보상금 증액을 이끌어낸 일단지 평가 쟁점 정리 

수원 민사 전문 정현영 변호사입니다.

재개발로 인해 주유소 부지가 수용되었을 때, 토지가 여러 필지로 나뉘어 있으면 각 필지별로 따로따로 평가되는 것이 일반적입니다. 하지만, 실제로는 하나의 영업소로 운영되고 있었다면 어떻게 될까요?

이번 사건은 주유소 측을 대리해 각기 다른 세 필지 토지를 ‘일단지’로 평가받아 보상금을 증액시킨 사례입니다.

사건 개요

원고들은 재개발 지역 내 주유소 운영자들로,
그 부지가 세 필지로 나뉘어 있었고,
보상 과정에서 토지수용위원회는 필지별로 따로따로 평가하여 보상금을 산정했습니다.

이에 원고들은 수용재결에 이의를 제기하고,
"세 필지를 하나의 일단지로 평가해야 한다"며 보상금 증액을 청구하는 행정소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점 – ‘일단지 평가’ 요건

‘일단지 평가’는 여러 필지가 실질적으로 하나의 용도로 묶여 운영되고 있는 경우, 하나의 토지처럼 평가하여 더 높은 보상금을 받을 수 있게 하는 제도입니다.

법령 및 판례에 따르면 다음과 같은 사정이 종합적으로 고려됩니다:

1. 소유자 동일성
   → 이 사건 세 필지는 모두 원고들이 소유

2. 유기적 이용관계
   → 주유소, 세차장, 사무실, 진입로로 나뉘어 있으나
   → 경계 없이 건물들이 이어져 건축되었고
   → 건물 색상, 출입 동선, 안내문구 등이 하나의 영업장임을 명확히 함

3. 개별 평가 시 효용 하락
   → 도로 접면 및 형태상 단독 이용 시 활용도가 크게 저하됨

4. 일괄 거래 가능성
   → 주유소·세차장은 통상 함께 거래되며
   → 일부 토지만 매도하는 경우 법정지상권 등 법률문제 발생

5. 행정적 일체성
   → 건축물대장, 사업자등록증 등도 하나의 사업장으로 등록되어 있음

원고 측의 입증 전략

• 법령 근거: 감정평가 규칙 및 토지보상 지침에서 "용도상 불가분 관계" 시 일단지 평가 가능하다는 점 강조

• 사진자료·건축현황·영업자료 등을 통해 실질적 일체 운영상황 소명

• 대법원·고등법원 판례 다수 제시하며, 지목·등기상 형식보다 실질적 사용관계가 중요하다는 점 부각

법원의 판단

법원은 원고 측의 주장을 받아들여,
세 필지를 하나의 ‘일단지’로 감정평가하도록 하고,
그 감정결과를 판결에 채택하여 보상금 증액을 인정하였습니다.

변호사의 시선

보상금 산정은 감정평가 방식에 따라 수천만 원에서 수억 원까지 차이가 날 수 있는 민감한 분야입니다.
특히 형식적 지목·필지 구분만 보고 판단하면 실질 운영 실태가 무시되는 경우가 많습니다.

이번 사건은 감정평가 규칙, 판례, 운영 실태를 종합 분석하여 ‘일단지’ 개념을 법적으로 입증해낸 전형적인 사례입니다.

마무리 조언

토지수용, 보상금 증액과 관련된 행정소송은
‘감정평가’라는 기술적 요소와 법적 논리가 결합된 고난도 영역입니다.

보상금이 과소하게 산정되었거나, 수용재결이 부당하다고 느껴진다면
전문가의 조력을 통해 일단지 판단, 이용현황, 개발제한 조건 등
다양한 쟁점을 정밀하게 분석하고 반영해야 합니다.

준비된 전략이 곧 결과를 만듭니다.
보상 문제, 감정평가 쟁점으로 어려움을 겪고 계시다면
지금 바로 상담을 받아보시기 바랍니다.

이상 수원 민사 전문 변호사 정현영이었습니다.