전세사기특별법 연장 피해자 지원과 법적 대응 

최근 국회는 2025년 5월 말 종료 예정이던 전세사기특별법의 적용 기간을 2년 연장해 2027년 5월 말까지 피해자 지원이 가능하도록 개정안을 통과시켰습니다. 이에 따라 전세사기 피해자들은 추가로 법적·경제적 지원을 받을 수 있게 되었으나, 실제로 특별법의 적용 대상이 되는지 꼼꼼히 확인하는 것이 무엇보다 중요합니다.

전세사기특별법 연장, 무엇이 달라졌나

이번 특별법 연장으로 2027년 5월 31일까지 최초 임대차계약을 체결한 세입자라면 피해자 결정 신청이 가능합니다. 특별법은 한국토지주택공사(LH)가 전세사기 피해주택을 경·공매로 매입해 차익으로 피해자에게 금융·주거 지원을 제공하는 내용을 포함하고 있습니다.

또한, 주택도시보증공사(HUG)가 보유한 임대인의 전세보증 가입 건수, 보증사고 이력, 보증 가입금지 대상 여부, 최근 3년간 채무 이력 등을 임대인 동의 없이도 확인할 수 있도록 하여, 임차인의 정보 접근성을 높였습니다.

하지만, 피해자 인정 요건은 오히려 강화되어 실제로 피해자로 인정받는 비율이 절반 이하로 줄었습니다.

• 전입신고와 확정일자가 있어야 하며

• 보증금이 3억 원 이하이고

• 임대인의 의도적 기망행위가 인정되어야만 지원 대상이 됩니다.

이처럼 조건이 까다로워졌으니, 계약 시기와 요건을 반드시 전문가와 함께 확인해야 합니다.

전세사기 피해, 신속한 법적 대응이 핵심

전세사기 피해는 단순한 금전 손실을 넘어 주거불안, 생계 위협 등 심각한 문제로 이어집니다.

특별법으로 피해자 구제 범위가 확대되었지만, 실제로 보증금 회수와 가해자 처벌까지 이르려면 법적 절차를 정확히 밟아야 합니다.

특히 임대차계약이 2025년 6월 1일 이후라면 특별법 적용을 받을 수 없으니, 계약 시점 확인이 필수입니다.

피해를 입었다면 다음과 같은 절차를 신속히 진행해야 합니다.

• 임차권등기명령 신청: 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때, 임차권등기명령을 통해 주택 처분을 막고 보증금 반환 우선권을 확보할 수 있습니다.

• 형사 고소: 임대인 또는 공인중개사의 고의적 기망행위가 확인되면 사기죄로 고소해 처벌을 요구할 수 있습니다.

• 민사 손해배상청구: 형사판결을 근거로 민사소송을 통해 보증금, 이자, 소송비용 등 경제적 손실을 청구할 수 있습니다.

[실제 사례] 전세사기 피해 구제

임차권등기명령으로 보증금 회수

A씨는 2018년 전세계약 후 보증금 인상과 계약 연장을 거쳐 만기 시 퇴거를 통보했지만, 집주인은 새 임차인이 없다는 이유로 보증금 반환을 거부했습니다.

A씨는 변호사의 조언으로 임차권등기명령을 신청해 주택 처분을 막았고, 집주인과의 협상 끝에 보증금과 지연이자, 소송비용까지 모두 돌려받을 수 있었습니다.

전세사기 형사고소 및 손해배상청구

B씨는 임대인과 공인중개사가 공모해 시세보다 5,000만 원 이상 높은 보증금 계약을 체결하도록 속았다는 사실을 뒤늦게 알았습니다.

변호사는 임대인과 중개사의 기망행위 증거를 수집해 형사고소를 진행했고, 이들이 유죄판결을 받으면서 민사상 손해배상도 성공적으로 받아냈습니다.

전세사기특별법, 한계와 주의점

전세사기특별법 연장으로 피해자 구제 범위는 넓어졌지만, 실제로 피해자로 인정받기 위한 요건이 까다롭고, 사전에 예방할 수 있는 실질적 대책은 여전히 부족하다는 지적이 많습니다.

특히, 집주인의 고의적 기망행위 입증이 쉽지 않아 처벌로 이어지는 사례가 많지 않고, 피해자가 직접 증거를 수집하거나 법적 절차를 진행하는 데 어려움을 겪는 경우가 많습니다.

또한, 다세대주택이나 빌라 등에서 전세보증금을 돌려받지 못하는 사례가 계속 발생하고 있어, 계약 전 등기부등본, 보증 가입 이력, 임대인 채무이력 등 꼼꼼한 사전확인이 필요합니다.

전세사기 피해, 변호사 상담으로 안전하게

전세사기 피해를 입었다면, 신속한 법적 대응과 정확한 요건 확인이 무엇보다 중요합니다.

특별법 연장으로 피해자 구제 기회가 늘었지만, 실제로 지원을 받으려면 복잡한 요건과 절차를 충족해야 하므로, 부동산·전세사기 사건 경험이 풍부한 변호사와 상담해 자신에게 맞는 최적의 대응책을 마련하시기 바랍니다.

임대차계약 시기, 보증금 한도, 확정일자, 임대인 기망행위 등 적용 요건을 꼼꼼히 따지고, 피해 발생 시 임차권등기명령, 형사고소, 손해배상 등 다양한 법적 수단을 적극적으로 활용하세요.

전세사기 문제로 고민 중이라면, 혼자서 해결하려 하지 말고 변호사의 도움을 받아 안전하게 권리를 지키시기 바랍니다.