안녕하세요!! 주성현 변호사입니다.
"전세 보증금 돌려받지 못할까 봐 밤잠을 설쳤습니다"
최근 몇 년 사이, 전세사기와 깡통전세로 인해 수천만 원에서 많게는 억 단위의 전세보증금을 돌려받지 못한 피해자들이 속출하고 있습니다. 특히 중개 과정에서 공인중개사의 설명의무가 제대로 이행되지 않은 경우, 임차인은 보증금 전액을 잃을 위험에 직면하게 됩니다.
오늘은 공인중개사의 설명의무를 소홀히 하여 전세보증금을 돌려받지 못할 위기에 처한 의뢰인을 위해, 일부 손해배상을 이끌어낸 실제 사례를 소개해 드립니다. 공인중개사, 중개보조원, 공인중개사협회 공제조합까지 모두 책임을 인정받은 사례입니다.
1. 사건개요 - 중개사 말만 믿었다가
의뢰인은 충남 예산의 한 아파트를 전세로 얻기 위해 5,000만 원을 보증금으로 지불했습니다. 계약은 부동산 사무소를 통해 체결되었는데, 실제로 계약을 진행한 사람은 공인중개사가 아닌 중개보조원이었습니다.
"전세권만 설정하면 보증금은 안전하게 지킬 수 있어요."
의뢰인은 중개보조원의 말을 믿고 계약을 체결했습니다. 하지만 계약 당시 부동산에는 이미 선순위로 근저당권이 설정돼 있음에도 설명하지 않았으며, 중개대상물 확인·설명서와 임대차목적물과의 실제 권리관계 및 물건 현황이 달랐습니다. 결국, 임대인이 빚을 갚지 못해 부동산이 경매에 넘어갔고, 의뢰인은 보증금 전액을 잃게 될 위기에 처했습니다
2 . 주성현 변호사의 변호 솔루션- 설명의무 위반, 공인중개사법 법리 주장
저는 사실관계를 면밀하게 분석하여 중개사의 설명의무 위반 입증과 법적 책임을 연결시키는 소송전략을 구성하였습니다. 또한 중개보조원이 사실과 다르게 설명한 부분과 중개사협회의 공제조합에 대한 책임에 대한 법리를 관련법률 및 판례에 근거하여 주장하였습니다.
(1) 공인중개사의 설명의무 위반 주장
공인중개사법 제25조 제1항 및 동법 시행령 제21조에 따라, 개업공인중개사는 중개대상물의 권리관계에 대한 내용을 거래 당사자에게 명확하게 설명하고 그 내용을 기재한 확인·설명서를 교부하여야 합니다.
이 사건에서 공인중개사에 고용된 중개보조원이 교부한 중개대상물 확인·설명서와 실제 임대차목적물과의 차이점, 권리관계 미고지 사실을 중심으로 손해배상책임을 입증하였습니다.
(2) 중개보조원 행위에 대한 사용자책임 주장
공인중개사법 제15조(개업공인중개사의 고용인의 신고 등)
②소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다.
중개보조원의 업무상 행위는 공인중개사법 제15조 제2항에 의하여 개업공인중개사의 행위로 간주되는 것에 근거하여 공인중개사도 중개보조원의 불법행위의 공동불법행위자라는 주장을 하였습니다. 아래 대법원 판례의 법리를 제시하여 재판부에 위 주장을 설득하였습니다.
개업공인중개사가 고용한 중개보조원이 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상손해를 입힌 경우에 중개보조원은 당연히 불법행위자로서 거래당사자가 입은 손해를 배상할 책임을 지고, 공인중개사법 제15조 제2항은 이 경우에 그 중개보조원의 업무상 행위를 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다고 정함으로써 개업공인중개사 역시 거래당사자에게 손해를 배상할 책임을 지도록 하는 규정이다(대법원 2006. 9. 14. 선고 2006다29945 판결, 대법원 2012. 2. 9. 선고 2011다78279 판결 등 참조).
(3) 공제조합의 책임 주장
한국공인중개사협회는 개업공인중개사와 체결한 공제계약에 따라 손해 발생 시 일정한 범위 내에서 공제금을 지급할 의무가 있다고 주장하였고, 공제금 청구일로부터 60일이 경과한 날부터 공제금에 대한 지체책임을 부담하므로 그에 따른 지연손해금까지 주장하였습니다.
3 .소송 결과 - 원고 청구 일부 인용
재판부는 중개보조원의 설명의무 위반을 인정하였습니다. 따라서 중개보조원과 공인중개사의 손해배상책임이 있으므로 원고에게 손해배상금을 지급하고, 한국공인중개사협회는 공제계약에 따라 원고에게 공제금을 지급하라고 판결을 선고하였습니다. 그리고 재판부는 손해배상에 따른 지연손해금도 인정하였습니다.
그러나 아쉽게도 재판부는 아래의 사실을 근거로 원고는 보증금 전액인 5천만 원의 손해 중 30%인 1,500만 원만을 손해로 인정하였습니다.
부동산이 1억 2천만 원에 거래된 이력이 있어 담보가치가 있었음.
2순위 근저당권은 계약 직후 말소됨.
경매에서 시가보다 현저히 낮은 가격으로 낙찰됨.
원고의 권리관계 확인 소홀도 과실로 반영됨.
결과적으로 법적으로 가능한 최대한의 배상금 확보하였고 그에 따른 지연손해금까지 인정받았고, 의뢰자분은 일정 정도의 피해회복을 할 수 있어서 "그래도 다행"이라고 말씀하셨습니다.
4. 맺음말
본 사건은 중개보조원의 위법한 설명행위에 대한 사용자 책임을 명확히 인정받고, 공제조합까지 배상책임을 확장시킨 점에서 중요한 판례적 의의가 있다고 할 것입니다.
이는 단순한 개인의 손해 구제에 그치지 않고, 부동산 중개 실무에서의 책임 구조와 관리의무에 대한 경각심을 환기시켰다는 데에 그 시사점이 있습니다.
전세계약과 같은 고액의 민간거래에서 권리관계 확인은 필수입니다. 법적 보호를 온전히 받기 위해서는 사전에 전문가와의 상담을 통해 계약 구조와 법률 위험을 철저히 점검하시기 바랍니다.
저는 16년간 부동산, 임대차 사건 등을 다수 다루며 수많은 피해자들에게 실질적인 회복에 노력해왔습니다.
[사법시험 49회 변호사 16년차 ]
16년간 수 많은 임대차 부동산 사건 등 성공적 소송수행 경험으로 축적된 노하우를 가지고 있습니다.
고객님의 사건에 대하여 다각적인 관점에서 명확한 해결책을 드립니다.
주성현 변호사
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