지역주택조합 조합원 사망과 당연탈퇴(자격 상실) 

1. 관련규정

[주택법 시행령]

제21조(조합원의 자격)

① 법 제11조에 따른 주택조합의 조합원이 될 수 있는 사람은 다음 각 호의 구분에 따른 사람으로 한다. 다만, 조합원의 사망으로 그 지위를 상속받는 자는 다음 각 호의 요건에도 불구하고 조합원이 될 수 있다.

제22조(지역ㆍ직장주택조합 조합원의 교체ㆍ신규가입 등)

① 지역주택조합 또는 직장주택조합은 설립인가를 받은 후에는 해당 조합원을 교체하거나 신규로 가입하게 할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 예외로 한다.

1. 조합원 수가 주택건설 예정 세대수를 초과하지 아니하는 범위에서 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로부터 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조합원 추가모집의 승인을 받은 경우

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 결원이 발생한 범위에서 충원하는 경우

가. 조합원의 사망

나. 법 제15조에 따른 사업계획승인 이후[지역주택조합 또는 직장주택조합이 제16조제2항제2호 단서에 따라 해당 주택건설대지 전부의 소유권을 확보하지 아니하고 법 제15조에 따른 사업계획승인을 받은 경우에는 해당 주택건설대지 전부의 소유권(해당 주택건설대지가 저당권등의 목적으로 되어 있는 경우에는 그 저당권등의 말소를 포함한다)을 확보한 이후를 말한다]에 입주자로 선정된 지위(해당 주택에 입주할 수 있는 권리ㆍ자격 또는 지위 등을 말한다)가 양도ㆍ증여 또는 판결 등으로 변경된 경우. 다만, 법 제64조제1항제1호에 따라 전매가 금지되는 경우는 제외한다.

다. 조합원의 탈퇴 등으로 조합원 수가 주택건설 예정 세대수의 50퍼센트 미만이 되는 경우

라. 조합원이 무자격자로 판명되어 자격을 상실하는 경우

마. 법 제15조에 따른 사업계획승인 등의 과정에서 주택건설 예정 세대수가 변경되어 조합원 수가 변경된 세대수의 50퍼센트 미만이 되는 경우

② 제1항 각 호에 따라 조합원으로 추가모집되거나 충원되는 자가 제21조제1항제1호 및 제2호에 따른 조합원 자격 요건을 갖추었는지를 판단할 때에는 해당 조합설립인가 신청일을 기준으로 한다.

③ 제1항 각 호에 따른 조합원 추가모집의 승인과 조합원 추가모집에 따른 주택조합의 변경인가 신청은 법 제15조에 따른 사업계획승인신청일까지 하여야 한다.

2. 조합원 추가 모집, 결원된 조합원 충원

가. 공개모집 이후 조합설립인가 전- 미신고 선착순 모집

공개모집 이후 조합원의 사망ㆍ자격상실ㆍ탈퇴 등으로 인한 결원을 충원하거나 미달된 조합원을 재모집하는 경우에는 신고하지 아니하고 선착순의 방법으로 조합원을 모집할 수 있습니다.(주택법 제11조의 3 제2항)

나. 조합설립인가 후 조합원 모집

(1) 원칙

주택법 시행령 제22조 제1항은 “ 지역주택조합 또는 직장주택조합은 설립인가를 받은 후에는 해당 조합원을 교체하거나 신규로 가입하게 할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 예외로 한다.”고 규정하고 있습니다.

(2) 예외

(가) 추가모집 승인

조합원 수가 주택건설 예정 세대수를 초과하지 아니하는 범위에서 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로부터 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조합원 추가모집의 승인을 받은 경우에는 추가모집을 할 수 있습니다.(주택법 시행령 제22조 제1항 제1호) 조합원 추가모집의 승인과 조합원 추가모집에 따른 주택조합의 변경인가 신청은 사업계획승인신청일까지 하여야 합니다.(주택법 시행령 제22조 제3항)

이 경우 추가 모집되는 자가 조합원 자격 요건을 갖추었는지를 판단할 때에는 해당 조합설립인가 신청일을 기준으로 합니다.(주택법 시행령 제22조 제2항)

(나) 결원 조합원 충원

주택법 시행령 제22조 제1항 제2호 각 목의 사유로 결원이 발생한 범위에서 충원 또는 교체가 가능합니다.

