전세갱신권 거부당했는데 집주인실거주 거짓말이었다면? 

임대인의 실거주 거짓말이었다면?

손해배상청구소송 가능해

주택임대차보호법에서는 임차인의 안정적적인 주거보장을 위해 1회에 한한 갱신을 허용하여 2년의 기간연장을 법으로 정하여 두고 있습니다. 다만 세입자가 원한다고 해서 무조건 전세갱신권을 보장받을 수 있는 것은 아닙니다.

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세입자는 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 전세갱신권을 통지해야 하고, 월세임대차도 가능하지만 임대차계약기간 동안 2기의 차임액에 해당하는 연체 사실이 없어야 합니다.

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무엇보다 법에서는 *임대인이 해당 주택에 실제 거주하려는 '집주인실거주' 사실이 있다면 합법적으로 전세갱신권을 거부할 수 있도록 되어있습니다.

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* 임대인의 직계존속, 직계비속 포함

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집주인실거주 거짓말이라면 손해배상청구소송 가능해

그런데 임대인이 실거주를 이유로 전세갱신권을 거절해놓고, 임대차계약 금액을 올려 새로운 세입자와 계약을 체결하는 사례들이 있습니다. 세입자의 입장에서는 갱신거절 당시에는 그것이 거짓말인지 확신하기 어렵다보니, 일단 집을 비워줘야 하는 상황에 놓이게 됩니다.

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대신 집주인실거주가 거짓말이었다면 향후 별도의 손해배상청구소송을 제기하여 그로인한 손해를 배상받을 수 있도록 법으로 규정하고 있으므로, 종로부동산변호사의 도움을 받아 손해배상청구소송을 준비하실 수 있습니다.

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이때 인정되는 손해배상액은 거절 당시 당사자간 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한, 법에서 정한 금액 중 큰 금액에 따릅니다.

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임차인은 집주인실거주 거짓말은 주민센터를 방문하여 전입세대 열람, 확정일자 부여현황 열람 등으로 확인할 수 있고, 추가로 인근 공인중개사에 매물이 언제 올라왔는지 등을 확인하여 소송에서 증거로 제출하실 수 있습니다.

📌제6조의3(계약갱신 요구 등)

⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

다만 법에서는 손해배상책임을 '정당한 사유없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우' 로 규정하고 있어, 임대인에게 목적 주택을 임대할 수 밖에 없는 정당한 사유가 있었는지를 두고 다투는 사례들도 많습니다.

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여기서 말하는 '정당한 사유'는 아주 예외적인 경우에만 인정되고 있으므로, 사전에 종로부동산변호사의 충분한 법률자문을 받아보시기 바랍니다.

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실거주로 갱신거절했는데 보증금 6억이나 올려 임대한 집주인

원고는 2019. 11. 이 사건 아파트의 당시 집주인이던 A씨와 보증금 12억원, 임대차기간 2년으로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 2020. 12. 이 사건 아파트를 피고가 매수하였고, 임대인 지위를 승계하였습니다.

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피고는 임대차계약기간 만료 시점이 다가오자 '본인들이 실거주를 해야해 갱신이 어렵다'는 의사를 표시하였습니다. 이에 원고는 계약기간 종료 시점에 맞추어 같은 단지에 있는 동일평형의 아파트로 이사를 가게 되었습니다.

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그런데 피고가 원고의 계약기간 종료 시점으로부터 약 한달만에 새로운 임차인과 임대차보증금 18억원에 월차임 110만원으로 하는 임대차계약을 체결한 사실을 알게되었고, 원고는 집주인 실거주를 문제삼아 손해배상청구소송을 제기하였습니다.

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이에 피고는 '실거주 예정이었으나, 채권자들의 갑작스러운 채무변제로 인해 임대한 것이므로, 부득이한 사정이 있었다'며 반박했습니다.

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그러나 법원은 '정당한 사유'는 제3자와의 임대차계약 체결을 금지하는 것이 임대인의 재산권 행사에 중대한 제한이 되는 등의 예외적인 경우에만 인정될 수 있으므로, 단순히 '경제적 사정이 급하다'는 것과 같은 사유만으로는 '정당한 사유'를 인정할 수 없다고 판단하였습니다.

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항소심 법원 역시 제1심의 사실인정과 판단은 정당하고, 덧붙여 피고가 채권자들의 변제 독촉 이전에 이미 부동산에 중개를 의뢰한 사정에 비추어보면, 변제 독촉 전부터 이 사건 아파트에 실거주 생각이 없었던 것으로 보인다고 보고 피고의 손해배상책임을 인정하였습니다.

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이에 원고는 소송을 통해 피고로부터 손해배상금 8,340만원을 지급받게 된 사연입니다.

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임대인이 위와 같은 손해배상책임을 피하려면 임대인은 실거주의사를 명확히 증명해야 하고, 만약 허위의 전세갱신권 거부가 밝혀진다면 임차인에게 손해배상책임을 져야합니다.

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다만 위 사례처럼 정당한 사유가 있었는지 여부를 다툴 수 있고, 임대차계약 기간 도중 집주인이 바뀌는 등의 문제로 그 관계가 복잡해지는 사례들도 적지않으므로, 전문성을 갖춘 종로부동산변호사의 법률자문과 도움을 받으시기 바랍니다.

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법률사무소 모건의 이다슬 대표 변호사는 주택, 상가임대차계약에서의 다양한 경험과 전문성을 갖춘 종로부동산변호사입니다. 변호사의 자세한 상담이 필요하신 분들께서는 상담창구가 있으니 문의하시기 바랍니다.