전세사기 피해자 특별법 ‘불인정’ 통보를 받으셨습니까?

– 더신사 법무법인 전세보증금 전담팀 | 유선종 변호사

최근, 국토교통부의 ‘전세사기 피해자 지원 특별법’ 심사에서 ‘피해자 불인정’ 통보를 받은 임차인들의 상담이 급증하고 있습니다.

이미 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 상태임에도 불구하고,
정부는 “자력구제 가능성”을 이유로 지원 대상에서 제외하는 결정을 내리는 경우가 많습니다.

‘자력구제’란 무엇입니까?

‘자력구제’란, 임차인이 법적 권리를 통해 스스로 보증금을 회수할 수 있는 상황을 의미합니다.

예컨대, 아래와 같은 경우가 이에 해당합니다:

• 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인

• 해당 부동산의 시세가 전세보증금보다 높은 경우

• 경매를 통해 전액 회수 가능하다고 판단되는 경우

이러한 경우, 정부는 임대인의 불법행위가 있었다 하더라도
보증금 회수 가능성이 있다면 지원 대상에서 제외하고 있는 것입니다.

피해자 인정을 못 받았다면?

이제는 소송과 경매로 대응할 시점입니다.

피해자 인정을 받지 못하셨더라도 절대로 손을 놓아서는 안 됩니다.
현실적으로 보증금을 회수하는 가장 강력한 수단은 민사소송과 강제집행(경매)입니다.

1. 보증금 반환 소송을 제기해야 합니다.

보증금 회수를 위해 가장 먼저 해야 할 일은 법원에 반환 청구 소송을 제기하는 것입니다.
소송을 통해 판결문 등 집행권원을 확보하면, 이를 바탕으로 임대인의 부동산에 대해 강제경매를 신청할 수 있습니다.

※ 참고: 임대인의 통장을 압류하거나 자산조회를 시도할 수도 있으나,
대부분의 악성 임대인은 이미 신용불량자거나 채무초과 상태인 경우가 많습니다.

2. 경매를 통해 보증금을 회수할 수 있습니다.

자력구제 사유로 분류되었더라도,
경매를 통해 전세보증금 전액 또는 상당 부분을 회수할 수 있습니다.

• 직접 낙찰: 시세가 높은 부동산을 취득하여 손실을 줄이는 방식

• 제3자 낙찰: 배당을 통해 현금으로 보증금 회수

특히 기존 전세대출이 있다면, 낙찰 후 담보대출로 대환한 뒤
매도하여 실질적인 현금 회수도 가능합니다.

주의: 경매는 혼자 하시면 안 됩니다.

전세보증금 회수 절차에서 가장 중요한 단계는 ‘경매’입니다.
하지만, 경매는 단순한 서류 절차가 아닌 정교한 전략과 경험이 필요한 분야입니다.

실제로, 일반 법무사나 경험이 부족한 대리인에게 맡겼다가
배당요구 누락, 입찰보증금 손실 등의 피해를 입은 분들이 저희에게 재의뢰하시는 사례가 다수입니다.

더신사 법무법인 전세보증금 전담팀의 전략은 다음과 같습니다.

✔ 철저한 권리 분석 및 회수 전략 수립

• 등기부, 감정가, 시세를 바탕으로 대항력·우선변제권 여부, 선순위 채권, 체납세금 등을 전면 분석

• 직접 낙찰 vs 제3자 낙찰 시 회수금액 시뮬레이션 제공

• 체납세금 예상분까지 고려한 회수 가능성 검토

✔ 임차인 권리신고서 대리 제출

• 배당요구종기일 전, 임차인 권리신고서를 정확히 작성·제출하여 법원으로부터 권리 인정을 확보

✔ 전체 경매 절차 관리

• 경매 신청부터 배당기일 종료까지 전 과정 관리

• 중간에 발생할 수 있는 법원 보정명령 등 예외상황도 신속히 대응

절차 지연은 곧 이자 손실입니다.

경매 절차는 통상 1년 이상 소요됩니다.
그만큼 초기 전략 설정과 빠른 대응이 필수적입니다.

더신사 법무법인 유선종 변호사는
전세보증금 문제만을 다뤄온 전문팀과 함께
공익적 사명감과 합리적 비용 구조로
임차인 분들의 피해 복구를 도와드리고 있습니다.

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지금 문의 주시면,
유선종 변호사가 직접 상세하게 안내드리겠습니다.

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