분양권 명의변경청구 소송 승소 사례 

-계약금 해제-

안녕하십니까. 조훈목 변호사입니다.

통상적으로 부동산을 비롯한 고가의 재산을 매매할 때는 1) 계약금, 2) 중도금, 3) 잔금 순서로 매매대금 지급을 약정합니다.

이 중 계약금은 계약 체결 시에 당사자 일방이 상대방에 대하여 교부하는 금전인데, 이는 계약의 증거금으로 기능함과 동시에 계약 해제권을 유보하는 '해약금'으로 기능하기도 합니다.

이에 관하여 민법 제565조 제1항은 "매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다."라고 규정하고 있습니다.

여기서 '이행의 착수'란 부동산 매매에서 '매수인이 중도금을 교부하는 것'을 의미하므로, 매도인은 매수인이 중도금을 지급하기 전까지 계약금 배액을 지급하고 계약 해제를 할 수 있고, 매수인 역시 기왕 지급한 중도금을 포기하는 방법으로 계약금 해제를 할 수 있습니다.

요즘같이 부동산 시황이 어지러운 시점에는 매도인, 매수인 할 것 없이 계약금 해제를 빈번하게 하고 있는데, 문제는 계약금 해제를 '언제까지' 할 수 있는지에 관한 것입니다.

앞서 설명드렸듯이, 민법에 따른 계약금 해제는 이행 착수 시점까지(중도금 일부 또는 전부 지급 시점) 가능합니다만, 매도인과 매수인은 계약 자유 원칙에 따라 계약금 해제 가능 시점을 얼마든지 자유롭게 설정할 수도 있습니다.

예컨대, 매도인과 매수인은 중도금이 지급이 완료된 후에도 '잔금 지급이 완료될 때까지 계약금 해제를 할 수 있다'고 약정할 수도 있습니다.

다만, 이러한 약정은 민법 규정 적용을 정면으로 배제하는 약정이므로, 추후 분쟁 발생의 소지를 없애기 위해서는 계약서 작성 시 계약 내용을 최대한 다툼의 소지 없이 명확하게 정리해 둘 필요가 있습니다.

이하에서는 매매계약 당사자들이 계약금 해제에 관한 약정을 제대로 하지 아니하여 발생한 법적 분쟁에서 의뢰인에게 유리하게 사건을 종결한 사례를 설명드리고자 합니다(사실관계 일부는 의뢰인 개인정보보호를 위하여 적절히 수정하였음을 밝힙니다).

-사 건 개 요-

본 사건 의뢰인은 경기도 소재 공동주택에 관한 분양권을 매수한 회사로서 매매 계약 당시 매도인과 아래와 같은 내용의 특약을 체결하였습니다.



일단, 의뢰인은 계약 내용에 따라 매도인에게 계약금, 중도금, 잔금 일부를 차례로 지급하였습니다.

그런데 매도인은 2020. 3. 9.에 이르러 갑자기 특약에 따른 계약금 해제를 의뢰인에게 통보하고, 계약금의 배액인 10,000,000원을 변제공탁하기까지 하였습니다(당시 분양권의 가격이 크게 상승한 것이 계약 해지 통보의 이유였습니다).

의뢰인은 이미 계약금, 중도금, 잔금 일부까지 매도인에게 지급하였기에, 계약금 해제가 이루어지지 않을 것으로 철석같이 믿고 있었으나, 그럼에도 불구하고 매도인은 '매도인은 계약금 배액을 배상하고 해지할 수 있다'는 특약을 근거로 '언제든지' 계약금 해제를 할 수 있다고 주장하면서 분양권 명의변경절차를 거부하고 말았습니다.

이러한 매도인의 계약 해제 통지 행위로 인하여, 결국 의뢰인은 법원을 통하여 분쟁을 해결하고자 조훈목 변호사가 근무하였던 법무법인에 사건을 의뢰하셨습니다.



