안녕하세요.
제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴입니다.
저희 전세사기변호사닷컴은 다수의 전세사기 사건에서 보증금회수에 성공한 경험과 노하우를 보유하고 있습니다.
전세사기 사건에 대한 전문성을 바탕으로 전세사기 사건에 휘말리신 피해자 분들께 최적의 법률 서비스를 제공해드리고 있습니다.
최근 금리인상, 경기침체 장기화로 인해 전세집이 경매나 압류에 넘어가는 사례가 급증하고 있습니다. 저희 사무실에도 관련한 문의가 끊이지 않고 있는 상황인데요.
멀쩡히 잘 살던 전세집이 경매에 넘어가거나 압류에 걸리면 세입자의 입장에서는 크게 당황을 하게 될 수밖에 없습니다. 내 보증금을 떼이게 되는 것은 아닌가 하는 불안감에 휩싸이게 되는 것입니다.
세입자들의 불안감은 상당부분 관련 절차를 잘 알지 못하는 것에서 비롯됩니다. 경매와 압류가 어떤 식으로 진행되고, 관련 법률이 어떻게 되어 있는지를 잘 알지 못하기 때문에 불안감에 휩싸이게 되는 것입니다. 따라서 전세집이 경매에 넘어가거나 전세집에 압류가 걸린 경우 먼저 전세사기 사건에 대한 전문성을 보유한 부동산전문변호사와 상담을 해보시는 것이 좋습니다.
경매 절차에서 중요한 것은 '권리분석'입니다. 거래계에서 행해지는 권리분석은 주로 낙찰자 입장에서 진행되는데, 전세사기 피해자들은 세입자 입장에서 권리분석을 진행해보는 것이 좋습니다.
권리분석 절차를 통해 내 현 상황을 객관적으로 파악해야 전세사기 사건에 대한 효율적인 대응이 가능해지기 때문입니다.
전세집이 경매, 압류에 넘어간 경우 먼저 권리분석 절차를 통해 경매 절차에서 보증금을 돌려받을 수 있는지를 분석해보아야 합니다.
전세집에 입주한 후 즉시 전입신고, 확정일자를 받아야 하는 이유는 해당 전세집에 대한 선순위 권리를 확보하기 위함입니다. 근저당권 등 다른 권리제한 사항이 없는 상태에서 입주를 하게 되면 대항력 있는 선순위 임차인의 지위를 획득하게 됩니다.
대항력 있는 선순위 임차인은 다른 권리자보다 경매 배당 절차에서 우선적인 지위를 점하기 때문에, 전세집이 경매에 넘어간다고 하더라도 보증금 전액을 떼이게 될 가능성은 매우 낮습니다.
하지만 최근에는 대항력 있는 선순위 임차인들도 결코 안심할 수 없는 상황이 되고 있는데, 그 이유는 전세사기가 주로 발생하는 빌라의 매매가격이 폭락했기 때문입니다.
현재 문제가 되고 있는 전세사기 사건의 경우 부동산이 가장 호황이던 시절에 체결된 계약이어서 전세가격이 매우 높게 설정되어 있습니다. 이후 금리가 올라 매매가가 많이 떨어졌는데, 이 때문에 현재 전세가가 매매가보다 비싼 경우가 많이 있습니다.
전세가가 매매가보다 비싼 집에 선순위 임차인이 입주해 있으면 해당 전세집이 경매에 넘어간다고 하더라도 아무도 낙찰을 받지 않는 현상이 발생하게 됩니다. 낙찰자가 낮은 가격에 낙찰을 받는다고 하더라도 낙찰을 받은 후 임차인의 보증금을 물어주어야 하기 때문입니다.
이 때문에 경매가 계속해서 유찰되는 현상이 나타나고 있습니다. 선순위 임차인이 들어가 있는 매물은 아무도 낙찰을 받으려고 하지 않기 때문입니다. 이 경우 세입자들은 자신 스스로 낙찰을 받는 방법을 고려해보게 됩니다.
