주택임대차법상 임차인의 계약갱신청구권에 대한 실거주 목적 거절 

1. 사안의 배경

주거용 건물에 살고 있던 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 경우, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없으나, 임대인 또는 임대인의 직계존비속이 해당 임대 주택에 실제로 거주하고자 하는 경우에는 계약갱신청구를 거절하고 명도를 요청할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호).





그런데 실제로 벌어지는 사안은 위와 같은 기본적인 법리를 기초로 하면서도 다소 응용되는 경우가 많은바, 아래에서는 기본 주제 1개, 응용 주제 2개에 대하여 하나씩 검토해 보도록 하겠습니다.

2. 주택 임차인의 계약갱신요구권 행사와 임대인의 실거주 목적을 사유로 한 갱신거절

주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따르면, "임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다"고 규정하고 있습니다. 다만, 같은 조항 단서 제8호에서는 "임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우"에는 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 명시하고 있습니다.

또한, 주택임대차보호법 제6조의3 제2항에 따르면 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

대법원 2023. 12. 21. 선고 2023다263551 판결에서는 임대인의 '실제 거주하려는 의사'의 존재를 인정하기 위한 요건 및 판단 기준에 대해 다루고 있습니다. 이 판결에 따르면, '실제 거주하려는 의사'의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명했다는 사정만으로 곧바로 인정될 수는 없으나, 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있습니다.

서울동부지방법원 2024. 12. 20. 선고 2023가단172281 판결에서도 이와 유사한 법리를 적용하여, 임대인의 주거 상황, 사회적 환경, 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치·모순되는 언동의 유무 등 여러 사정을 종합하여 판단해야 한다고 설시하고 있습니다.

결국, 임대인이 실거주 목적을 입증하기 위하여는 아래와 같은 사항에 대한 증거를 보유하고 있어야 할 것으로 보입니다.

• 현재 거주 중인 주택의 상황(임차 중인지, 소유 중인지)

• 해당 임대 주택으로 이사하기 위한 준비 행위(이사업체 계약, 가구 구매 등)

• 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위(직장 이전, 가족 상황 변화 등)

3. 오피스텔을 주거용으로 사용하고 있었다면, 이런 경우에도 주거용 건물로서 주택임대차보호법이 적용되는지 여부



주택임대차보호법 제2조는 "주거용 건물(이하 '주택'이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용"되며, "그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다"고 규정하고 있습니다.

또한 주택법 시행령 제4조에 따르면 "건축법 시행령 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔"은 준주택의 종류와 범위에 포함됩니다.

법원은 주택임대차보호법 적용 여부는 건물의 공부상 표시만이 아니라 실제 사용 목적에 따라 판단해야 한다고 하면서 주거 목적으로 사용된 오피스텔에 대하여도 주택임대차보호법이 적용된다고 판시하였습니다(서울서부지방법원 2023. 11. 24. 선고 2023나44716 판결).

4. 주택의 양수인이 실거주 의사를 밝힌 경우에도 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있는지 여부

주택의 전소유자에 대하여 임차인이 계약갱신청구를 하였고 별다른 거절사유가 없던 전소유자가 이를 명시적으로 거절하지는 아니하였는데, 이후 주택의 전소유자가 주택을 양도하였고 이에 따라 임대차계약의 효력과 임대인의 지위를 승계한 양수인이 실거주 의사를 밝히면서 임차인의 계약갱신청구를 거절할 수 있는지 여부가 문제됩니다.

이에 대하여 하급심 판례가 다소 엇갈리고 있었는데, 대법원은 "주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제8호가 정한 ‘임대인’을 임차인이 갱신을 요구할 당시의 임대인만으로 제한하여 해석하기 어렵고, 구 임대인이 갱신거절 기간 내에 실거주 여부를 자유롭게 결정할 수 있다면 그 기간 내에 실거주가 필요한 새로운 임대인에게 매각할 수도 있다고 보아야 할 것인 점 등을 고려하면, 위 기간 내에 주택임대차법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 양수인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 위 제8호 사유를 주장할 수 있다고 할 것이다."라고 하여 임차인이 계약갱신을 요구했더라도, 임대인은 법정 기간 내라면 실제 거주 사유로 갱신 거절 가능하고, 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 갱신거절 기간 내에 갱신거절 사유를 주장할 수 있다고 판시하였습니다(대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결).

5. 결어

주택임대차와 관련하여 갱신거절, 명도소송 등 여러 분쟁이 발생할 수 있습니다.

저는 이와 관련하여 다수의 사안을 검토해 본 경험을 보유하고 있습니다. 임대인의 정당한 사유없는 갱신거절, 임차인의 정당한 사유없는 퇴거 거절 등에 대하여 명도소송, 손해배상 소송이 가능하고, 소송을 제기하기 전에 변호사 명의의 내용증명을 보내는 것도 효과적인 분쟁 해결 수단일 수 있습니다.

도움이 필요하신 분이 계시면 언제든지 연락주시기 바랍니다. 의뢰인분께 성심성의껏 응대하겠습니다.