전세사기를 당했을 때 가장 먼저 해야 할 일 

“분명히 계약한 집인데 경매로 넘어갔다는 연락을 받았습니다.”
전세사기를 당한 분들이 처음 마주하는 현실은 매우 혼란스럽고 두렵습니다.
보증금을 돌려받을 수 있을지, 어디에 먼저 문의해야 할지조차 감이 오지 않는다는 분들이 많습니다.

그렇다면 전세사기를 당했을 때 가장 먼저 해야 할 일은 무엇일까요?
순서와 기준을 정리해 드리겠습니다.

1. "등기부등본"과 "경매진행 여부"부터 확인

전세사기를 의심하게 되는 첫 단서는 임대인의 연락두절 혹은 건물의 경매개시 안내입니다.
이때 가장 먼저 해야 할 조치는 집 주소로 등기부등본을 확인해보는 것입니다.

등기부등본을 보면 현재 소유자 외에도 근저당권, 가압류, 경매개시 결정 여부를 파악할 수 있습니다.
만약 이미 경매가 개시되었다면, 보증금 보호를 위한 즉각적인 대응이 필요합니다.

2. "임차권 등기명령"으로 보증금 우선변제를 확보

경매 진행이 시작되었거나 임대인이 연락이 되지 않는다면,
법원에 "임차권 등기명령"을 신청해 임차인으로서의 권리를 보존해야 합니다.

임차권 등기를 해두면 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있어
추후 배당기일이 도래했을 때 보증금을 일부라도 돌려받을 수 있습니다.

단, 이 절차는 반드시 이사나 명도 전에 신청해야 하므로 시기를 놓치지 않는 것이 핵심입니다.

3. "전세사기피해자 결정 신청"으로 국가 지원 제도 활용

2023년부터 시행 중인 전세사기 피해자 지원제도를 통해
피해자들은 이주비, 공공임대 우선입주, 임대보증금 대지급청구권 등 다양한 지원을 받을 수 있습니다.

하지만 해당 제도를 이용하려면 주택도시보증공사(HUG)의 피해자 결정을 먼저 받아야 하며,
서류 준비와 법률적 요건 판단이 까다로워, 전문가의 도움 없이 신청이 반려되는 경우도 많습니다.

4. 형사 고소는 신중하게, 입증자료부터 확보

임대인이 고의로 보증금을 돌려줄 수 없다는 것을 알면서도 계약을 체결했다면,
_사기죄(형법 제347조)_에 해당될 수 있습니다.

하지만 단순한 채무불이행과 사기죄는 구성요건이 다르며, 무리한 고소는 역으로 무고죄 문제가 발생할 수 있어
사기죄 고소는 반드시 법률전문가와 상담 후 진행하는 것이 안전합니다.

고소를 위한 핵심 자료로는 다음이 포함됩니다.

• 계약서 및 특약서

• 임대인의 과거 거래내역

• 보증금 입금 증빙

• 등기부등본 및 경매정보

• 중개인과의 통화 녹음 또는 문자 내역 등

5. 유선종 변호사의 조언 "순서와 전략이 생존의 열쇠입니다"

“전세사기는 감정적으로 대응하면 오히려 피해가 커질 수 있습니다.
가장 중요한 건 대항력 유지, 등기 보존, 입증자료 축적 그리고 절차의 타이밍 입니다.
보증금 회수와 피해 회복을 위해서는 법률상 가능한 옵션을 모두 동원한 구조적인 대응이 필요합니다.”