부득이한 사유로 인한 세대주 자격 일시적 상실과 조합원 자격 

【대법원 2025. 6. 26. 선고 2024다326541 판결】

『1. 제1, 2 상고이유에 대하여

가. 관련 규정

원고가 피고와 조합가입계약 체결 당시 시행되던 구 주택법(2014. 12. 31. 법률 제12959호로 일부 개정되기 전의 것) 제32조 제1항은 많은 수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위하여 주택조합을 설립하려는 경우에는 관할 시장 · 군수 · 구청장의 인가를 받아야 한다고 정하고 있고, 같은 법 제32조 제5항은 인가를 받는 주택조합의 설립방법 · 설립절차, 주택조합 구성원의 자격기준 및 주택조합의 운영 · 관리 등에 필요한 사항을 대통령령으로 정하도록 하고 있다.

그 위임에 따라 구 주택법 시행령(2015. 3. 30. 대통령령 제26172호로 일부 개정되기 전의 것, 이하 '구 주택법 시행령'이라고 한다) 제38조 제1항 제1호는 지역주택조합조합원의 자격에 관하여 주택조합 설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 주택을 소유하지 않거나 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대주인자일 것과 주택조합 설립인가 신청일 현재 해당 지역에 6개월 이상 계속하여 거주하여 온 자일 것을 요구하고 있다.

구 주택법 시행령 제38조 제2항은 주택조합의 조합원이 근무 · 질병치료 · 유학 · 결혼 등 부득이한 사유로 인하여 세대주 자격을 일시적으로 상실한 경우로서 시장 · 군수 또는 구청장이 인정하는 경우에는 조합원 자격이 있는 것으로 본다고 정하고 있다.

구 주택법 시행규칙(2015. 7. 1. 국토교통부령 제213호로 일부 개정되기 전의 것) 제18조 제3항은 시장 · 군수 또는 구청장은 지역주택조합에 대하여 주택조합의 설립인가, 사업계획 승인, 조합주택에 대한 사용검사 또는 임시사용승인을 하고자 하는 경우에는 국토교통부장관에게 주택전산망에 의한 전산검색을 의뢰하여 구 주택법 시행령 제38조 제1항 제1호에서 정한 조합원 자격에 해당하는지 여부를 확인해야 한다고 정하고 있다.

.

.

다. 대법원의 판단

이 사건 기록에 의하면, 원고와 피고의 조합가입계약 제2조는 조합원 자격에 관하여 구 주택법 시행령 제38조 제1항 제1호와 동일한 내용을 규정하고 있고, 제14조 제3항은 '본 계약서에 표기되지 않은 내용에 대해서는 조합정관(규약)과 공사도급계약서 및 관련 법규와 일반관례에 따른다'고 규정하고 있는 사실, 피고 규약 제12조 제2항은 '관계법령 및 이 규약에서 정하는 조합원 자격에 해당하지 않게 된 자의 조합원 자격은 자동 상실된다'고 규정하고 있는 사실을 알 수 있다.

앞서 본 구 주택법령 내용, 지역주택조합제도가 무주택 또는 소형주택 세대주의 주택 마련을 통한 주거 안정을 꾀하기 위한 제도인 점 등을 보태어 보면, 세대주 자격의 일시적 상실 여부와 관련하여 구 주택법 시행령 제38조 제2항이 정한 '시장 · 군수 · 구청장 등의 인정'은 조합원 자격 유지 여부에 관한 분쟁 해결방법의 일환으로 조합원자격 확인절차를 통해 객관적인 자료를 확인할 수 있는 시장 · 군수 · 구청장 등으로 하여금 감독관청 차원의 판단을 제시하도록 한 것에 불과하고, 그 시장 · 군수 · 구청장 등의 판단이 조합원 자격 유무에 직접적인 영향을 미친다고 할 수는 없다. 따라서 조합원은 객관적으로 '부득이한 사유로 세대주 자격을 일시적으로 상실한 경우'에 해당하면 구 주택법 시행령 제38조 제2항에 따른 시장 · 군수 · 구청장 등의 인정이 없더라도 조합원 자격을 그대로 유지한다고 보아야 한다.』

1. 관련 규정

[주택법]

제11조(주택조합의 설립 등)

① 많은 수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위하여 주택조합을 설립하려는 경우(제5항에 따른 직장주택조합의 경우는 제외한다)에는 관할 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)의 인가를 받아야 한다. 인가받은 내용을 변경하거나 주택조합을 해산하려는 경우에도 또한 같다.

