전세사기 및 임대차보증금 미반환시 대처요령은? 



내려올 줄 모르는 대출 금리에 정부의 대출규제 강화 등으로 부동산시장이 하락장입니다.

이런 상황 속에서 전세 가격이 매매가격을 뛰어넘는 이른바 ‘깡통전세’나 이러한 시장의 흐름을 악용한 ‘전세사기’ 등으로 사회적 피해가 날로 늘어나고 있는데요.

전세사기로 인해 임차보증금을 받지 못한 피해자들이 안타까운 선택을 하는 경우들도 발생하는 만큼

전세사기는 단순히 임차보증금을 반환받지 못한 민사상 채무불이행으로만 보아서는 안될 것입니다.

< 전세 사기의 성립요건>

“전세사기는 형사상 사기 범죄로 처벌 받을 수 있습니다.”

하지만 전세사기라고 하여 모두 형사상 사기죄로 처벌되는 것은 아닌데요.

왜냐하면 전세사기가 단순히 임대차 계약이행의 문제를 넘어,

형법상 ‘사기죄’로 처벌되기 위해선 일정한 요건을 충족해야 하기 때문입니다.

형법 제347조에 의하면

‘사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다.’ 고 규정하고 있습니다.

그렇다면 전세사기행위가 ‘사기죄’가 되기위한 성립요건은 어떻게 될까요?

“기망행위가 있었는가?”

사기죄 성립의 첫 번째 요건은 ‘기망행위’, 즉 속이는 행위가 있어야 합니다.

만약 임대인이 해당 부동산에 다량의 근저당이 설정되어 있음에도 이를 숨긴 채 계약을 체결하거나, 이미 경매가 예정되어 있음을 알면서도 이를 고지하지 않고 임차인과 계약을 맺는 행위 등 사실과 다른 말을 하거나, 중요한 정보를 고의적으로 숨김으로써 임차인을 오인하게 만들었다면 기망행위에 해당합니다.

“처분행위가 있었는가?”

임대인의 기망행위로 인해 임차인이 착오에 빠졌고,

그 결과 전세보증금을 지급하는 처분행위가 있었는지도 중요합니다.

임대인의 허위 진술이나 정보 은폐로 인해 임차인이 잘못 판단하고 보증금을 지급한 경우,

사기죄의 또 다른 요건이 충족됩니다.

“불법영득의사가 있었는가?”

가장 중요한 쟁점은 임대인이 계약 당시부터 보증금을 반환할 의사가 없었는지 여부입니다.

단순히 사정이 나빠져서 보증금을 돌려주지 못한 경우는 민사상 채무불이행에 해당할 수는 있어도, 사기죄로 보기 어렵습니다.

반면, 애초부터 수차례 전세계약을 반복하면서 보증금을 빼돌리거나, 건물의 가치를 초과한 채권이 설정된 상태에서 임차인을 유치한 경우 등은 불법영득의사, 즉 사기의 고의가 있었다고 볼 수 있습니다.

“이 모든 것들 사이에 인과관계가 있었는가?”

마지막으로, 임대인의 기망행위와 임차인의 보증금 지급 사이에 직접적인 인과관계가 존재해야 합니다.

즉, 임차인이 그 말을 믿지 않았더라면 계약을 하지 않았을 상황이었다는 점이 인정되어야 합니다.

<임대차 보증금을 돌려받지 못하는 경우 대응방안>

위와 같이 전세사기 피해자에 해당하거나 사기죄가 성립하지 않더라도 임대인으로부터 임대차보증금을 돌려받지 못한 피해자는 보증금 반환청구를 위해 민사법적인 대응도 해야 하는데요.

“임차권 등기명령을 신청.”

만약 보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 해야 할 경우라면 임차권등기명령을 신청해야 합니다.

이를 통해 임차권 등기를 한다면 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있으므로

보증금 보호의 최소 조치로 잊지 말아야 하는데요.

이는 추후 경매 절차에서 배당받기 위한 필수조건이므로 반드시 이사 후 즉시 신청해야 합니다.

“임대인을 상대로 전세보증금반환청구 소송을 제기.”

전세 계약이 만료되었음에도 보증금을 돌려받지 못했다면,

임대인을 상대로 전세보증금 반환청구의 민사소송을 제기할 수 있는데요.

이는 전세보증금 반환을 청구하는 정당한 권리행사이며, 승소 시 강제집행으로 이어질 수 있습니다.

이를 위해서는 입증자료를 꼼꼼하게 챙겨야 하는데요. 임대차계약서와 전입신고 및 확정일자 확인서는 물론 보증금 송금 내역과 임대인과 주고받았던 문자나 통화내역의 녹취본은 중요한 증거자료이므로 반드시 챙겨야 할 것입니다.

“만약 집이 경매로 넘어갔다면 배당요구서를 법원에 제출.”

만약 집이 경매로 넘어갔다면 전세세입자 입장에서는 매우 당혹스러울 수 있는데요.

이러한 경우에는 보증금을 배당받기 위해 배당요구서를 법원에 제출해야 합니다.

이때 배당요구 종기일 전까지 제출하지 않으면 배당금을 받지 못하는 상황이 생길 수도 있므로 시기를 절대 놓치지 말아야 할 것입니다.

“전세사기 및 임대차보증금 반환.

혼자 고민하지 마시고 전문가에게 도움을 요청하십시오.”

전세사기를 당하거나 사기까지는 아니어도

임차보증금을 반환하지 않는 임대인과의 분쟁은 생각보다 쉽지 않습니다.

연락도 쉽지 않고 어쩌다 연결된 대화도 실랑이하다가 정작 중요한 필요한 것들은 제대로 챙기지 못하기 일쑤인데요.

김성관 변호사는 현재 대한변호사협회 등록 형사전문 변호사 및 경기도 전세피해 법률상담위원 활동하면서 임대차 분쟁을 가장 최상의 방법으로 해결해드리고 있습니다.

생각보다 오랜 시간이 걸릴 수 있는 전세사기 및 임대차보증금 반환 분쟁,

형사 고소장 접수부터 임차보증금반환소송에 이르기까지

김성관 변호사가 최선의 조력으로 최상의 결과를 이끌어 드릴 것입니다.