안녕하세요.
제이씨엘파트너스 입니다.
부동산 전세시장의 미칠 듯한 상승장이 끝나고 하락장이 시작하자마자, 최근들어 급증하고 있는 분쟁 유형이 있습니다. 바로 우리 주변에서도 흔하게 찾아볼 수 있는 '전세금' 또는 '임대차 보증금'에 관한 분쟁입니다.
매매가보다 전세가격이 더 낮기 때문에 집을 살 정도로 거액의 매매대금을 구비하지 못한 대부분의 서민들과 국민들은 전세나 월세로 눈을 돌리게 됩니다. 이마저도 보증금은 목돈이기 당장에 몇천만 원에서 몇억 원에 이르는 큰 돈을 수중에 가지고 있는 사람은 적기 때문에 다들 은행 전세자금대출을 받아서 보증금을 지급합니다.
전세금 혹은 임대차 보증금은 최소 수천만원에서 수억원을 호가하기 때문에 서민들의 전재산이라고 해도 과언이 아닐 정도로 중요한 기초 생활자산에 해당합니다. 그럼에도 불구하고 내 소중한 돈을 지키고 보장받기 위한 기본적인 법지식이나 대응방법을 온전히 갖추지 못하는 안타까운 경우가 태반이기도 합니다.
집주인이 전세금을 만기에 즉시 돌려주지 않을 때에는 어떻게 대처해야 되는지에 대하여는 앞서 최성민 변호사와 함께 하는 이 블로그에서 여러번 거듭 설명 드렸습니다. 이에 대해 궁금증을 가지고 계신 분들은 제이씨엘파트너스 최성민변호사의 앞선 글들을 살펴보시면 큰 도움이 되리라 생각됩니다.
일반적으로 전세 만기가 도래한 경우 기존 전세금을 돌려받아 새로운 곳에 지급하게 됩니다. 때문에 집주인이 제 때에 전세금을 돌려주지 않을 경우에는 새로운 곳과 체결한 전세 계약이 최악의 경우에는 파기될 수도 있는 상황에 처하게 됩니다.
이러한 상황을 막고자 대부분의 사람들은 금융기관으로부터 추가 대출을 받게 되는데요, 추가대출을 받게 되면 이에 대한 이자가 발생하기 때문에, 추가 대출금에 대한 이자를 납부해야 되는 등의 추가적인 손해가 발생하게 됩니다. 전세 보증금을 이후에 돌려받게 되더라도 대출이자 등에 대한 손해는 보장받지 못하게 되는 것인데요.
이에 대해 집주인에게 책임을 묻기 위해서는 어떠한 조치들이 필요할까요?
채무불이행이란?
우리 민법은 채무불이행에 대하여 다음과 같이 규정하고 있습니다.
민법 제390조 (채무불이행과 손해배상)
채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다.
전세기간이 만료되었음에도 불구하고, 전세보증금을 지급하는 것은 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 않은 경우로 채무불이행의 대상이 됩니다. 일반당사자가 계약 상대방에게 채무를 부담하고 있음에도 불구하고 이를 이행하지 않는 것이 바로 채무불이행인 것입니다.
전세보증금을 제 때에 지급하지 않는 것은 채무불이행의 유형중 '이행지체'라고 할 수 있습니다. 이행지체가 성립하기 위해서는 (1) 채무가 이행기에 있을 것, (2) 그 이행이 가능함에도 불구하고 이행을 지체하고 있을 것, (3)채무자의 귀책사유가 있을 것, (4) 위법할 것이라는 요건에 충족되어야만 합니다.
전세보증금 반환 채무와 같이 채무를 이행함에 있어서 당사자에게 확정된 기한이 있는 것을 '확정기한부 채무'라고 이야기 합니다.
우리 만법은 확정기한부 채무에 대하여 다음과 같이 규정하고 있습니다.
제387조(이행기와 이행지체)
①채무이행의 확정한 기한이 있는 경우에는 채무자는 기한이 도래한 때로부터 지체책임이 있다. 채무이행의 불확정한 기한이 있는 경우에는 채무자는 기한이 도래함을 안 때로부터 지체책임이 있다.
