안녕하세요.
제이씨엘파트너스입니다.
세입자들의 소중한 전세보증금을 편취하는 악질적인 전세사기가 기승을 부리고 있어 세입자들의 각별한 주의가 필요한 상황입니다.
전세사기가 심각한 사회문제로 대두되자 최근 대검찰청은 전세사기에 대한 구속수사 원칙을 천명하였는데요.
부동산 전세사기에 대한 기사 등을 보다보면 댓글에 "왜 이런 수법에 당하느냐?"라고 의문을 제기하시는 분들이 많습니다.
하지만 전세사기는 수년동안 세월을 거치며 매우 교묘한 형태로 진화해왔습니다. 전세사기꾼들의 수법은 매우 교묘하기 때문에 법을 잘 모르는 일반인의 입장에서 눈뜨고 코베이는 식으로 전세사기 사건에 휘말리게 됩니다.
오늘 소개해드릴 사안은 그야말로 전세사기의 끝판왕이라고 할 수 있는 케이스였는데요. 신탁등기와 차명거래가 전세사기와 혼합된 케이스였습니다.
차명거래와 신탁등기를 악용한 전세사기
오늘 소개해드릴 사안의 임대인은 예초부터 속칭 "바지" 임대인에 불과했습니다. 임대차 계약서에 임대인으로 표시된 사람은 명의만 빌려준 사람에 불과했고 차명거래를 통한 실제 소유자는 따로 있었던 것입니다. 법에서는 이를 "명의신탁"이라고 하는데, 당연히 불법적인 행위입니다.
또한 전세계약이 체결되기 이전에 임차 건물에 "신탁등기"가 설정되어 있었는데요. "신탁등기"는 근저당권보다 훨씬 더 강력한 권리제한 사항입니다. 따라서 정상적인 계약 진행을 위해서는 반드시 말소될 필요가 있었는데요. 그런데 공인중개사가 전세 잔금과 동시에 신탁등기가 무조건 말소된다고 말하는 방식으로 사기꾼들의 사기 행위에 적극 가담하였습니다.
이후 약속과 달리 신탁등기는 말소되지 않았는데 사기꾼들은 신탁등기를 말소해달라는 피해자의 간곡한 요청에도 "조금만 기다려달라"고 말하며 희망고문을 할 뿐이었습니다. 한마디로 이 사건은 차명거래로 인한 부동산실명법 위법, 신탁등기, 전세사기가 동시에 문제되는 꼬일대로 꼬인 사건이었습니다.
공인중개사까지 사기행각에 동원되었기 때문에 문제를 해결하기란 굉장히 어려운 상황이었습니다. 하지만 사건이 진행되는 9개월동안 빠른 피회해복을 위해 필요한 모든 법적 조치를 진행하였고. 결국 이러한 노력이 빛을 발하여 전세보증금, 지연손해금, 소송비용까지 전부 받아낼 수 있게 되었습니다.
불법적인 명의신탁 방식으로 바지 임대인을 활용한 전세사기
원칙적으로 우리 민법은 등기를 통해 부동산에 관한 소유권을 취득하게 되어있습니다. 어떤 사람이 소유권을 취득하기 위해서는 해당 부동산에 대한 소유권이전등기를 완료해야 하는데요. 그런데 탈세를 목적으로 다른 사람의 명의를 빌려 등기를 하는 방식의 "명의신탁"이 기승을 부리고 있습니다.
부동산실권리자명의등기에 관한 법률("부동산실명법")은 명의신탁을 불법으로 규정하고 있습니다. 누구든 실제 소유자가 아님에도 돈을 대는 타인과 명의신탁약정을 맺고 명의만 빌려주는 형식으로 소유권이정등기를 하는 경우에는 부동산실명법 위반으로 처벌될 수 있습니다.
