전세사기 고소와 소송, 초기에 무엇을 준비해야 할까? 

안녕하세요. YH 법률사무소, ‘부동산 & 형사 전문 김영호 변호사’입니다.

전세사기 고소대리 → 결과 : ‘5,000만원 + 징역 4년’

*의뢰인의 개인정보보호를 위해 각색되었음을 알려드립니다.

<< 사건개요 >>

의뢰인 A씨는 인천에서 신혼집을 구하기 위해 한 빌라에 전세로 입주했습니다.

보증금은 1억 6,000만 원, 대출까지 끼어 간신히 마련한 돈이었습니다.

하지만 입주 1년 만에 등기부등본에 이상한 점이 발견됐고,

확인 결과 집주인이 다수의 세입자와 중복 계약을 체결한 사실이 드러났습니다.

이미 같은 건물의 세입자 중 일부는 경매 절차로 퇴거당했으며,

임대인의 재산은 대부분 차명으로 빼돌려진 상태였습니다.

A씨는 충격에 빠졌지만, 포기하지 않고 본 법률사무소를 찾아왔습니다.

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<< 부동산 & 형사전문변호사 – 조력 및 결과 >>

A씨 사건의 핵심은 다음 두 가지였습니다.

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• 보증금 회수 가능성 확보

• 가해자의 형사처벌로 피해 복구 유도

① 임차권등기명령 및 보증금반환소송

먼저 A씨의 전입신고 및 확정일자 등록을 통해

우선변제권을 주장할 수 있는 법적 기반을 확인했고,

즉시 임차권등기명령을 신청하여 A씨의 권리를 보전했습니다.

그 후 전세보증금반환청구소송을 제기하고

동시에 가해자 명의로 남아있는 차량과 예금 계좌에 대해

가압류 및 추심명령을 집행했습니다.

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② 형사고소 진행

가해자는 전형적인 이중계약 및 허위임대인 행위를 반복해온 인물로,

A씨 외에도 최소 5명 이상의 피해자가 확인되었습니다.

이에 따라 사기죄 즉, 형법 제347조 및

주택임대차보호법 위반 혐의로 형사고소를 진행했습니다.

피해자 진술을 정리하고, 부동산 계약서와 등기부등본,

문자 내역, 거래내역 등을 종합 제출해 고의와 반복성을 입증하는 데 집중했습니다.

결과적으로, 소송을 통해 가해자의 남아 있떤 계좌 일부를 확보했고,

약 5,000만 원 정도의 보증금을 회수할 수 있었으며, 추가 추심 절차도 진행하였습니다.

< 추가 추심 절차를 통해 향후 경매배당금 일부 수령 가능성도 확보했습니다. >

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더불어 형사 재판에서는 다음과 같은 판결이 내려졌습니다.

• 사기 피해자 6명

• 총 피해금액 약 9억 원

• 고의성과 반복성, 피해 회복 노력 없음

• 법원은 가해자에게 징역 4년의 실형을 선고

전세사기, 단순한 민사 분쟁이 아닙니다

전세사기는 단순히 임대차계약을 지키지 않은 수준이 아니라, 형법상 사기죄로 처벌될 수 있는 중대한 범죄입니다. 최근 언론에 보도되는 전세사기 사건들을 보면, 임차인이 평생 모은 재산을 한순간에 잃고 삶의 기반이 무너지는 경우가 많습니다. 그렇기 때문에 전세사기는 사회적으로도 큰 파장을 일으키고, 수사기관 역시 강력한 처벌을 이어가고 있습니다.

많은 분들이 묻습니다. “전세사기는 단순한 민사 소송 문제와 어떻게 다른가요?” 민사소송을 통해 임차인이 전세보증금 반환을 청구할 수는 있지만, 가해자가 애초부터 고의로 기망행위를 저지른 경우라면 형사상 사기죄로 고소할 수 있습니다. 즉, 피해자는 가해자의 형사처벌과 보증금 반환을 동시에 추구할 수 있습니다.

전세사기의 대표적인 유형은 다음과 같습니다. 첫째, 실제 소유자가 아닌 허위 소유자가 타인의 부동산으로 임대차계약을 체결하는 경우. 둘째, 이미 다른 임차인이 살고 있는 상태에서 중복 계약을 체결하는 경우. 셋째, 깡통전세 구조를 알면서도 고의로 임차인을 속인 경우. 넷째, 전입신고나 확정일자를 방해하거나 누락시켜 임차인의 권리를 제한하는 경우입니다. 이런 유형은 모두 형법상 사기죄 요건을 충족할 가능성이 높습니다.