이 경우 충원되는 자가 조합원 자격 요건을 갖추었는지를 판단할 때에는 해당 조합설립인가 신청일을 기준으로 합니다.(주택법 시행령 제22조 제2항)

한편, 국토교통부는 ① 주택법 시행령 제22조 제1항 제1호에 따라 추가 모집되는 자가 조합원 자격 요건을 갖추었는지를 판단할 때에는 ‘해당 조합 설립인가 신청일’을 기준으로 하고, ② 주택법 시행령 제22조 제1항 제2호 따라 충원되는 자가 조합원 자격 요건을 갖추었는지를 판단할 때에는 ‘해당 조합 가입 신청일’을 기준으로 하는 내용의 개정안을 입법예고한 상황입니다.

3. 지역주택조합 조합원 사망과 당연탈퇴(자격 상실)

가. 관련법리

대법원 2020. 9. 7. 선고 2020다237100 판결은 ‘지역주택조합의 조합원이 조합주택 입주가능일이 도래하기 전에 구 주택법(2016. 1. 19. 법률 제13805호로 전부 개정되기 전의 것)과 구 주택법 시행령(2016. 8. 11. 대통령령 제27444호로 전부 개정되기 전의 것) 등에서 정한 세대주 자격을 상실하였다며 조합을 상대로 조합원 지위 부존재 확인 등을 구한 사안’에서, [구 주택법 제32조 제7항, 구 주택법 시행령 제38조 제1항 제1호, 제2항 및 조합의 조합규약에 따르면, 조합원이 조합주택의 입주가능일 도래 전에 세대주 자격을 상실하여 조합원 자격에 해당하지 않게 된 경우, 그 조합원은 조합원 자격을 자동으로 상실하고 조합원 지위 역시 상실한다고 보아야 하는 점, 위 조합원이 조합과 체결한 가입계약에서는 '조합원이 관련 법규 및 규약에 의거 주택조합의 조합원자격을 상실하였을 때, 조합은 이행의 최고 또는 기타 별도의 조치를 취함이 없이 즉시 계약을 해지할 수 있으며, 이때 조합원 자격은 자동으로 상실된다'고 정하고 있는데, 이는 해당 사유 발생 시 조합의 계약 해지 없이도 조합원 자격은 당연히 상실되고, 이때 조합은 위 조합원에게 그 자격상실을 확인하는 의미에서 통지하도록 하는 것으로 볼 여지가 있는 점, 가입계약에서 '본 계약서에 표시되지 않은 내용에 대해서는 위임장, 각서, 조합규약 및 공사도급계약서에 따르기로 한다'고 정하고 있는데, 이는 가입계약의 계약서에 표시되지 않은 내용에 대하여는 위임장, 각서, 조합규약 등에서 정한 사항을 보충적으로 적용한다는 취지일 뿐 반드시 가입계약이 조합규약보다 우선 적용된다거나 가입계약으로써 그 후 제정, 시행된 조합규약의 적용과 효력을 부인할 수 있다는 취지는 아닌 점 등을 종합하면, 비록 조합이 가입계약을 해지하지 않았더라도 위 조합원은 세대주 자격상실로 조합원 자격을 상실하여 더 이상 조합의 조합원이 아니라고 봄이 타당하다.]고 판시한 바가 있습니다.

개정 연혁과 문언을 고려해볼 때, 현행 주택법 제11조 제7항, 주택법 시행령 제21조 제1항도 위 대법원판결과 같이 해석하여야 할 것입니다.

나. 지역주택조합의 조합원 지위의 상속 여부

울산지방법원은 [....앞서 인정한 사실 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음 사정들, 즉 상속의 경우 채권 뿐만 아니라 채무도 상속하게 되고 따라서 조합원으로서 권리 뿐만 아니라 의무도 함께 부담하게 되는 점, 주택법 시행령은 상속의 경우 자격요건에 미달하더라도 조합원이 될 수 있도록 규정하고 있으나 한편으로 조합원의 추가모집 사유로 조합원의 사망의 경우를 규정하고 있는 점(주택법 시행령에 의하면 지역주택조합은 설립인가를 받은 후에는 원칙적으로 해당 조합원을 교체하거나 신규로 가입하게 할 수 없으나 사망으로 결원이 발생한 경우에는 예외적으로 충원할 수 있도록 규정하고 있다), 피고는 조합원이 사망한 경우 그 상속인이 조합원 지위를 포기하는 것에 대하여 이를 제한하고 있지 않은 것으로 보이고, 조합규약 등에도 그에 관하여 별도로 동의나 허가가 필요하다는 규정도 찾아볼 수 없는 점, 망인의 조합원 지위가 원고들에게 상속되지 않더라도 피고는 관련 법령과 조합규약 등에 따라 조합원을 추가로 모집할 수 있는 점, 원고들은 이 사건 소를 제기하면서 망인에 대한 피고의 조합원 지위에 대하여 상속포기의 의사를 밝히고 있는 점 등의 사정을 종합해 보면, 피고의 조합원이 사망한 경우 그 상속인들은 조합원 자격을 상속받거나 또는 조합원 지위의 상속을 원하지 않을 경우 이를 포기하는 것도 가능하다고 판단된다. 원고들이 망인의 조합원 지위에 대한 상속을 원하지 않고 있는 이상 망인이 사망함으로써 조합원 지위를 상실하였다고 봄이 타당하다.