세입자가 자기 스스로 낙찰을 받는 경우 가장 주의하셔야 하는 것이 임차권보다 우선하는 조세채권입니다. 조세채권에 대한 분석없이 섣불리 낙찰을 받으셨다가 집주인이 미납한 거액의 조세채권을 물어주어야 하는 사태가 발생할 수 있습니다.
이러한 사태를 방지하기 위해서는 신속하게 보증금반환청구소송 승소 판결을 받은 이후 전세사기 특별법 피해자로 인정을 받아 경매 절차에서 '조세채권안분'을 신청하여야 합니다. 조세채권안분을 신청하면 부담해야 하는 조세채권이 많이 줄어들게 됩니다.
이 외에도 집주인이 보유한 재산을 조회하여 별도의 압류절차를 진행하셔야 내 보증금을 회수할 수 있습니다. 저희 사무실에서 진행한 사건 중 전세집이 경매에 넘어간 것을 확인하자마자 집주인의 통장을 압류해 약 7천만원을 회수한 사례가 있었습니다.
전세집이 경매나 압류에 넘어갔다는 것은 나 외에도 다른 채권자들이 집주인으로부터 돈을 돌려받지 못해 집주인의 재산을 노리고 있다는 것을 의미합니다. 특히나 보증보험회사가 가압류를 건 경우 집주인이 갭투기 전세사기꾼일 가능성이 매우 높습니다.
집주인이 갭투기 방식으로 다수의 주택을 소유하여 나와 임대차 계약을 체결할 당시 보증금을 돌려줄만한 자력이 없었다면 집주인을 형사고소하는 방법도 적극적으로 고려해보셔야 합니다. 형사고소는 집주인에게 큰 압박을 줄 수 있습니다.
경매나 압류에 넘어간 전세집이 문제의 양상이 복잡하게 꼬여있는 경우가 대부분입니다. 전세집이 경매에 넘어가는 현상은 전세사기와 밀접한 관련을 가지고 있습니다.
세입자가 아무리 주의를 한다고 하더라도 집주인의 속사정을모두 알수는 없기 때문에 원하지 않는 방식으로 전세사기 사건에 휘말리게 되는 경우가 대부분입니다. 누군가는 충분한 주의를 하면 전세사기를 예방할 수 있다고 이야기하지만 그것은 사실이 아닙니다.
전세사기는 거래계에 정착된 전세라는 제도를 악용하고, 당사자들간의 신뢰를 파탄내는 고의적인 범죄인 경우가 많습니다. 집주인이 작정하게 세입자를 속이고 보증금을 편취하려고 하기 때문에, 집주인을 믿고 계약을 체결한 후 보증금을 넘겨준 세입자는 전세사기 피해를 당하게 될 수밖에 없는 것입니다.
최근 벌어지고 있는 전세사기 사건은 그 해결이 매우 복잡한 편입니다. 유형도 다양하고 수법도 매우 교묘하기 때문에, 전세사기 피해 회복을 위해서는 상황에 대한 객관적인 분석이 무엇보다 필요합니다.
전세사기 피해자 분들의 경우에는 자책감과 불안감에 사로잡혀 객관적인 상황 판단을 하지 못하는 경우가 많습니다. 전세사기 사건을 해결하는데는 상당한 시간과 비용이 들어가기 때문에 전세사기 피해자들은 먼저 전세사기 사건에 정통한 전문 변호사와 상담을 진행해보시는 것이 좋습니다.
제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴은 다수의 전세사기 사건을 성공적으로 처리한 경험과 노하우를 보유하고 있습니다. 전세사기변호사닷컴은 전세사기에 휘말리신 세입자 분들의 절박한 사정에 공감하여 필요한 모든 법적 조치를 신속하고 효율적으로 진행해드리고 있습니다.
전세사기 사건에 휘말려 도움이 필요하신 분들은 저희 제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴에 도움을 요청하셔서 문제를 해결해나기시기 바라겠습니다. 전세사기변호사닷컴은 앞으로도 전세사기 피해 회복을 위해 앞장 서도록 하겠습니다.
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