전세사기피해자 결정 제2조 제4호(나목)의 의미 

「전세사기 피해자 지원에 관한 특별법」 제2조는 피해자 범위를 규정하고 있습니다. 그중 제4호 나목은 다음과 같은 경우를 피해자로 인정합니다.

• 임차인이 보증금을 반환받지 못하고 있는 상황에서,

• 임대인의 사기적 행위(허위 임대, 이중 계약, 근저당 과다 설정 등)로 인해 정상적인 반환이 불가능하다고 인정될 때,

• 관할 법원 결정문을 통해 “전세사기 피해자”로 인정받을 수 있습니다.

즉, 단순히 보증금을 못 돌려받은 것만으로는 부족하고, 법에서 규정한 사기 유형에 해당해야 합니다.

피해자 결정이 중요한 이유

1. 주거 안정 지원 자격
   피해자로 인정되면 공공임대주택 우선 공급, 주거비 지원 등의 혜택을 받을 수 있습니다.

2. 금융·세제 지원
   경매 진행 중인 주택이라도 한국자산관리공사(캠코) 매입·운영을 통해 일정 부분 보증금 회수가 가능하며, 대출 만기 연장 등 금융 지원도 가능해집니다.

3. 법적 지위 확보
   단순 채권자가 아니라 “피해자”로 결정되면, 형사재판·민사소송에서 피해자 진술권과 구제 우선권을 보장받을 수 있습니다.

실무에서 자주 나오는 쟁점

• 경매 통보를 이미 받은 경우
  → 피해자 결정 후 배당요구 종기일 내에 권리를 행사해야 실질적 보증금 회수가 가능합니다.

• 근저당권이 보증금보다 과다한 경우
  → 피해자 인정은 가능하지만, 실제 배당액은 거의 없을 수 있으므로 별도 민사소송(사기, 손해배상) 병행이 필요합니다.

• 임대인이 잠적한 경우
  → 수사기관에 사기 혐의 고소와 병행해야 하며, 피해자 인정 결정문이 강력한 증거 역할을 합니다.

유선종 변호사의 조언

• 피해자 신청은 서류 요건이 매우 까다롭습니다. (임대차계약서, 확정일자, 전입세대 열람내역, 경매 진행 사실 증명 등)

• 법 제2조 제4호 나목에 해당하는지를 소명하지 못하면 단순 채무불이행으로 분류될 수 있습니다.

• 따라서, 전세사기 전문 변호사의 조력을 받아 피해자 신청서 및 의견서를 준비하면 인용 가능성을 크게 높일 수 있습니다.