그렇다면, 피고는 망인의 상속인들인 원고들에게 피고의 조합규약이 정하는 바에 따라 업무용역비 명목으로 지급한 돈을 제외한 나머지 분담금을 상속지분별로 나누어 계산한 각 50,081,000원과 이에 대하여 원고들의 환급청구의 의사표시가 기재된 이사건 소장부본이 피고에게 송달된 날로부터 30일이 지난 2019. 1. 12.부터 피고가 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 다툼이 상당한 이 판결 선고일인 2019. 11. 21.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.]고 판시한 바 있습니다.(울산지방법원 2019. 11. 21. 선고 2018가단70532 판결)

주택법 시행령 제21조 제1항 단서는 “조합원의 사망으로 그 지위를 상속받는 자는 다음 각 호의 요건에도 불구하고 조합원이 될 수 있다.”고 규정하고 있습니다.

그리고 지역주택조합 표준규약 제14조도 조합원의 사망으로 결원이 발생한 경우 조합원을 충원할 수 있다고 규정하고 있습니다.

따라서, 위 주택법 시행령 제21조 제1항 단서의 규정은 상속인의 선택권을 예정한 주의적 규정으로 해석하는 것이 타당하지 않을까 합니다. 즉 상속인은 피상속인(조합원)의 사망으로 피상속인(조합원)이 납입한 제 납입금에서 소정의 공동부담금을 공제한 잔액을 환급받는 방법을 택할 수도 있고, 피상속인(조합원)의 지위를 상속받을 수도 있을 것입니다.(상속인이 조합원 지위를 상속받는 경우 조합원 자격요건을 갖출 필요는 없을 것입니다.)

한편, 수원지방법원은 [지역주택조합과 조합원 사이의 법률관계는 근거 법령이나 조합 규약의 규정, 조합총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정에 따라 규율된다(대법원 2022. 7. 14. 선고 2021다281999, 282008 판결 등 참조).......

위에서 본 주택법 제22조 제1항 제2호 및 조합규약 제13조 제1호, 이 사건 공급계약 제9조 제1항 본문 및 제11호의 문언 내용과 체계 등에 비추어 보면, 조합원이 사망한 경우에는 원칙적으로 피고의 계약 해지나 제명결의 없이도 탈퇴되어 조합원 지위를 상실하고, 다만 상속인과 피고 사이에 조합원 지위 승계에 관한 의사합치가 있는 경우에 예외적으로 조합원 지위 승계가 가능한 것으로 봄이 타당하며, 이때의 계약 해지(이 사건 공급계약 제9조 제1항 본문)는 피고로 하여금 조합원 지위 상실을 확인하는 의미에서 통지하도록 한 것에 지나지 않는다고 해석함이 타당하다(대법원 2020. 9. 7. 선고 2020다237100 판결의 취지 참조). 또한 피고의 조합규약 제9조 제3항, 이사건 공급계약 제13조 제2항은 조합원 지위 승계가 이루어진 경우에 그 효과를 규정한 것에 불과하므로 위와 같은 판단에 영향을 미칠 수 없다.]고 판시하고 있습니다.(수원지방법원 2023. 5. 17. 선고 2022나57909 판결)

그렇다면 상속인은 당연탈퇴(조합원의 사망)를 이유로 지역주택조합을 상대로 피상속인이 납입한 제 납입금에서 소정의 공동부담금 등을 공제한 잔액을 청구할 수 있을 것으로 보입니다.{조합이 당연탈퇴를 인정하지 아니할 경우 상속인은 당연탈퇴를 이유로 한 납입금반환청구소송을 제기하여야 할 것으로 보입니다.}

다. 당연탈퇴(자격상실) 시 납입금 반환시기 및 범위

지역주택조합 표준규약 제12조 제4항은 "탈퇴, 조합원자격의 상실, 제명 등으로 조합원의 지위를 상실한 자에 대하여 는 조합원이 납입한 제 납입금에서 소정의 공동부담금을 공제한 잔액을 환 급청구일로부터 30일 이내에 지급하되, 총회의 의결로서 공제할 공동부담금 및 환급시기를 따로 정할 수 있다."고 규정하고 있습니다.

