▣ 토지 매매 분쟁, 20년 만에 새로운 국면을 맞다
이번에 소개해드릴 민사 승소사례는 서울고등법원에서 2025년 5월 16일 선고된 약정금 청구사건입니다. 2004년에 체결된 매매계약과 2014년에 작성된 각서가 얽혀 20년 넘게 이어진 법적 다툼의 전말과 법원의 판단을 자세히 살펴보겠습니다.
1. 사건의 시작: 2004년 매매계약과 2014년 약정 각서
이번 사건의 핵심은 이 사건 토지에 대한 매매계약과 관련 약정입니다. 원고는 2004년 9월경 대리인을 통해 피고로부터 이 사건 토지등을 총 2억 2,200만원에 매수하는 계약을 체결하고 매매대금을 지급했습니다.
그런데 이 사건 토지는 당시 국토계획법상 토지거래허가구역에 속해 있어 처분시 또 다시 매매허가를 받아야 하는 번거로움이 있어 원고와 피고는 이 사건 토지를 원고가 매도하면 그 처분대금을 지급하기로 약정하였습니다. 그 후 오랜시간이 지나도록 피고는 이 사건 토지를 처분하지 않고 원고에게 이 사건 토지에 관하여 이전등기를 해주지도 않고 있었습니다. 이에 원고는 이 사건 토지에 대한 부동산처분금지가처분 신청을 하여 2006년 6월 8일 가처분 등기가 마쳐졌습니다.
시간이 흘러 2012년 1월 31일, 이 사건 토지의 토지거래허가구역 지정이 해제됩니다. 그리고 2014년 8월 28일 피고는 원고에게 한 가지 각서를 작성해 주었습니다. 이 각서에는 "이 사건 토지가 수용되거나 매매된 경우, 망인이 세금 부분을 제외한 대금을 원고에게 지불한다"는 내용이 담겨 있었습니다. 이 각서가 바로 이번 사건의 '이 사건 각서'입니다.
이후 원고는 피고가 매매계약을 한 지 20여년이 지나도록 이 사건 토지를 타에 매도하지도 않고 아무런 조치를 취하지 않자 조건성취방해행위임을 이유로 조건이 성취되었다고 주장하며 피고에게 약정금을 청구하였으나, 1심에서는 단순히 아무런 조치를 취하지 않은 것만으로는 조건성취방해해위에 해당하지 않는다는 이유로 패소하게 됩니다.
2. 복잡한 상속과 소송의 전개
이후 상황은 더욱 복잡해집니다. 피고는 2021년 12월 27일 이 사건 가처분 취소를 신청했고, 2023년 1월 18일 가처분 결정이 취소되었습니다. 그리고 소송이 진행 중이던 2023년 9월 19일 피고가 사망하면서 피고의 상속인들은 소송을 수계하게 되고 이 사건 토지는 피고의 배우자 명의로 단독 상속등기가 마쳐졌습니다.
1심에서 패소한 원고는 마음이 다급해진 상태에서 저와 상담을 하게 되었고 기록을 꼼꼼히 검토한 결과 1) 조건성취방해행위로 인정되기 위한 방법을 강구(이 사건 토지의 매수인을 구하고 매매계약서를 내용증명우편으로 피고에게 송달)함과 동시에 2) 이 사건 각서의 작성행위가 소유권이전등기청구권의 시효중단인 승인에 해당한다는 점을 주장하는 방향으로 소송전략을 짜게 되었습니다.
그리하여 1심에 대하여 항소하면서 1) 주위적으로는 피고들에게 각 상속 지분에 따라 각서에 기한 돈을 지급하라고 청구했고, 2) 예비적으로는 피고의 상속인인 배우자에게 이 사건 토지에 관하여 2004년 9월 24일 매매를 원인으로 한 소유권이전등기 절차를 이행하라고 청구했습니다.
3. 피고의 상속인들의 반박: 매매계약의 무효 주장
피고의 상속인들은 이 사건 매매계약이 토지거래허가를 받지 않고 이를 잠탈할 목적으로 체결된 것이므로 무효이며, 이를 전제로 한 '이 사건 각서' 역시 무효라고 주장했습니다. 설령 각서가 유효하더라도 정지조건이 성취되지 않았고, 세금 공제에 대한 증명도 없다고 반박했으며 원고의 소유권이전등기청구권은 시효로 소멸한다는 주장을 하며 법원에 원고의 청구를 모두 기각하여 달라고 하였습니다.
4. 법원의 현명한 판단: 계약의 유효성 인정과 이전등기청구 인용
서울고등법원은 원고의 주장과 피고의 항변을 면밀히 검토한 후, 다음과 같이 판단했습니다.
가. 매매계약 및 각서의 유효성 인정
법원은 원고가 토지거래허가를 배제하거나 잠탈할 의도에서 이 사건 매매계약을 체결했다고 단정할 수 없다고 보았습니다. 또한, 이 사건 토지에 대한 토지거래허가구역 지정이 해제된 이상, 이 사건 매매계약은 유동적 무효 상태를 벗어나 확정적으로 유효하게 되었다고 판단했습니다.
더 나아가, 설령 매매계약 체결 당시 확정적으로 무효였다고 하더라도, 망인과 원고승계참가인이 토지거래허가구역 지정 해제 후 '이 사건 각서'를 작성하는 행위를 통해 사실상 기존 매매계약을 추인했다고 보았습니다. 이는 민법 제139조 단서에 따라 무효였던 계약이 추인한 때로부터 새로운 법률행위로서 유효하게 된다는 대법원 판례를 적용한 것입니다. 따라서 '이 사건 각서' 역시 유효하다고 판단했습니다.
나. 이전등기청구권의 소멸시효 중단과 이전등기청구의 인용
저는 법원에
1) 피고가 소멸시효기간 만료전에 원고의 요청에 따라 원고 앞으로 이 사건 각서를 작성해주었다는 점
2) 이 사건 각서는 매매계약에 따라 이 사건 토지에 관하여 원고에게 이전등기를 마쳐주거나 그에 갈음하여 처분시 매매대금을 지급한다는 취지라는 점
3) 이 사건 각서는 원고에게 소유권이전등기절차의 이행의무를 부담하고 있다는 사실을 당연히 전제로 하고 있다는 점 등을 근거로 이 사건 각서의 작성으로 피고는 원고에게 이 사건 토지에 관하여 소유권이전등기의무를 부담하고 있다는 사실을 승인하였다고 봄이 타당하므로
이 사건 각서의 작성으로 피고의 원고에 대한 소유권이전등기청구권의 소멸시효는 중단되고 그로부터 10년이 경과하기 이전에 원고가 항소하면서 예비적으로 소유권이전등기청구를 한 사실이 인정되므로 피고는 원고에게 이 사건 토지에 관하여 소유권을 이전하여주어야 한다고 주장하였고,
법원은 이러한 저의 주장을 모두 받아 들이며 이 사건 토지를 원고에게 이전하여줄 것을 명하였습니다.
▶ 마치며
원고는 20년전에 매매대금을 모두 지급하고도 처분시 지급해주기로 한 약정금을 지급받지 못하고 소유권이전등기 청구권의 소멸시효 완성으로 인하여 소유권도 이전받지 못하는 억울한 상황에 처해있었으나, 저의 도움으로 원고는 이 사건 토지를 이전 받음으로서 20년만에 자신의 권리를 되찾을 수 있게 되었고 매매계약을 체결한지 20년이 경과한 현재 이 사건 토지는 매매계약 당시보다 지가가 현저히 급등하는 이득을 보게 되었습니다.
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