부동산 직거래, 어떻게 해야 할까요?

김영호 변호사

안녕하세요. YH 법률사무소, ‘부동산 전문 김영호 변호사’입니다.

부동산 직거래, 왜 주목받고 있을까요?

최근 부동산 시장에서는 거래비용 절감과 거래 속도 향상을 이유로, 직거래를 선호하는 움직임이 확대되고 있습니다.

이때 플랫폼을 통한 매물 노출이 쉬워지면서, 임대차나 매매 모두 중개수수료를 아끼고 직접 협상하려는 사람들이 많아졌는데요.

물론 직거래의 장점은 분명합니다. 중개수수료 절감, 빠른 의사결정, 지역 기반 신뢰성이 대표적입니다.

그러나 부동산은 단순한 물건 거래가 아닙니다. 권리관계, 세금 문제, 법적 절차가 복합적으로 얽혀 있는 고위험 자산입니다. 때문에, 조금의 실수로도 수천만 원 이상의 손해를 입을 수 있다는 점을 반드시 인식해야 합니다.

직거래를 통해 중개수수료를 절약하고 빠른 거래를 성사시킬 수 있는 것은 큰 매력입니다.

특히 소형 임대차나 비교적 가격이 낮은 부동산에서는 직거래로 비용 부담을 줄일 수 있습니다.

다만, 직거래에는 치명적인 함정이 숨어 있습니다.

첫번째로 권리관계를 제대로 확인하지 못하면 소유권이전 자체가 불가능해질 수 있습니다.

두번째로 계약서 작성이 미흡할 경우 사후 분쟁에서 자신의 권리를 주장하기 어렵습니다.

세번째로 임대차의 경우 임차권보호 요건을 갖추지 못하면 보증금 전액을 잃을 위험이 있습니다.

네번째로 문제가 생겨도 책임을 물을 수 있는 중개사가 없다는 점이 치명적입니다.

이처럼 부동산 직거래는 편리함을 얻는 대신, 모든 법적 리스크를 스스로 감당해야 한다는 사실을 절대 잊어서는 안 됩니다.

먼저 가장 큰 리스크는 권리관계 확인 실패입니다.

이때 등기부등본을 열람하지 않거나, 확인했더라도 내용을 정확히 이해하지 못하면, 근저당, 가압류, 가처분 등의 권리침해 요소를 놓칠 수 있습니다.

더불어 계약서 작성 과정에서도 치명적인 실수가 발생할 수 있습니다. 거래대금, 지급일자, 하자책임, 계약해제 조항 등 기본조항이 누락되면 법적 분쟁에서 방어가 어렵습니다.

또한, 임대차보호법상 확정일자와 전입신고를 누락하면, 전세보증금을 보호받지 못하는 치명적 상황에 놓일 수 있습니다. 이처럼 직거래는 중개수수료를 아끼는 대신, 수천만 원에서 수억 원까지의 손실 위험을 짊어지는 선택입니다.

가장 기본적으로 등기부등본을 열람해야 합니다.

소유자 일치 여부, 근저당권, 가압류, 압류, 가처분 여부를 반드시 확인해야 합니다. 등기부등본은 계약 전, 계약 당일, 잔금 지급 직전 총 세 번 확인하는 것이 안전합니다.

이때 권리관계에 대한 질문도 꼼꼼히 해야 합니다.

또한, 대출금 잔액, 세금 체납 여부, 공유자 존재 여부 등을 명확히 하고 계약서는 반드시 전문가 도움을 받아 작성하는 것이 바람직합니다.

그리고 금액, 일정, 특약사항, 위약금 조항, 하자책임 분담 등을 빠짐없이 명시해야 하고 임대차라면 확정일자 신청과 전입신고는 절대 빼먹어서는 안 됩니다.

이것이 보증금을 보호하는 최소한의 장치입니다.

더불어 상대방이 계약금 선지급을 요구하거나, 계약서 작성 시점을 미루는 경우에는 무조건 계약을 중단해야 합니다.

다음과 같은 경우에는 반드시 부동산전문변호사의 조력을 받는 것이 필요합니다.

• 대출잔액이 매매대금보다 많은 경우

• 임대차보증금 반환에 대해 불안한 경우

• 계약서 작성이나 특약설정이 복잡한 경우

• 상대방이 이례적인 조건을 요구하는 경우

• 등기부등본상 근저당, 가압류, 압류 등이 발견된 경우

소액의 법률자문 비용을 아끼려다 수천만 원, 수억 원 손해를 볼 수 있다는 점을 기억해야 합니다.

부동산 직거래는 수수료를 아끼는 편리한 선택처럼 보일 수 있습니다.

하지만 그 이면에는 복잡한 법적 책임과 엄청난 재정적 리스크가 숨어 있습니다.

만약 직거래를 고려한다면 편리함만 보지 말고, 위험까지 냉정하게 인식하고 대응해야 합니다.

조금의 수고가 수천만 원, 수억 원의 손해를 막을 수 있습니다.

준비된 직거래만이 진정한 절약과 성공을 가져옵니다.

와이에이치 법률사무소

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