.

⑦ 제1항에 따라 인가를 받는 주택조합의 설립방법ㆍ설립절차, 주택조합 구성원의 자격기준ㆍ제명ㆍ탈퇴 및 주택조합의 운영ㆍ관리 등에 필요한 사항과 제5항에 따른 직장주택조합의 설립요건 및 신고절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

[주택법시행령]

제21조(조합원의 자격)

① 법 제11조에 따른 주택조합의 조합원이 될 수 있는 사람은 다음 각 호의 구분에 따른 사람으로 한다. 다만, 조합원의 사망으로 그 지위를 상속받는 자는 다음 각 호의 요건에도 불구하고 조합원이 될 수 있다.

1. 지역주택조합 조합원: 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 사람

가. 조합설립인가 신청일(해당 주택건설대지가 법 제63조에 따른 투기과열지구 안에 있는 경우에는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날을 말한다. 이하 같다)부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 주택을 소유(주택의 유형, 입주자 선정방법 등을 고려하여 국토교통부령으로 정하는 지위에 있는 경우를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)하는지에 대하여 다음의 어느 하나에 해당할 것

　 1) 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원[세대주와 동일한 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 그 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 사람을 포함한다. 이하 2)에서 같다] 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주일 것

　 2) 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주일 것

나. 조합설립인가 신청일 현재 법 제2조제11호가목의 구분에 따른 지역에 6개월 이상 계속하여 거주하여 온 사람일 것

다. 본인 또는 본인과 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 않은 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택조합의 조합원이 아닐 것

② 주택조합의 조합원이 근무ㆍ질병치료ㆍ유학ㆍ결혼 등 부득이한 사유로 세대주 자격을 일시적으로 상실한 경우로서 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 인정하는 경우에는 제1항에 따른 조합원 자격이 있는 것으로 본다.

2. 객관적으로 '부득이한 사유로 세대주 자격을 일시적으로 상실한 경우'에 있어서의 주택법시행령 제21조 제2항에 따른 시장 · 군수 · 구청장 등의 인정과 조합원 자격

주택법 제21조 제2항에 의하면, 지역주택조합의 조합원이 근무ㆍ질병치료ㆍ유학ㆍ결혼 등 부득이한 사유로 세대주 자격을 일시적으로 상실한 경우로서 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 인정하는 경우에는 조합원 자격이 있는 것으로 보는 것입니다.

여기서 지역주택조합의 조합원이 객관적으로 '부득이한 사유로 세대주 자격을 일시적으로 상실한 경우'에 해당한다면, 주택법시행령 제21조 제2항에 따른 시장 · 군수 · 구청장 등의 인정이 없더라도 조합원 자격을 유지하는 것으로 보아야 하는 것인지 문제될 수 있는 것입니다.

대법원은 [앞서 본 구 주택법령 내용, 지역주택조합제도가 무주택 또는 소형주택 세대주의 주택 마련을 통한 주거 안정을 꾀하기 위한 제도인 점 등을 보태어 보면, 세대주 자격의 일시적 상실 여부와 관련하여 구 주택법 시행령 제38조 제2항이 정한 '시장 · 군수 · 구청장 등의 인정'은 조합원 자격 유지 여부에 관한 분쟁 해결방법의 일환으로 조합원자격 확인절차를 통해 객관적인 자료를 확인할 수 있는 시장 · 군수 · 구청장 등으로 하여금 감독관청 차원의 판단을 제시하도록 한 것에 불과하고, 그 시장 · 군수 · 구청장 등의 판단이 조합원 자격 유무에 직접적인 영향을 미친다고 할 수는 없다. 따라서 조합원은 객관적으로 '부득이한 사유로 세대주 자격을 일시적으로 상실한 경우'에 해당하면 구 주택법 시행령 제38조 제2항에 따른 시장 · 군수 · 구청장 등의 인정이 없더라도 조합원 자격을 그대로 유지한다고 보아야 한다.]고 판시하고 있는 것입니다.{대법원 2025. 6. 26. 선고 2024다326541 판결}

이에 지역주택조합의 조합원이 객관적으로 '부득이한 사유로 세대주 자격을 일시적으로 상실한 경우'에 해당한다면, 주택법시행령 제21조 제2항에 따른 시장 · 군수 · 구청장 등의 인정이 없더라도 조합원 자격을 유지하는 것으로 보아야 한다고 할 것입니다.