부동산실명법이 명의신탁을 엄격하게 금지하고 있기는 하지만, 여전히 알게모르게 탈세 등의 목적으로 명의신탁을 하는 경우가 많습니다. 특히나 명의신탁은 속칭 "바지 임대인"을 세우는 형식으로 전세사기에 적극 악용되는데요. 자력을 보유하지 못한 바지 임대인을 명의자로 세워놓고 명의신탁 사실을 알지 못하는 순진무구한 세입자와 임대차 계약을 체결하는 것입니다. 명의신탁 사실을 알지 못하는 세입자는 당연히 바지임대인을 실제 소유자이자 임대인으로 인식하게 됩니다.
어떤 분들은 "바지 임대인에게 소송을 한 뒤 살고 있는 전세집을 경매로 넘기면 되는 것 아닌가요?"라고 질문을 하실 수도 있습니다. 네 이론적으로는 물론 맞는 말입니다. 하지만 수년을 거치며 고도로 진화한 전세사기는 이론을 빠삭하게 알고 있는 세입자를 비웃으며 유유히 법망을 빠져나갑니다.
세입자의 대항력을 무력화시키는 신탁등기를 악용한 전세사기
사기꾼들은 바지 임대인을 내세워 전세계약을 체결한 후, 바지 임대인 명의로 대출을 받은 이후에 해당 부동산의 소유권을 신탁회사로 이전합니다. 많은 분들이 신탁등기의 의미에 대해 잘 모르시는데, 신탁의 원인으로 소유권이 이전되면 대내외적인 소유권이 모두 수탁자(일반적으로 신탁회사)에게 이전됩니다. 대내외적인 소유권이 모두 신탁회사로 이전되기 때문에, 대출을 받은 위탁자는 해당 부동산에 대해 아무런 권리가 없습니다.
여기에 해당 매물을 소개한 공인중개사가 합세해 전세사기 행각을 벌이는데요. 공인중개사는 세입자가 잔금을 입금하면 임대인이 그날 신탁등기를 말소할 것이기 때문에, 아무런 걱정을 하지 않아도 된다고 하며 세입자를 안심시킵니다. 공인중개사는 법률전문가를 자처하지만 사실은 얼마되지 않는 중개수수료를 받기 위해 세입자를 꼬드기는 전세사기의 공범에 불과합니다.
세입자는 소유권을 보유한 신탁회사가 아닌 위탁자와 계약을 체결하였기 때문에, 임대차 계약의 효력을 신탁회사에 주장할 수 없습니다. 위탁자에게 보증금반환을 청구하려고 해도 위탁자는 명의를 빌려준 "바지 임대인"에 불과하기 때문에, 보증금반환책임에 대해 나몰라라 하는 경우가 대부분입니다. 전세사기를 총기획하는 실소유자는 아무련 자격이 없는 노숙자 등을 바지 임대인으로 내세우곤 합니다.
세입자는 신탁등기가 된 부동산에 "바지임대인"과 임대차 계약을 체결했기 때문에, 신탁등기를 말소하겠다는 당초의 약속이 지켜지지 않으면 보증금을 돌려받지 못하고 쫒겨나게 되는 매우 심각한 상황에 빠지게 됩니다. 애초에 세입자는 정당한 권리자가 아닌 제3자와 계약을 체결했기 때문에, 이에 대해 아무런 관여를 하지 않은 신탁회사가 퇴거를 요청하면 법률상 대응할 수 있는 권리를 아무것도 보유하지 못하게 되는 것입니다.
전세보증금 미반환으로 소송을 제기하게 됨
여기까지만 읽어보더라도 일반인들의 입장에서는 무슨말인지 알 수 없다는 반응이 나올 수밖에 없습니다. 신탁등기는 뭐고 명의신탁은 뭐고, 복잡하다는 반응이 나올 수밖에 없는 것이죠. 그렇기 때문에 일반인들은 자신들이 전세사기를 당한 이후에도 전세사기를 당했다는 사실조차 인지하지 못하는 경우가 허다합니다.
오늘 소개해드린 사안의 의로인이 전세사기를 당했다는 것을 인지하게 된 시점은 "전세계약 만료 시점"이었습니다. 전세기간이 끝나게 되었을 때 의뢰인은 바지 임대인에게 덕분에 좋은 집에 살았다는 인사까지 하며 보증금반환을 요청하였는데요.