-담당 변호사의 조력-

당시 사건 담당 변호사였던 조훈목 변호사는 분양권명의변경청구 소송에서 다음과 같은 법리에 따라 원고의 청구가 전부 인용되어야 함을 주장하였습니다.

1) 이 사건 특약 규정은 민법 제565조 제1항 계약금 해제 조항을 환기하는 규정에 불과하므로, 중도금 지급이 이루어진 이상 계약금 해제는 불가능하다.

2) 이 사건 분양권 매매를 중개한 공인중개사 역시 특약의 취지를 원고와 동일하게 해석하고 있었다.

3) 이 사건 특약 규정은 문언상 계약금 해제 시기를 명시적으로 제한하고 있지 않은데, 계약 당사자들은 이행 착수 후에도 민법 제565조 제1항에 의한 계약금 해제를 할 수 있는지에 관하여 명시적으로 협의하거나 합의한 사실도 없었다. 이러한 사정에 비추어보면 이행 착수 후에도 계약금 해제를 할 수 있다고 해석하는 것은 계약 당사자들의 진정한 의사에 어긋난다.

4) 이 사건 계약을 중개한 공인중개사가 작성한 다른 매매 계약서에도 이 사건 계약과 동일한 내용의 특약조항이 포함되어 있었다. 이러한 사정에 비추어보면, 해당 특약 문구는 계약서에 통상적으로 포함하는 문구, 이른바 '부동문자'에 해당하는 것으로 보아야 한다.



-사 건 결 과-

사건을 담당한 수원지방법원 안양지원 재판부는 위 원고 주장을 전부 받아들여, "피고가 원고로부터 분양대금 잔액을 지급받음과 동시에 매매대상 분양권에 관한 수분양자 명의변경절차를 이행하라"는 판결을 내리고 사건을 종결하였습니다.



위와 같은 법원 판결이 나올 수 있었던 첫 번째 원인은 '원고 소송대리인이 최초 매매계약 단계부터 계약 해제 통지 시점까지의 사건 사실관계를 잘 정리하고, 그에 따른 법리 주장도 논리적으로 잘 하였다'는 사정을 들 수 있겠습니다.

그러나 이보다 더 중요한 두 번째 원인은 매도인(피고)이 당초 의도한 계약 내용을 특약 사항에 명확히 기재하지 못하였다는 사정입니다.

만약, 매도인에게 이 사건 분양권 매매 계약 당시 '언제든지' 분양권을 해약금 해제하려는 의사가 있었다면, "매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 계약금 배액을 배상하고 해지할 수 있다"와 같이 불분명한 내용으로 특약을 기재할 것이 아니라 "매수인과 매도인은 잔금 지급 기일까지 민법 제565조 제1항에 따른 계약금 해제권을 행사할 수 있다"와 같이 권리 행사 시점과 방법을 분명하게 정리하는 방식으로 특약을 기재하였어야 합니다.

즉, 매도인은 특약 작성 시에 제대로 된 법률 검토를 하지 않은 채 만연히 불분명한 내용의 특약을 기재하였고, 그 결과 소송에서 패소하는 결과를 받아들여야 할 수밖에 없었던 것입니다.

이처럼 법률 전문가의 조력을 받지 않은 상태에서 경솔하게 처분문서(계약서)를 작성할 경우에는 계약서의 불분명한 표현으로 인하여 발생하는 불이익을 전부 특약 사항 작성자가 부담하게 될 수밖에 없습니다.

따라서 매매계약서 등 중요한 처분문서를 작성할 때, 복잡한 특약사항을 기재하고자 하신다면, 반드 경험 많은 법률 전문가의 조력을 받으시는 것이 좋습니다.

법무법인 한원 조훈목 변호사는 다수의 소송, 자문 수행 경험을 통해 의뢰인에게 최적의 법률 서비스를 제공하고 있습니다. 계약서 작성, 검토에 도움이 필요하시다면 언제든지 편히 연락 주시기 바랍니다.