그리고, 통상적으로 지역주택조합의 조합규약의 경우 위 표준규약 제12조 제4항에서 규정하고 있는 내용과 유사한 규정을 두고 있습니다.

지역주택조합의 조합규약은 지역주택조합의 전체 조합원뿐만 아니라 조합의 기관, 즉 조합장, 이사, 이사회, 총회 등도 구속하는 근본규칙이자 자치법규이므로, 어디까지나 객관적인 기준에 따라 그 규범적인 의미 내용을 확정하는 법규해석의 방법으로 해석되어야 하고, 작성자의 주관이나 해석 당시 조합원의 다수결에 의한 방법 등으로 자의적으로 해석되어서는 아니 됩니다.

피상속인이 사망하여 상속인이 피상속인의 조합원 지위를 승계하지 아니하고, 당연탈퇴(조합원의 사망)를 이유로 지역주택조합에 대하여 피상속인이 납입한 납입금의 반환을 청구하는 경우 반환되는 납입금 및 반환시기는 해당 조합의 조합규약이나 조합가입계약서에서 정하고 있는 내용에 의한다고 할 것입니다.

한편, 수원지방법원 2023. 5. 17. 선고 2022나57909 판결은 지역주택조합과 조합원 사이의 공급계약 제14조 제1, 2항에 따라 조합규약 및 가입계약에 우선하여 적용되는 공급계약 제9조 제1항 및 제3항에서 ‘조합원이 사망으로 조합에서 탈퇴하는(제9조 제1항 제11호 본문) 등 조합원 지위 상실 사유가 발생한 때에는 조합은 해당 종전 조합원에게 납입금을 반환할 의무가 있으나, 총 분담금의 10%에 해당하는 금액 및 업무대행비는 납입금에서 공제되어 환불금에서 제외된다’는 내용의 조항(이하 ‘이 사건 공제조항’이라 합니다.)을 두고 있는 것과 관련하여

① 지역주택조합사업의 특성에 비추어 보면 다수 조합원의 이익이 침해되지 않도록 조합원 지위를 상실한 종전 조합원에 대한 납입금 환불 범위 및 시기에 대하여 일정한 제한을 가할 필요가 있고, 이는 조합원의 사망으로 인한 조합 탈퇴의 경우에도 마찬가지라는 점, ② 조합원이 사망하여 탈퇴한 경우, 지역주택조합으로서는 설립인가를 받은 후에도 결원이 발생한 범위 내에서 충원할 수 있고(조합규약 제13조 제1호, 주택법 시행령 제22조 제1항 제2호 가목), 일반분양을 할 수도 있을 것이나, 위와 같은 충원이나 일반분양이 현실적으로 언제나 가능하다고 단정할 수 없으며, 그로 인한 사업의 지연, 비용 증가 등의 손실은 다른 조합원들이 공동으로 부담할 수밖에 없다는 점, ③ 이 사건 공급계약 제9조 제1항 제11호 단서에 따르면, 조합원이 사망한 경우에도 상속인의 의사에 따라 조합원 지위 승계가 가능하도록 되어 있다. 이 사건의 경우에도 피고(조합)은 위 규정에 따른 조합원 지위 승계를 주장하고 있는 반면, 원고(상속인)는 망인의 조합원 지위를 승계할 의사가 없음을 명백히 표시하여 조합원 지위 승계가 이루어지지 않은 것이므로, 실질적 측면에서는 조합원의 임의탈퇴와 큰 차이가 없는 것으로 보인다는 점, ④ 이 사건 공제조항에 따라 납입금에서 공제되는 분담금은 전체 분담금의 10%에 해당하는 금액으로, 다른 지역주택사업의 경우와 비교하여 과다한 경우로 보이지 않는다는 점, ⑤ 업무대행비는 피고와 업무대행계약을 체결한 업무대행사에 지급되는 비용인데다가, 이 사건 지역주택사업의 규모나 총 분담금의 액수 등에 비추어 망인이 납입한 업무대행비 17,600,000원이 다른 지역주택사업의 경우와 비교하여 과다하게 책정되었다고 단정하기 어렵다는 점 등을 근거로 이 사건 공제조항이 약관법 제6조, 제8조에서 정한 ’고객에게 부당하게 불리한 조항으로서, 신의성실의 원칙을 위반하여 공정성을 잃은 약관 조항‘ 또는 ’고객에게 부당하게 과중한 손해배상 의무를 부담시키는 약관 조항‘에 해당하거나 민법 제103조에서 정한 ’선량한 풍속 기타 사회질서에 위반된 법률행위‘에 해당하여 무효라고 보기는 어렵다고 판시하고 있습니다.