[계약갱신요구권에 대한 부당거절 손해배상 소송] - 승소 

1. 사건의 개요

의뢰인께서는 서울 요지 신축아파트의 입주 후 첫 임차인이었습니다. 신축아파트의 입주장 때는 전세 물량이 쏟아지기 때문에, 신축 아파트를 시세 대비 저렴한 전세보증금으로 임차할 수 있었고, 주택임대차보호법상 계약갱신요구권을 행사하면 최대 4년까지 저렴하게 신축 아파트에 거주할 수 있는 장점이 있었습니다.

이에 의뢰인이 4년 정도는 거주할 즐거운 계획을 가지고 저렴한 전세보증금으로 전세로 신축아파트에 입주하였는데, 문제는 첫 계약기간 2년이 끝나갈 때쯤 터지고 말았습니다. 어느 날 갑자기 임대인이 문자를 보내 본인이 입주하여 실거주 할 예정이니 계약갱신을 할 수 없다는 것이었습니다.

청천벽력과 같은 소리였지만 주택임대차보호법상 임대인이 본인이 실거주를 하려 할 경우 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없다는 명확한 규정이 있었습니다. 그럼에도 의뢰인은 임대인을 최대한 설득하여 어떻게든 갱신을 하고 싶다는 의사를 표명하였는데, 이상하게도 임대인은 '그럼 내가 2년간 동거한 것으로 해 주겠냐'는 제안을 해 오는 것이었습니다.

알고 보니, 임대인은 실제 거주할 의사가 없었고 단지 2년 실거주로 인한 양도세 면제에만 관심이 있었던 것입니다. 임대인은 의뢰인을 설득하면서 그냥 동거인으로 주민등록만 해 주면 2년간 더 살게 해 주겠다고 하였습니다.

그러나 정직하였던 의뢰인은, 그러한 행위는 양도세 탈세에 해당할 뿐 아니라 주민등록법 위반의 범죄행위가 될 수 있다는 점 때문에 임대인의 그러한 부당한 요구를 거절하였습니다. 그러자 임대인은 돌변하여, 그렇다면 자신이 실거주할 수밖에 없다는 강경한 태도를 취하였습니다. 의뢰인은 하는 수 없이 이사를 가는 수밖에 없었습니다.

그러나 의뢰인이 확인해 본 결과, 의뢰인이 이사를 나간 직후 해당 주택에는 임대인이 아닌 제3의 임차인이 살고 있는 것이었습니다. 이에 의뢰인은 자신이 계약갱신요구권을 부당거절 당하였다는 것을 비로소 깨닫고, 본 변호사를 찾아오게 되었습니다.

2. 사안의 분석

소위 '임대차 3법' 중 하나인 주택임대차보호법의 개정으로 임차인들에게는 1회 계약갱신요구권이 생겼습니다. 그러나 이는 임대인이 자신 또는 직계가족의 실거주를 원인으로 얼마든지 거절할 수 있었고, 대신 그러한 원인으로 계약갱신요구권을 거절해 놓고 제3자에게 임대를 한 경우에는 임대인이 임차인에게 손해배상 책임을 부담하도록 규정되었습니다.

그런데 이 사건에서 문제는 제3의 임차인이 아니라 임대인 본인이 이 사건 주택에 주민등록을 해 놓았다는 놀라운 점이었습니다. 즉, 의뢰인 이후에 이사를 온 제3의 임차인은 주민등록이 되어 있지를 않았던 것입니다. 주민등록만 봐서는 임차인이 아니었습니다. 이에 해당 주택의 등기부등본을 살펴보니, 특이점이 발견되었습니다. 제3의 임차인으로 추정되는 사람이 수천만원의 근저당권을 설정해 두었던 것입니다. 형식상 전세계약이 아닌 근저당권설정계약을 체결하는 대신, 임대인이 마치 그 주택에 실거주하는 것처럼 꾸미는 아주 특별한 계약을 체결하였던 것입니다.

이는 자칫 계약갱신요구권을 부당하게 침해당한 의뢰인의 임대인에 대한 손해배상청구권의 성립마저도 위협할 수 있는 사항이었습니다. 대충 보면 임대인 본인이 실제로 자신이 실거주하고 있는 것처럼 외형이 모두 꾸며져 있었던 것입니다.

그러나 본 변호사는 법원을 통한 치밀한 증거 수집을 해낸다면 충분히 임대인 본인이 실거주 중이 아님을 입증할 수 있을 것이라 생각하였습니다. 아무리 보아도 문제의 제3자의 근저당권은 임차인의 임대차보증금을 담보하는 것이었기 때문이었습니다.

3. 승소판결의 선고

본 변호사는 아파트관리사무소에 대한 사실조회, 도시가스주식회사에 대한 사실조회, 등기소에 대한 문서송부촉탁, 금융기관에 대한 금융거래정보 제출명령, 구석명신청 등 닥치는 대로 수단과 방법을 가리지 않은 전방위적인 증거조사를 집요하게 시도한 끝에 임대인이 실거주 중이 아니며, 제3자인 임차인이 임차인으로서 거주중이라는 사실을 명확히 입증해 내는 데 성공하여, 임대인으로부터 손해배상을 받아내는 판결을 받아낼 수 있었습니다.

주택임대차보호법상 임차인의 계약갱신요구권에 대한 부당 거절 소송은 입증이 쉬운 소송은 아닙니다. 그럼에도 불구하고 사실, 현실적으로 인정되는 손해배상액도 크게 산정되기는 어렵습니다. 제3자에게 임대를 준 경우에는 손해배상금액이 법정되어 있으나 결과적으로 기존 임대차보증금과 새로운 임대차보증금의 차액 일정액 정도만 규정되어 있고, 제3자에게 매도를 한 경우에는 불법행위 손해배상책임이 인정되지만 이 때 손해배상금액에는 어차피 이사를 나가야 하는 입장인 임차인이 지출한 이사 비용, 에어컨 이전 설치 비용, 부동산 중개비용 같은 것은 손해로 인정되기가 어렵고, 대체 주택을 구하기 위하여 추가적으로 지출한 보증금 증액분에 대한 금융비용 정도의 손해배상만 인정되기 마련이기 때문입니다. 이러한 점을 알고, 이를 악용하는 임대인들도 있는 것이 현실입니다.

하지만 그렇다고 하여 임차인에게 부당한 계약갱신거절을 한 임대인을 그냥 둘 수는 없습니다. 비록 소액에 불과하다고 하더라도, 조금이라도 돈을 받아내어 나의 재산상 손해, 부당하게 이사를 다닌 나와 내 소중한 가족들의 시간과 스트레스에 대한 보상을 어떻게든 받아내야만 합니다. 부당한 갑질은 용인되어서는 안 됩니다.

사법시험/대형로펌 출신 14년차 부동산/건설/금융 전문 변호사
- 국내 5대로펌 법무법인 율촌 부동산건설 / 법무법인 세종 금융팀
- 삼성물산 건설부문 수석변호사
- 육군법무관 군검찰관
- 현 부동산/건설 전문 법률사무소 공간과길 대표변호사