전세사기피해자 결정 제2조 제4호 (다목)의 의미는? 

전세사기 피해를 입으신 분이라면, 지원을 받기 위해 ‘전세사기피해자 결정문’을 신청하게 됩니다. 이때 핵심적으로 검토되는 조항이 바로 「전세사기피해자 지원에 관한 특별법」 제2조 제4호 다목입니다. 오늘은 이 조항의 의미와 실제 적용 사례, 그리고 대응 전략을 안내드리겠습니다.

1. 특별법 제2조 제4호 다목의 규정

특별법 제2조는 피해자 정의를 구체적으로 규정하고 있으며, 제4호 각 목(가~라)에서는 피해자 유형을 세분화하고 있습니다.
그중 다목은 ‘경매나 공매로 인해 보증금을 회수하기 현저히 어려운 임차인’을 피해자로 인정하는 조항입니다.

즉, 임대인이 사기 행위로 수사를 받고 있지 않더라도, 실제 보증금 회수 가능성이 낮은 상황에 놓인 임차인이라면 피해자로 보호받을 수 있는 근거가 됩니다.

2. 실무상 적용되는 상황

다목은 아래와 같은 상황에서 주로 적용됩니다.

• 임차주택이 이미 경매·공매 진행 중인 경우

• 근저당·가압류 등으로 선순위 채권액이 주택가액을 초과한 경우

• 우선변제권을 행사해도 보증금 상당액을 회수하기 어려운 경우

이때 관할 위원회는 등기부등본, 배당요구 현황, 채권자 목록 등을 종합적으로 심사하여 피해자 결정을 내립니다.

3. 왜 중요한가?

다목은 실질적으로 보증금을 돌려받기 힘든 임차인들의 구제 통로입니다.
특히, 임대인이 잠적하거나 명의신탁 구조로 자산을 빼돌린 경우, 임차인은 민사소송만으로는 회수가 어렵습니다. 따라서 피해자로 인정받아야 추후 주거안정 지원이나 금융지원 등 제도적 혜택을 누릴 수 있습니다.

4. 실제 결정문 사례

예컨대, 보증금 1억 원을 지급한 A씨의 임차주택이 경매로 넘어갔고, 선순위 채권만 1억 5천만 원에 달하는 상황이 있었습니다. 이 경우 A씨는 우선변제권을 행사하더라도 보증금 전액 회수가 불가능했기에, 제2조 제4호 다목에 따라 전세사기피해자로 인정되었습니다.

5. 대응 전략

피해자로 결정을 받기 위해서는 자료 준비가 무엇보다 중요합니다.

• 등기부등본, 채권총액, 배당표 초안

• 계약 당시의 임대차계약서

• 임대인의 행방불명, 기망행위 입증 자료

이 모든 자료를 종합적으로 제출하면 다목 요건 충족을 입증할 수 있습니다.

유선종 변호사의 조언

전세사기 피해는 단순 민사 문제를 넘어, 형사·행정 영역까지 동시에 얽히는 복잡한 사안입니다. 따라서 빠른 초기 대응과 전문가 조력이 필수적입니다. 특히 다목에 해당하는지 여부는 법리와 사실관계 해석이 중요한 만큼, 변호사의 검토를 거쳐 신청하는 것이 안전합니다.