신탁 전세사기?” 계약 전 반드시 확인할 3가지 

“신탁등기가 뭔지도 몰랐는데, 보증금 1억 8천이 날아갈 뻔했습니다.”

최근 전세사기 피해 사례 중 하나입니다. 피해자는 임대인의 말만 믿고 전입했지만, 나중에 확인해보니 해당 주택은 ‘신탁재산’으로 등기되어 있었고, 수탁자인 신탁회사의 동의 없이 계약이 진행된 것이었습니다. 결국 집은 경매로 넘어갔고, 보증금 반환은 요원한 상황이었습니다.

이처럼 신탁등기가 되어 있는 부동산에서 발생하는 전세사기를 ‘신탁 전세사기’라고 부릅니다. 외형상 소유자가 아닌 신탁회사가 법적 권한을 가진 구조인데, 임대인이 마치 자신이 자유롭게 전세를 줄 수 있는 것처럼 행동하면서 계약을 체결하고 보증금을 받는 방식입니다. 하지만 실질적인 권리는 신탁회사에 있기 때문에, 수탁자의 명시적 동의가 없는 임대차계약은 법적 보호를 받기 어렵습니다.

특히 문제가 되는 건 ‘담보신탁’ 형태입니다. 이 경우 신탁회사가 자산 처분권을 갖고 있으며, 세입자는 전입신고나 확정일자를 받더라도 대항력을 인정받지 못할 수 있습니다. 판례에 따르면, 신탁등기 이후 전입한 세입자는 임대차 관계를 주장할 수 없다는 판단이 내려진 경우도 있어 매우 주의해야 합니다.

이미 계약을 체결한 상황이라면, 보증금을 지키기 위한 대응이 절실합니다. 수탁자가 체결한 계약이 아니라면, 전세보증금 반환청구소송을 제기하더라도 배당에서 후순위로 밀릴 가능성이 높기 때문에, ‘임차권등기명령’을 통해 보증금을 우선 확보할 수 있는 법적 장치를 마련해야 합니다. 또한 HUG나 SGI 같은 보증기관의 보증보험 가입 여부를 사전에 확인하지 않았다면, 향후 사고 처리 과정에서도 난관에 부딪힐 수 있습니다.

따라서 계약 전에는 반드시 등기부등본을 통해 ‘신탁등기’ 여부를 체크하고, 수탁자의 동의가 명확히 반영된 계약서를 받아야 합니다. 또한 수탁자가 명시적으로 계약을 체결한 것이 아니라면, 가능한 한 계약을 재검토하거나 전문가의 상담을 받아야만 전세보증금을 지킬 수 있습니다.

유선종 변호사의 조언

신탁 전세사기는 겉으로는 일반 임대계약처럼 보여 방심하기 쉽지만, 한 번 잘못 얽히면 수년간의 재산 피해로 이어질 수 있습니다. 계약 단계에서부터 점검이 필요하며, 이미 계약한 상황이라면 빠른 조치가 필수입니다. 지금이라도 계약서와 등기부등본을 다시 검토하고, 법적 대응이 필요한 시점인지 확인해보세요. 법률 전문가의 조력으로 피해를 최소화할 수 있습니다.