②채무 이행의 기한이 없는 경우에는 채무자는 이행청구를 받은 때로부터 지체책임이 있다.
통상손해와 특별손해
우리 민법은 채무불이행으로 발생하는 손해의 종류에 대해서 다음과 같이 규정하고 있습니다.
제393조(손해배상의 범위)
①채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다.
②특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 없었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다.
민법 제 393조 제 1항에서 이야기하는 손해를 '통상손해'라고 하고, 제2항에서 이야기하는 손해를 '특별손해'라고 이야기합니다.
'통상손해'란 말 그대로 ' 채무불이행이 있을 경우에 통상적으로 발생하는 손해'이고. '특별손해'는 '통상적으로 발생하는 손해가 아닌 특별한 사정으로 인해 발생하는 손해'를 의미합니다. 채무불이행이라는 사실이 발생하였을 경우 통상적으로 발생될 것이라 생각되는 손해가 통상손해이고, 특별한 사정 아래에서만 발생되는 손해가 특별손해 인 것입니다.
따라서 특별손해에 대한 책임을 묻기 위해서는 반드시 채무자에게 특별손해가 발생할 수 있는 가능성에 대한 명시적인 고지가 있어야만 합니다.
전세보증금의 경우를 대입해서 생각해본다면, 전세보증금을 전세 만기에 지급받지 못함으로 발생하는 손해는 전세보증금 상당액일 것입니다. 이는 채무불이행이 발생하였을 경우에 통상적으로 발생하는 손해로써, 채권자는 이에대한 특별한 입증책임을 부담하지 않습니다.
하지만 상황 별로 추가 대출이 필요하다던지, 전세보증금을 지급받아 매매대듬 잔금을 지급하려고 했는데 전세보증금을 돌려받지 못해 매매계약이 파기된다는지 등의 사정이 있을 것입니다. 이러한 것들이 바로 특별한 사정에 의해서 발생하는 손해들입니다. 채권자가 채무자에게 특별 손해에 대한 책임을 묻기 위해서는 특별손해가 발생할 수 있는 가능성에 대한 사전 고지가 필요합니다.
내용증명 등을 통해 특별손해의 발생가능성에 대하여 충분한 고지를 해야함!!
이처럼 특별손해의 경우 통상손해보다 성립 요건이 까다로운 편이기 때문에, 이에 대한 책임을 채무자에게 묻기 위해서는 그에 상응하는 준비가 필요합니다. 법률적인 요건을 갖추었다는 것에 대한 입증이 되지 못했을 경우에는 실제로 손해가 발생했다고 하더라도 특별손해로 인한 손해배상책임이 성립하지 않습니다.
전세보증금만 돌려받으면 그만인 경우에는 따로 특별손해에 대한 고지가 필요 없지만, 전세보증금 미반환으로 인한 추가 손해가 발생할 위험이 있는 경우에는 반드시 해당 사실을 채무자에게 고지를 하셔야만 합니다. 전세보증금 미반환으로 인한 추가대출을 받은 경우라면, 임대인에게 전세만기가 도래한 사실과 전세보증금을 제 때 돌려주지 않을 경우 추가적인 손해가 발생할 가능성이 있다는 것을 고지하는 것입니다.
'특별손해'의 성립 요건이 '상대방이 알았거나 알 수 있었을 것'입니다. 해당 요건을 충족시키기 위해서는 특별손해의 성립가능성에 대한 충분한 고지가 있어야 합니다. 소송을 대비하시는 경우라면 문자, 카카오톡, 내용증명, 통화와 녹취 등을 통해 증거를 미리 확보 해두시는 편이 바람직합니다.
특벽손해에 대한 고지가 없을 경우 통상손해에 대한 배상은 받았지만, 특별손해에 대해서는 배상을 받지 못하게 될 가능성이 큽니다.
오늘은 전세보증금반환 문제로 일어날 수 있는 사안에 대하여 말씀드려 보았습니다.
임대인의 전세보증금 미반환으로 추가 대출 등 확대 손해의 우려가 있는 경우에는 내용증명 등을 통해 미리미리 고지하셔서 향후 소송단계를 대비해놓으시는 것이 바람직합니다.
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