신탁회사 동의 없이 한 임대차계약, 정말 무효일까..? 

신탁등기 된 부동산에 대해 임대차계약을 체결했는데
뒤늦게 “신탁회사 동의가 없었으니 계약은 무효”라는 통보를 받았다면,
그 임대차는 실제로 법적으로 무효가 될 가능성이 매우 높습니다.

왜 신탁회사 동의가 필요한가요?

신탁등기가 설정되면 법률상 소유권은 수탁자(신탁회사)에게 넘어가고
신탁회사는 해당 부동산의 관리·처분 권한을 전적으로 보유하게 됩니다.
따라서 위탁자 명의로 이루어진 임대차계약은 효력이 없을 수 있습니다.

어떤 경우에 무효로 판단되나요?

• 계약 당시 신탁등기가 이미 설정되어 있었음

• 신탁회사의 동의나 승인 없이 위탁자 단독으로 계약 체결

• 임차인이 신탁등기 사실을 확인할 수 있었음(=주의의무 있음)

이 세 가지 조건이 충족되면, 임차인은 보호받지 못할 수 있습니다.

무효 판정되면 임차인은 어떻게 되나요?

• 대항력 및 우선변제권 불인정

• 경매 시 보증금 일부도 돌려받기 어려움

• 거주 중인 주택에서도 강제 명도 위험 존재

• 전세보증보험 가입조차 어려운 경우도 있음

임차인 입장에서는 계약 당시 등기부 확인만으로도 피해를 막을 수 있었던 상황이 됩니다.

그럼 구제 방법은 없나요?

계약이 무효가 되더라도 사기, 불법행위 등을 이유로 손해배상청구는 가능합니다.
단, 계약이 ‘유효하다’는 주장을 지속하는 것은 법적으로 받아들여지기 어렵습니다.
→ 민사소송을 통해 기망행위나 중개업자 책임을 다투는 전략이 중요합니다.

💬 유선종 변호사의 조언

“신탁등기 여부는 등기부 열람만 해도 확인할 수 있는데, 이를 놓친 상태에서 체결한 임대차는
법적으로 무효가 되는 경우가 대부분입니다.
특히 전세사기 피해자 중 일부는 이 구조에 속아 보증금을 전액 날리기도 하죠.
이 경우, 무효 여부 판단과 손해배상 가능성 분석을 동시에 진행해야 합니다.
단순히 감정적 대응이 아닌, 구조를 아는 전문가의 조력이 필수입니다.”