전세사기 사건의 핵심 쟁점은 무엇일까요?

첫째, 임차인이 대항력과 우선변제권을 확보했는지 여부입니다. 전입신고와 확정일자는 임차인 권리를 보호하는 중요한 장치이지만, 가해자가 이를 방해한 경우 권리 보호가 어려울 수 있습니다.

둘째, 가해자의 고의성과 기망행위 입증입니다. 전세사기는 ‘처음부터 갚을 의사나 능력이 없으면서 계약을 체결했는가’가 쟁점이 됩니다.

셋째, 피해 보전을 위한 가압류·추심 등 신속한 조치 여부입니다. 소송 중에 가해자가 재산을 처분해버리면 회수가 불가능해질 수 있기 때문에 선제적 대응이 필요합니다.

넷째, 지자체 및 보증기관의 지원 대상 여부입니다. 전세사기 피해자로 인정받으면 HUG 보증금 반환보험이나 지자체 지원을 통해 일정 부분 회복이 가능합니다.

전세사기 사건에서 변호사의 역할은 단순히 상담을 넘어섭니다.

형사적으로는 사기죄 입증을 위해 계약서, 입주 상황, 중복 계약 여부, 가해자의 의도와 반복 범행 정황을 분석하고, 경찰·검찰 조사 단계에서 피해자 진술을 체계적으로 정리합니다.

민사적으로는 전세보증금 반환청구 소송을 제기하고, 임차권등기명령, 가압류, 추심명령 등 보전처분과 강제집행 절차를 병행합니다.

또한 행정적으로는 전세사기 피해자 인정 신청을 도와주고, 보증보험이나 지자체 구제 제도를 활용할 수 있도록 지원합니다. 결국 변호사의 실무역량은 피해자의 권리를 끝까지 지켜내는 데 직결됩니다.

전세사기로 고소하면 가해자가 실제로 처벌될까요?

형법상 사기죄는 기본적으로 10년 이하 징역 또는 2천만 원 이하 벌금형에 해당합니다. 피해자가 다수이거나 피해액이 수억 원 이상이라면 실형 가능성이 높아지고, 반복적·조직적 범행일 경우에는 법원에서 3년 이상 실형을 선고하는 경우도 많습니다.

최근 판례에서는 5년 이상의 중형이 내려진 사례도 있습니다. 반면, 입증이 부족하거나 피해자가 처벌을 원하지 않는다면 기소유예나 벌금형에 그칠 수도 있습니다. 따라서 피해자는 초기에 법리 구성을 치밀하게 하고, 진술을 정리해 제출하는 것이 매우 중요합니다.

전세사기 피해자에게 가장 큰 문제는 “보증금을 실제로 돌려받을 수 있느냐”입니다. 판결만 받아서는 회수가 보장되지 않습니다. 가해자가 재산을 은닉하기 전에 가압류를 신청하거나, 판결 확정 후 강제집행을 통해 부동산·예금·급여 등을 확보해야 합니다. 특히 채권 압류 및 추심명령을 통해 임대인의 재산을 직접 환수하는 방법이 중요한 수단이 됩니다. 이 모든 절차는 법률 지식과 경험이 없으면 진행하기 어렵기 때문에, 변호사 조력이 사실상 필수적입니다.

결국 전세사기는 단순한 민사 분쟁이 아니라, 형사와 민사를 동시에 다루어야 하는 복합 사건입니다. 피해자는 시간과 정보, 자금 면에서 불리한 위치에 있기 때문에, 전문가의 도움 없이는 피해 회복이 사실상 불가능한 경우가 많습니다.

전세사기 피해를 입으셨다면 지체하지 말고 형사고소와 민사소송을 동시에 준비해야 합니다. 가해자의 처벌과 피해 회복은 전략적으로 병행되어야 하며, 이를 통해서만 실질적인 보증금 반환 가능성을 높일 수 있습니다. 혼자 고민하기보다는 경험 있는 변호사와 함께 대응 전략을 세우는 것이 가장 현명한 방법입니다.