상속주택 비과세 특례 적용받으려면 

상속은 상속인의 의지와 관계없이 피상속인의 사망과 함께 개시됩니다.

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주택 상속이 이루어질 경우 일시적으로 다주택자가 되지만 상속주택 특례 규정에 따라 상속주택은 주택 수에 포함되지 않습니다.

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즉 상속주택으로 일시적 다주택자의 한해서는 주택 매매시 양도세를 부과하지 않는다는 뜻입니다.

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그럼에도 불구하고 일부 상속인들은 상속주택 특례 규정을 적용받지 못해 양도세 폭탄을 맞는 경우가 발생하는데요,

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이는 상속주택 특례규정을 제대로 이해하지못해서 생긴 일입니다.

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상속전문변호사 법률사무소 카라 유지은 대표변호사와 함께 상속주택 특례규정에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

상속주택 비과세 특례는 상속주택 처분시 비과세된다는 뜻인가요?

소득세법 시행령 155조 제2항은 상속으로 2주택자가 된 경우 기존 주택을 양도할 시 1주택자로 간주해 ‘1세대1주택 비과세’를 적용한다는 내용이 담겨있습니다.

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이를 상속주택 비과세 특례 규정이라고 부르는데요,

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하지만 이는 상속 받은 주택을 처분할 때 비과세 한다는 의미가 아니라 상속주택을 주택 수에 반영하지 않아 일반주택을 처분할 때 비과세를 적용한다는 뜻입니다.

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한편 상속주택 비과세 특례 규정은 상속개시일 즉 ①피상속인이 사망한 날을 기준으로 1세대1주택자가 ②주택 1채만 물려받은 뒤 ③기존 주택을 매도한 경우에만 적용됩니다.

상속주택 포함 일시적 1가구 2주택자 주택 양도 후 세금 폭탄 맞은 이유

상속주택으로 인해 일시적으로 1가구 2주택자가 된 경우에는 주택 양도시 비과세가 적용된다고 알고 있지만, 이는 절반만 맞는 말입니다.

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주택 처분 순서에 따라 비과세 적용이 될 수도 있고 그렇지 않을 수도 있다는 뜻인데요,

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예를 들어 기존 주택을 보유한 상태에서 주택 상속이 이루어졌다면 상속 주택이 아닌 기존 주택을 매도해야 비과세 혜택을 적용받을 수 있습니다.

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이는 일시적 3주택자에게도 동일하게 적용됩니다.

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일시적 2주택인 상태에서 주택 한 채를 상속받은 3주택자가 기존 주택을 매도하는 경우에도 비과세가 적용된다는 뜻입니다.

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또 상속주택을 보유한 상태에서 상속인이 새 주택을 매입했다면 먼저 상속받은 주택을 처분해야 비과세가 적용되고, 만일 상속주택보다 후에 취득한 새 주택을 매도할 경우에는 비과세 적용을 받지 않아 양도소득세를 내야 하므로 주의가 필요합니다.

동거봉양 합가 비과세 특례 규정이란?

동거봉양 합가 특례는 말그대로 부모 소유의 주택이 한 채 있고 자녀 명의의 주택이 있으나 봉양을 위해 세대를 합친 경우 합가 후 10년 이내에 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 간주하여 양도소득세 비과세 규정을 적용하는 것을 말합니다.

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여기서 말하는 '합가'는 부모·자식 세대가 계속 동거한 게 아니라 세대 분리 후 다시 합친 경우여야 합니다.

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이 특례를 적용받을 경우 양도가액 12억 원까지는 양도소득세가 전액 비과세되며, 초과 금액에 대해서도 장기보유특별공제를 최대 80%까지 적용받을 수 있죠.

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이 때 상속받은 주택은 동거봉양 합가특례가 적용되지 않고, 당초 본인세대의 주택은 동거봉양합가 특례가 적용됩니다.

이처럼 상속주택 비과세 특례 규정은 취득순서나 특례 요건을 충족하느냐 여부에 따라서 달라질 수 있으므로 상속 개시 전부터 충분한 법률상담을 통해 절세 방안을 고민해볼 필요가 있습니다.

법률사무소 카라 유지은 대표변호사는 이혼/상속전문변호사로 직접 상담합니다.​