[원주횡성여주변호사]주택임대차묵시적갱신#해지통지효력#중개수수료 

주택임대차계약 묵시적 갱신 후 계약해지통보 3개월 해지효력 등

■ 묵시적 갱신

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임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 또한 같습니다.

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쉽게 얘기하면 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인과 임차인이 서로에게 계약종료에 대하여 아무런 통지가 없는 경우 묵시적으로 임대차계약을 갱신한 것으로 본다는 것입니다.

■ 묵시적 갱신의 존속기간과 해지

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이 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 그러나 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 이러한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다.

■ 해지통보 효력 3개월의 의미

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임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구한 경우, 갱신의 효력이 발생하는 시점(=임대인에게 갱신요구가 도달한 때) / 임차인이 위 법 제6조의2 제1항에 따라 한 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달한 경우, 그 효력이 발생하는 시점(=해지통지 후 3개월이 지난 때)(대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결)

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주택임대차보호법 제6조의2 제1항은 “제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.”라고 규정하고, 제2항은 “제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.”라고 규정하고 있습니다.

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대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결은 갱신청구권 행사로 임대차계약에 갱신의 효력이 발생한 경우 임차인은 제6조의2 제1항에 따라 언제든지 계약의 해지통지를 할 수 있고, 해지통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생하며, 이는 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 마찬가지라고 판시한 바 있습니다.

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위 판례의 경우 갱신청구권에 관한 판례이나 이는 묵시적 갱신에도 동일하게 적용하는 것이 타당하다고 보이고, 결과적으로 정리하면 묵시적 갱신의 경우에도 임차인은 주택임대차보호법 제 6조의 2 제 1항에 따라 언제든지 계약해지를 통보할 수 있고, 계약해지의 통지가 갱신된 계약기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달한 경우 도달 후 3개월이 지나면 계약해지의 효력이 발생한다고 봄이 타당해보입니다.

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예를 들어 위 판례의 취지에 따르면 2025. 7. 7. 에 임대차 계약기간만료되어 현재 시점 2025. 6. 27. 기준 묵시적 갱신이 된 경우 2025. 6. 28. 해지통지를 하면 위 통지가 도달한 시점 기준 3개월 뒤에 해지효력이 발생한다고 봄이 타당하지 않을까 생각됩니다.

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■ 묵시적 갱신 해지통보시 중개수수료 부담 주체

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결론부터 말하면 묵시적 갱신 후 해지권의 경우 법에서 정한 임차인의 권리이기 때문에 묵시적 갱신 후 해지통보시 중개수수료는 임대인이 부담해야합니다.

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또한 판례에 따르면 임대인과 임차인 사이에 위 해지권 행사시 임차인에게 중개수수료를 부담하는 약정은 임차인에게 불리한 약정으로 주택임대차보호법 제 6조의 2에 따른 해지권 행사에 대한 제한으로 같은 법 제 10조에 따라 무효입니다(수원지방법원 2024가단565083, 서울서부지방법원 2023가단202573등).

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