으로 한다는 구체적인 의사의 합치가 있었다는 점이 명확히 입증되지 않는 한, 매수인이 계약 체결을 거부하더라도 매도인이 가계약금을 위약금으로 몰취할 수는 없습니다.

3. 결어​

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저는 이처럼 아파트 매매계약시 가계약금 반환 문제에 대하여 검토한 경험을 보유하고 있습니다.

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만약 가계약금 반환 문제가 발생하셨고 그 금액이 큰 편이어서 이를 포기하기 어려우시다면 제가 구체적인 사안을 검토해보고 가계약금 반환이 가능한 상황이라면 내용증명 송부 및 추후 소송 대행을 해드리도록 하겠습니다.