그런데 어찌된 일인지 차일피일 보증금 반환이 미뤄졌습니다. 이사계획까지 다 세워놨는데 보증금반환을 미루는 집주인의 태도로 인해 화가 머리 끝까지 나신 의뢰인은 결국 저희 제이씨엘파트너스 전세보증금반환센터를 찾아 도움을 요청하였습니다. 집주인은 무려 6개월간 시간을 끌며 보증금을 반환하지 않았습니다.
처음에는 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 임차권등기명령, 전세보증금반환소송을 해야하는 단순한 건으로 문의를 주셨는데, 상담을 진행하는 과정에서 사기꾼들의 전세사기 수법이 적나라하게 드러나자 의뢰인은 큰 충격에 빠지게 되었습니다. 일단 애초에 약속했던 신탁등기 말소가 이루어지지 않았다는 사실에 큰 충격을 받으셨습니다.
가능한 모든 법적 조치를 동원해 전세보증금 전액 회수!
사기꾼들이 처음부터 전세보증금을 떼먹고 튈 생각으로 접근했다는 사실을 알게되자 의뢰인은 큰 근심에 빠지게 되었는데요. 하지만 소송을 제기하는 것 이외에 별다른 해법이 없다는 사실을 알고 저희를 믿고 전세보증금 반환 소송, 형사고소, 채권압류의 절차를 진행하였습니다.
전세계약이 종료된지는 1년이 지난 시점에서야 사기꾼들의 사기행각을 인식하고 법적 조치를 취하게 된것입니다.제이씨엘파트너스 전세보증금반환센터는 전세보증금 회수를 위해 가능한 모든 법적 조치를 다 진행하였고 의뢰를 시작한 때로부터 9개월이 지난 시점에 전세보증 전액, 지연이자, 소송비용 등을 합한 금액 모두를 회수할 수 있었습니다.
전세사기 사건에 휘말렸을 경우에는 가능한 모든 법적 조치를 총동원해야 합니다. 사기꾼들은 전세보증금반환소송에서 패소한 이후에도 나몰라라 하는 경우가 대부분이기 때문에, 승소 판결 후 강제집행,사기꾼에 대한 형사고소를 동시에 진행하셔야 합니다.
새정부가 출범한 이후 대검찰청이 민심을 챙기겠다고 전세사기 등 서민을 대상으로 하는 범죄에 대해 구속수사 원칙을 천명하였는데요. 전세사기를 당한 피해자의 입장에서는 매우 다행스러운 일이라고 할 수 있습니다. 전세사기 피해자는 적극적인 형사고소를 통해 사기꾼을 압박할 필요가 있습니다.
전세사기를 당한 이후에도 안일한 대응으로 보증금을 돌려받을 수 있는 가능성을 스스로 없애버리시는 분들이 굉장히 많습니다. 사기를 당했다는 생각에 지레 겁을 먹고 법적 대응 자체를 포기해버리는 경우가 많은 것입니다.
오늘 소개해드린 사안의 의뢰인은 전세사기를 당한 후 적극적인 법적 대응을 통해 전세보증금 뿐만 아니라 들어간 비용 모두를 회수할 수 있었습니다. 전세사기 사건에서 오늘 소개해드린 사안의 의뢰인처럼 모든 법적 조치를 총동원해 해볼 수 있는 것을 다 해보는 피해자와 그렇지 않은 피해자는 큰 차이가 있을 수밖에 없습니다.
제이씨엘파트너스 전세보증금반환센터는 전세사기 피해를 당하신 분들의 절박한 사정에 공감하여 피해회복을 위한 모든 법적 조치를 신속하게 진행해드리고 있습니다. 하늘은 스스로 노력하는자를 돕는다는 말처럼 피해회복을 위해 최선을 다하는 자만이 전세사기 사건의 악몽에서 벗어날 수 있습니다.
전세사기 사건에 휘말리셨거나 전세사기가 의심되는 사안에 처하겐 된 분들이 계시다면 주저하지 마시고 제이씨엔파트너스 전세보증금반환센터에 도움을 요청하시기 바랍니다. 제이씨엘파트너스는 의뢰인의 이익을 위해 최선을 다합니다.
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