안녕하세요. 대한변호사협회 등록 부동산&민사법 전문 변호사 최아란입니다.
명백히 내 땅인데, 다른 사람이 건물을 지어놓고 월세도 내지 않고 있는 경우가 종종 있습니다. 이런 경우, 땅 주인은 건물을 철거시키고 싶어 하는데, 건물 주인은 현상 유지만을 고집하면서 둘 사이에 분쟁이 생기곤 합니다.
대개 이런 분쟁은 시골 땅이 상속 등으로 소유자가 바뀌는 과정에서 발생하는 경우가 많은데요. 이때 상속인은 수십 년 전 조상님이 어떤 이유에서 자기 땅에 남의 건물이 있는 것을 그대로 방치하였는지까지는 알지 못하지만, 어쨌거나 현황을 해결하기 위해서 해당 건물주와의 법률관계를 정립해야 하는 상황을 맞딱드리게 됩니다.
철거시킬 수 있을까?
토지 소유자가 가장 희망하는 것은 건물을 철거하고 말끔한 땅을 갖는 것입니다.
그렇다면 이때 토지 소유자가 언제든지 건물 철거를 요구할 수 있을까요? 이 질문에 대한 답은 건물주가 그 토지 위에 건물을 유지할 권리가 있는지 여부에 따라 달라집니다.
크게 지상권, 취득시효, 임차권 세 가지를 체크해보셔야 합니다.
지상권이 있는가
지상권이란 남의 땅 위에 건물 등을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리를 말합니다. 건물 소유자에게 지상권이 있다면 토지주는 지상권의 존속기간이 끝나기 전에는 건물주를 상대로 건물 철거를 청구할 수 없습니다.
1. 등기부에 지상권설정등기가 된 경우
건물주와 토지주가 약정 하에 지상권을 설정하였다면 등기부에 지상권 등기가 되어 있을 것입니다. 이 경우, 지상권 존속기간이 끝나야 건물철거 청구가 가능합니다.
2. 법정지상권이 있는 경우
등기부에 지상권 등기가 되어 있지는 않을지라도, 법정지상권이 성립되는 사건에서도 지상권 존속기간이 끝나야만 건물 철거청구가 가능합니다. 법정지상권은 아래의 경우에 성립합니다.
저당권이 설정될 당시 토지와 건물의 소유자가 동일할 것
저당권 실행으로 인한 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라질 것
건물이 독립된 부동산으로서의 요건을 갖출 것
쉽게 말하면, 건물과 토지가 동일인 소유였는데, 저당권으로 인한 경매가 되어 토지와 건물이 각각 다른 사람의 소유가 되었다면, 이때는 법정지상권이 성립되는 것입니다.
3. 관습법상 법정지상권이 있는 경우
법정지상권이 없다고 끝이 아닙니다. 관습법상 법정지상권이 성립하는 경우에도 지상권 존속기간이 끝나야만 건물 철거청구가 가능합니다. 관습법상 법정지상권은 아래의 경우에 성립합니다.
토지와 건물이 모두 처분 당시 동일인의 소유에 속할 것
매매 기타 원인으로 토지와 건물의 소유자가 달라질 것
당사자 사이에 건물을 철거한다는 등의 특약이 없었을 것
쉽게 말하면, 건물과 토지가 동일인 소유였다가 사후적으로 소유자가 달라지게 되었다면 관습법상 법정지상권이 성립될 가능성이 높습니다.
지상권, 법정지상권, 관습법상 법정지상권이 모두 성립되지 않는다면 취득시효가 완성되었는지 살펴보시면 됩니다.
취득시효가 완성되었는가
민법은 취득시효 제도를 두고 있습니다.
20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유한 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다고 규정하고 있습니다.
따라서 건물이 지어진지 20년이 넘었다면 취득시효가 완성되었을 가능성이 있습니다.
다만 이 부분은 건물주가 '소유의 의사'가 있었는지가 중요합니다. 건물의 일부가 남의 땅 위에 지어진 경우라면 건물주에게 소유의 의사가 있었을 가능성이 높으므로 이때는 취득시효가 완성되어 건물철거청구가 어렵습니다.
반대로 침범 면적이 대단히 넓어 건물주가 도저히 자기 땅으로 착각할 수 없는 수준이었거나, 처음부터 건물 자체가 남의 땅 위에 지어진 경우라면 애당초 남의 땅임을 알고 점유했을 가능성이 높으므로 건물철거청구 소송의 승소 확률이 높아집니다.
그러므로 20년이 넘었는지 여부, 건물이 어느 정도 침범해 있는지, 그동안 건물주의 태도는 어떠했는지 등을 종합하여 취득시효 완성 여부를 살피시면 됩니다.
취득시효도 완성되지 않았다면 다음으로는 임차권이 있는지 알아보아야 합니다.
임차권이 있는가
임차권은 임차인이 임대차목적물을 사용 수익할 수 있는 권리를 말하는데요. 건물주가 해당 토지에 대한 임대차계약을 체결하였다면 임대차기간이 끝나야 건물철거를 청구할 수 있습니다.
지상물매수청구권에 유의해야
건물주에게 지상권 또는 임차권이 있었던 경우라 하더라도 기간이 만료되었다면 임대인이 건물 철거를 청구할 수 있는데요.
이때 건물주는 '기간이 만료되었으니 철거를 하긴 하되, 내 건물을 토지주가 사가라'라고 청구할 수 있는 권리, 즉 지상물매수청구권을 행사할 수 있습니다.
민법 제283조
②지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.
민법 제643조 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다.
이 경우, 토지주는 원치 않아도 건물을 사와야만 하는 어려움에 봉착하게 되는데요.
따라서 지상권, 임차권이 성립될 것으로 보이는 경우에는 섣불리 임차인의 갱신요구를 거절하고 철거청구를 했다가는 덤터기를 쓸 수 있으므로 조심하셔야 합니다.
섣불리 월세 등을 청구해서는 안돼
무엇보다 주의하실 점은 법률관계를 정확히 확인하기 전에 막연히 건물주에게 '매달 돈을 내라'라고 요구하시면 안된다는 점입니다.
토지주가 건물주와의 사이에, 건물의 부속토지를 사용의 대가로 돈을 받기로 한다면 이것은 곧 토지주와 건물주 사이에 임대차계약이 체결되었음을 의미합니다.
임대차계약이 성립되었다면, 위에서 설명드린 것처럼 임차인(건물주)는 임대인에게 '토지에 대한 임대차계약을 갱신하지 않을 거라면, 토지주가 내 건물을 사가라'라며 지상물매수청구권을 행사할 수 있고, 이렇게 되면 토지주가 원치 않는 집을 떠안아야 하는 상황이 초래될 수 있기 때문입니다.
내 땅 위에 남의 건물이 있다면, 섣불리 접촉하기보다는 먼저 법률검토를 받으시기 바랍니다.
내땅 위에 남의 건물이 있을 때, 토지주가 가장 먼저 하여야 할 일은 철거를 요구하는 일이 아니라 법률관계를 명확하게 확인하는 일입니다.
내땅과 건물의 과거 등기부 일체를 발급받아 과거에 소유자가 동일한 적이 있었는지를 반드시 확인하셔서 지상권의 성립 여부를 살펴보시고, 취득시효가 성립될 여지는 없는지, 임대차가 성립되지는 않았는지 충분히 검토한 후에 소송을 제기하시기 바랍니다.
그것이 토지주가 온전히 내 땅에 대한 권리를 행사할 수 있는 가장 빠르고 확실한 방법이 될테니까요.
대한변호사협회 등록 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
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