재건축 아파트, 매도청구권 행사 무효로 이끈 항소심 승소 사례

정현영 변호사

피고승소

수원 민사전문 정현영 변호사입니다.

재건축조합이 소유자에게 조합 참여를 최고하고, 이에 회신이 없으면 매도청구권을 행사할 수 있습니다. 그런데 그 최고서가 공시송달되었다면, 즉 실제 소유자가 받지 못한 경우에도 동일한 법률효과가 생길까요?

이번 사건은 바로 그 쟁점, ‘공시송달로 재건축 조합의 매도청구권 행사가 가능할지’에 대한 항소심 판결로, 피고를 대리하여 매도청구권 행사 자체를 무효로 이끌어낸 사례입니다.

피고는 수원시 재건축 구역 내 아파트의 소유자였습니다. 조합은 2017년 피고를 상대로 소유권이전등기청구 소송을 제기했고, 제1심은 공시송달을 통한 최고서 송달에도 매도청구권의 효력을 인정해 조합의 청구를 인용했습니다.

하지만 피고는 해당 최고서를 전혀 받지 못했고, 2021년에야 비로소 소송 사실을 인지해 분양신청을 하려 했습니다. 조합은 이미 공시송달로 매도청구권이 행사되었고, 피고는 ‘현금청산자’라는 이유로 분양신청을 거부했습니다.

이에 피고는 추완항소를 통해 소송을 되살리고, 저희 사무실에서 항소심을 전면적으로 대응하게 되었습니다.

공시송달은 민법 제113조에 따라 유효
피고의 전입신고 누락은 자신의 귀책이고, 원고는 송달을 위해 최선의 노력을 다했으므로 공시송달은 적법.
대법원 판례의 유추 적용 주장
최고서를 첨부한 소장 부본의 공시송달만으로도 매도청구권 행사와 동일한 효과가 발생한다는 대법원 판례(2009다63380)를 원용.
공시송달 무효라면 조합 질서 파괴 우려
공시송달의 효력을 부정하면 악의적 토지등소유자의 반발로 재건축이 지연될 수 있다고 주장.

실제 ‘숙려의 기회’ 없이는 매도청구권 불가
집합건물법은 구분소유자에게 2개월 숙려기간을 보장하기 위한 최고제도를 두고 있음. 공시송달은 실제 통지를 받지 못했으므로 법 취지에 반함.
민법 제113조는 의사표시에 한정, ‘관념의 통지’인 최고에는 적용 불가
법적 성격 자체가 달라 유추적용, 준용 모두 타당하지 않음.
사후 동의로 조합원 자격 회복 가능
피고는 실제 최고서를 인지한 후인 2021. 6. 9. 동의서를 제출했고, 이는 분양신청 이전이므로 조합원 자격을 회복했으며, 매도청구권은 소멸 또는 무효가 됨.
기존 대법원 판례는 구체적 사정에서만 예외 허용
인용된 판례도 실제 최고서 도달 후 회답기간이 주어진 상황에서만 매도청구권 효력을 인정한 것.

항소심 법원은 피고의 주장을 모두 받아들여 원고의 매도청구권 행사는 무효라고 판단했습니다. 주요 요지는 다음과 같습니다.

공시송달은 ‘숙려의 기회’를 박탈하므로 최고 효력 불인정
집합건물법은 ‘받은 날’을 기준으로 회답기간을 계산하며, 공시송달은 현실적 도달이 없으므로 취지를 훼손.
매도청구권 행사 요건 미비 → 행사 자체 무효
원고는 최고서를 보내기 전에 매도청구권을 행사한 것이므로 법률 요건을 충족하지 않음.
피고는 분양신청 전 조합설립 동의서 제출 → 조합원 자격 유효
설령 공시송달이 유효하더라도, 피고의 동의가 그 법률효과를 상쇄했기 때문에 매도청구권은 실효됨.

이 사건은 재건축조합의 일방적 송달 방식이 토지등소유자의 권리를 박탈할 수 있는지를 다룬 의미 있는 판례입니다.

많은 조합이 효율성과 편의성 때문에 공시송달을 남용하고 있으나, 이는 숙려권을 침해하는 방식으로는 허용될 수 없다는 점을 법원이 명확히 확인한 사례라 할 수 있습니다.

특히 재건축조합의 매도청구권은 단순한 통지가 아닌 소유권 박탈을 전제로 하는 ‘강제매매’ 제도입니다. 따라서 그 행사는 반드시 절차적 정당성과 투명성을 갖춰야 하며, 당사자 보호 원칙은 결코 무시될 수 없습니다.

재건축·재개발 소송은 법률과 행정, 그리고 절차법까지 얽힌 고난도 분쟁입니다. 소송에 늦게 대응했더라도, 법률적으로 되살릴 수 있는 가능성은 얼마든지 있습니다.

사실을 정확히 정리하고, 법리를 정면으로 겨눈다면
당신의 소중한 권리도 반드시 회복될 수 있습니다.

이상 수원 민사 전문 변호사 정현영이었습니다.

법률사무소 희성

정현영 변호사가 작성한 다른 포스트