사례연구-임대차보증금을 담보로 돈을 빌린 경우 갱신계약 가능여부 

1. 사안의 쟁점

서울북부지방법원 2023가단155398호 건물인도 사건 사안을 중심으로 아래 쟁점에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

임차인에게 2,000만 원을 빌려준 채권자가 임차인의 임대차보증금반환채권 1억 1,000만 원 중 2,000만 원을 담보로 양도를 받고 임대인에게 채권양도통지가 된 상태에서 매수인이 임대차부동산을 매수하여 임대인 지위를 승계하게 되었을 때,

① 임차인이 채무를 변제하지 않아 채권자가 임대인에게 보증금 2,000만 원을 지급해달라고 청구할 수 있는 시점은 언제인지?

② 임대인이 채권양도통지 시점 이후에 다시 임대차계약을 갱신하였다며 계약이 만료되지 않았다는 이유로 채권자의 보증금반환청구를 거절할 수 있는지?

③ 임차인이 개인회생절차 개시결정을 받으면 임대인이 이를 사유로 채권자에게 보증금반환청구를 거부할 수 있는지?

위 질문들이 쟁점이 되었습니다.

위 사건에서는 채권자가 임차인과 임대인 모두를 상대로 소송을 제기하였는데, 동시이행관계에 있는 임차인이 퇴거를 해야만 임대인에게 보증금 중 일부인 2,000만 원을 받을 수 있으므로, 임차인에게는 임대인에게 부동산을 인도할 것을 구하고, 임대인에게는 부동산을 인도받음과 동시에 2,000만 원을 채권자에게 지급할 것을 구하였습니다.

2. 결과

가. 임차인이 채무를 변제하지 않아 채권자가 임대인에게 보증금 2,000만 원을 지급해달라고 청구할 수 있는 시점

결과적으로, 임대인 측에서 보증금반환채권의 양도통지를 수령한 시점을 기준으로 그 당시 임대차기간 만료일이 되면 채권자는 임대인에게 보증금 2,000만 원의 지급을 청구할 수 있게 됩니다. 이 사건에서는 매수인이 임차인의 채권자에게 보증금반환책임이 있습니다.

나. 임대인이 채권양도통지 시점 이후에 다시 임대차계약을 갱신하였다며 계약이 만료되지 않았다는 이유로 채권자의 보증금반환청구를 거절할 수 있는지

1) 결과적으로, 임대인은 임차인과 명시적 또는 묵시적 계약을 하여도 보증금반환의무가 만료일에 발생하였다는 사실에 대해 채권자에게 대항할 수 없습니다.

2) 재판부의 판단

임대인이 임대차보증금반환청구채권의 양도통지를 받은 후에는 임대인과 임차인 사이에 임대차계약의 갱신이나 계약기간 연장에 관하여 명시적 또는 묵시적 합의가 있더라도 그 합의의 효과는 보증금반환채권의 양수인에 대하여는 미칠 수 없다(대법원 1989. 4. 25. 선고 88다카4253, 4260 판결 등 참조). 이러한 법리는 이후 그 보증금반환채권이 재차 양도된 경우에도 마찬가지로 적용된다.

앞서 살펴본 인정사실을 위 법리에 비추어보면, 임차인은 대항력이 있는 임차인이고 2022. 1.경 원고에게 이 사건 보증금반환채권을 양도하였으며, 매수인은 2022. 7. 25. 이 사건 부동산의 소유권을 취득하였으므로, 매수인은 주택임대차법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 그대로 승계하면서 원고에 대한 보증금반환채무를 면책적으로 인수하였다.

그리고 기존 임대인이 이 사건 보증금반환채권의 양도통지를 수령한 2022. 1. 17. 기준으로 임대차 기간은 2022. 7. 30.까지였으므로 이 사건 임대차계약은 2022. 7. 30. 기간만료로 종료된 것이고, 종전 임대인의 지위를 그대로 승계한 매수인으로서는 2022. 1. 17. 이후 위 계약을 새롭게 갱신하였다고 하더라도 이로써 채권양수인인 원고에게 대항할 수 없다.

다. 임차인이 개인회생절차 개시결정을 받으면 임대인이 이를 사유로 채권자에게 보증금반환청구를 거부할 수 있는지

1) 결과적으로, 임대인은 임차인이 개인회생절차 개시결정을 받았더라도 회생절차에 의하지 않고 채권자에게 보증금을 별도로 반환할 의무가 있습니다.

2) 재판부의 판단

채무자 회생 및 파산에 관한 법률(이하 ’채무자회생법‘이라 한다) 제411조는 “파산재단에 속하는 재산상에 존재하는 유치권ㆍ질권ㆍ저당권ㆍ「동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률」에 따른 담보권 또는 전세권을 가진 자는 그 목적인 재산에 관하여 별제권을 가진다.”라고 규정하고 있는데, 양도담보권자는 위 규정에서 별제권을 가지는 자로 되어 있지는 않지만 특정 재산에 대한 담보권을 가진다는 점에서 별제권을 가지는 것으로 열거된 유치권자 등과 다름이 없으므로 그들과 마찬가지로 별제권을 행사할 수 있는 권리를 가지는 자로 봄이 타당하다(구 화의법에 관한 대법원 2002. 4. 23. 선고 2000두8752 판결 참조). 또한, 채무자회생법 제412조에 따르면 별제권은 파산절차에 의하지 아니하고 행사하며, 같은 법 제586조에 의하면 위 제412조 규정은 개인회생절차에 관하여 준용한다.

피고 C이 2023. 8. 30. 개인회생절차 개시결정을 받은 사실은 인정되나(갑 4호증), 피고 C은 원고에 대한 대출금채무에 대한 담보로써 이 사건 보증금반환채권을 원고에게 양도한 것이고, 원고는 양도담보권자로서 채무자회생법상 별제권을 가지므로, 피고 C의 개인회생절차 개시결정 여부와 관계없이 피고 D에게 이 사건 보증금반환채권을 행사할 수 있다.