[재개발재건축] 재건축 상가조합원, 아파트 분양받을 수 있을까? 

안녕하세요. 재개발재건축 전문 홍수임 변호사 입니다.

​최근 상가 조합원이 아파트 분양을 받을 수 있는지에 대한 문의가 많습니다.

특히 서울고등법원 2023나2027555 판결이

대법원에서 심리불속행 기각으로 확정되면서,

조합원 전원 동의 없이는 어떠한 경우든

상가 조합원에게 아파트 공급이 불가능하다고 오해하시는 경우가 있습니다.

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하지만 이 판결을 자세히 들여다보면,

일정한 요건 아래 아파트 분양이 가능한 경우도 있다는 점을

놓쳐서는 안 됩니다.

서울고등법원 2023나2027555 판결 요지

서울고등법원은 다음과 같이 판단했습니다.

"​도시정비법 시행령 제63조 제2항 제2호 각 목의

주택 공급 예외 사유는 강행규정이므로,

이 기준을 벗어나 다른 기준을 정하기 위해서는

조합원 전원 동의가 반드시 필요하다."

도시정비법 시행령 해당 조항은

다음과 같은 3가지 사유를 예외로 인정합니다.

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✅새로운 상가를 건설하지 아니하는 경우로서

기존 상가의 가액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액에

정관 등으로 정하는 비율(정관 등으로 정하지 아니하는 경우에는 1로 한다. 이하 나목에서 같다)을 곱한 가액보다 클 것

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✅기존 상가의 가액에서 새로 공급받는 상가의 추산액을 뺀 금액이

분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액에 정관 등으로 정하는 비율을 곱한 가액보다 클 것

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✅새로 건설한 상가 중 최소분양단위규모의 추산액이

분양주택 중 최소분양단위구모의 추산액보다 클 것

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상가조합원에게 아파트 공급이 가능한 경우

위 도시정비법 시행령 해당 조항과 위 서울고등법원 판결에 비추어

상가 조합원에게 아파트 공급이 가능한 경우를 정리하면 아래와 같습니다.

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📌 도시정비법 시행령 제63조 제2항 제2호 '다목' 요건을 충족하는 경우

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👉예: 대형 평형 상가를 건설하면서, 그 가액이 주택보다 클 경우

이 경우엔 조합원 전원 동의 없이도 아파트 공급 가능

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📌상가가 과소하게 건설된 경우

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👉예: 상가 조합원이 20명인데, 실제로 지어진 상가는 10호실뿐이라면?

이런 경우엔 "새로운 상가를 건설하지 아니하는 경우"로 유추 적용하거나,

"공급받는 상가 추산액이 0"인 상황으로 해석하여 아파트 1세대 공급 가능

대법원 2008다45637 판결 및 이번 서울고법 판결 모두 인정

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📌주택 조합원에게 공급하고 남은 잔여세대를 공급하는 경우

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👉예: 조합원들에겐 모두 공급했고, 남은 아파트 세대가 있을 경우

이때 상가 조합원에게 공급하면, 주택 조합원의 이해관계를 침해하지 않으므로 정당

결 론

조합원 전원 동의 없이 상가 조합원에게 아파트를 공급하는 것이

절대 불가능한 것은 아닙니다.

서울고등법원 2023나2027555 판결도

이러한 예외 가능성을 직접적으로 언급하고 있습니다.

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특히, 기존 대법원 2008다45637 판결의 법리는 유효하며,

국토교통부의 유권해석 변화가 곧바로 법리를 변경하는 것은 아니라는 점도 중요합니다.

전원합의체 판단 없이 대법원 판례가 변경됐다고 보기 어렵기 때문입니다.

홍수임 변호사는 전국 각지의 재건축 조합과 상가 조합원 간의

다양한 분쟁을 직접 해결해온 경험이 있으며,

수많은 상가 합의서 및 정관 개정안을 직접 검토하고 자문​해왔습니다.

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재건축 조합 내 상가 조합원 관련 법적 문제가 발생했다면,

사례 중심의 실무 경험을 바탕으로 실질적인 해결책을 제시할 수 있는

홍수임 변호사에게 상담받아 보시기 바랍니다.

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