전세사기 2조 4호 반려 사유와 결정신청 반려 시 대처법 

전세사기 결정신청 반려, 특히 2조 4호 반려가 나왔다면 반드시 변호사 상담이 필요합니다. 최근 경기 침체와 부동산 시장 불안정으로 전세사기 피해가 급증하면서, 보증금을 돌려받지 못하는 임차인들이 늘고 있습니다. 이에 정부는 ‘전세사기 피해자 결정신청’ 제도를 통해 피해자에게 법적·경제적 지원을 제공하고 있지만, 모든 신청이 인정되는 것은 아닙니다. 특히 2조 4호 반려로 인한 불인정 사례가 많아 각별한 주의가 요구됩니다.

전세사기 피해자 결정신청, 왜 중요한가?

전세사기 피해자로 인정되면 보증금 반환 소송, 경매·공매 절차에서의 우선 변제, 긴급 주거지원, 신용회복, 저금리 대출 등 다양한 지원을 받을 수 있습니다. 신청은 시·군·구청, 광역 전세사기 피해지원센터, 국토교통부 전세사기피해자 지원관리시스템 등에서 접수할 수 있으며, 임대차계약서, 주민등록표 초본, 경매·공매 관련 서류 등 다양한 자료가 필요합니다. 하지만 신청했다고 모두 인정받는 것은 아니며, 엄격한 심사 기준을 충족해야만 피해자로 결정됩니다.

전세사기피해자 결정 4가지 요건과 2조 4호 반려

전세사기 피해자로 인정받기 위해서는 다음 네 가지 요건을 모두 충족해야 합니다.

• 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마치고 확정일자를 갖춘 경우

• 임대차보증금이 5억 원 이하(일부 지역 2억 원 이하)일 것

• 다수의 임차인이 보증금 반환을 받지 못한 피해가 발생하거나 예상될 것

• 임대인이 보증금 반환채무를 이행하지 않을 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것

이 중 ‘2조 4호’는 임대인의 고의적 사기 행위(기망행위)가 명확히 입증되어야만 인정됩니다. 단순히 임대인이 돈이 없어 보증금을 돌려주지 못하는 경우는 채무불이행에 해당할 뿐, 전세사기로 인정되지 않습니다. 임대인의 사기적 고의, 허위 정보 제공, 다수 피해자 발생 등 객관적 증거가 부족하면 2조 4호 반려로 결정신청이 기각될 수 있습니다.

2조 4호 반려, 왜 발생하나?

2조 4호 반려는 임대인의 사기적 기망 행위가 명확히 드러나지 않았을 때, 혹은 단순한 채무불이행에 불과할 때 주로 발생합니다.

• 임대인이 처음부터 반환 의사가 없었는지,

• 계약 당시 허위 사실을 제공했는지,

• 다수 임차인에게 반복적으로 피해를 입혔는지

이런 점을 입증하지 못하면 피해자로 인정받기 어렵습니다.

특히 임대인이 보증금 반환 능력이 없으면서도 다수의 주택을 반복적으로 임대하거나, 수사기관에서 수사가 진행 중인 경우에는 인정 가능성이 높지만, 그렇지 않은 경우 임차인이 이를 스스로 입증해야 하므로 현실적으로 매우 어렵습니다.

2조 4호 반려 결정, 어떻게 대응해야 하나?

2조 4호 반려를 받았다면, 단순히 추가 자료만 제출해서는 부족합니다.

• 임대인의 고의적 사기 행위,

• 허위 정보 제공,

• 보증금 반환 의사 부재,

• 다수 피해자 발생 정황 등을 구체적 증거와 함께 입증해야 합니다.

이때는 반드시 전세사기 전문 변호사의 도움을 받아 변호사 의견서를 준비하는 것이 효과적입니다. 변호사는 기존 신청서의 부족한 부분을 보완하고, 법리적으로 사기 혐의가 성립함을 논리적으로 설명해 줄 수 있습니다. 예를 들어, 임대인이 계약 당시부터 반환 의사가 없었던 점, 다른 세입자 피해 사례, 임대인의 재산 상황, 수사 개시 여부 등 객관적 자료를 확보해 재신청 또는 이의신청을 준비해야 합니다.

이의신청 및 재신청 절차

결정신청이 반려되더라도, 신청인은 송달일로부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있습니다. 국토교통부는 이의신청 접수 후 20일 이내에 재심의 결과를 통보하며, 이 과정에서도 변호사의 조력을 받아 의견서를 제출하면 인정 가능성이 높아집니다. 만약 이의신청이 기각된 경우에도, 향후 사정변경이 있으면 재신청이 가능합니다.

전세사기 2조 4호 반려, 변호사 상담이 해법입니다

전세사기 결정신청 반려, 특히 2조 4호 반려를 받았다면 혼자 대응하기보다 전세사기 전문 변호사와 상담해야 합니다.

• 임대인의 고의적 사기 행위 입증,

• 부족한 증거 보완,

• 의견서 작성과 이의신청 등을 통해 피해자 지위를 인정받고, 실질적 지원을 받을 수 있습니다.

전세사기 피해로 결정신청이 반려됐다면, 신속하게 전문가의 조력을 받아 구체적 대응 전략을 세우는 것이 피해 회복의 첫걸음입니다. 전세사기, 결정신청 반려, 2조 4호 반려로 고민 중이라면 반드시 변호사 상담을 통해 실질적인 해결책을 찾으시기 바랍니다.