[명도소송] 월세미납 내용증명부터 강제집행까지(임대인대) 

🚨 법무법인 세륜은 10년 경력의 대한변협등록 민사전문 변호사가 상담부터 재판 끝까지 책임지고 전담하고 있습니다. 월세미납 명도소송과 관련된 법무법인 세륜의 실제 해결사례를 소개합니다.

1️⃣명도소송, 빠르게 진행해야 하는 이유는

현재 이 글을 읽고 계신 분들은 세입자의 월세미납으로 내용증명, 명도소송, 강제집행 등을 알아보고 계신 상황이실 텐데요. 임차인, 세입자의 일방적인 월세미납으로 금전적인 피해를 입고 스트레스가 클 것이라고 생각이 듭니다. 특히나 상가 임대인이라면 월세가 고액이기에 아무리 보증금으로 제한다고 할지라도 임대인의 피해는 적지 않을 텐데요. 명도소송 자체가 통상 6개월 정도 소요가 되고 실무상 확정판결문을 받는다고 할지라도 자진하여 부동산을 인도하는 세입자는 드물기 때문에 강제집행 단계까지 소요가 된다고 생각했을 때 6개월 그 이상도 소요가 될 수 있습니다. 하여 금전적 피해를 최소화하기 위해서는 기존에 세입자가 미납한 월세부터 소송 중 미납될 월세까지 고려하여 최대한 빠르게 전문 변호사의 도움을 받아 소송을 진행할 수 있도록 하시기 바라겠습니다.

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2️⃣"내용증명"을 통해 임대차 계약이 종료되었음을 통보

적법한 임대차 계약 해지 사유는 1)임대차 기간의 정함이 있는 경우 그 기간의 만료 2)임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대한 경우 3)임차인이 차임을 2회 이상 연체한 경우(주택 임대차) 4)임차인이 차임을 3회 이상 연체한 경우 (상가 임대차) 5)임차인이 임대차 목적물을 계약 또는 그 건물의 성질에 따라 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하지 않은 경우가 있습니다.

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​만일 상가 임차인이 3기 차임을 연체한 경우, 임대차 계약을 해지하겠다고 임차인에게 통보하고 일방적으로 계약을 해지할 수 있습니다. 이 경우 임대차 계약이 종료되면 임차인은 즉시 임대인에게 주택 또는 상가를 반환해야 하고, 임대인은 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 있는데요. 보통 임차인은 이와 같은 경우에도 퇴거를 하지 않는 경우가 많기 때문에 일단 임대인은 임차인에게 내용증명이나 문자메시지를 통해 계약이 해지되었으므로 부동산을 반환하라는 내용을 통지함으로써 계약이 적법하게 종료되었다는 사실을 알리고 소송을 진행할 수 있도록 해야 합니다.

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3️⃣확정판결문에도 퇴거하지 않는다면, '강제집행'으로

이렇게 월세미납 내용증명부터 소송까지 진행하여 확정판결문을 받았음에도 임차인이 꿈쩍도 하지 않는 경우라면 공권력을 투입하여 강제로 임차인을 퇴거시키는 '강제집행'을 진행해 볼 수 있습니다. 우선적으로 건물인도소송 등 승소 판결문을 받아야 하며, 그 판결이 확정이 된다면 강제집행 절차를 밟을 수 있는 권한이 생기게 되는데요. 만일 이 권한 없이 임의로 강제력을 행사할 경우 오히려 주거침입 등 형사처벌의 피의자가 될 수 있으므로 주의해야 하며, 적법한 절차에 따라 임차인을 내보낼 수 있도록 해야 합니다.

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4️⃣(실제 사례) 임차인에게 건물인도소송 청구하여 승소한 임대인

원고는 피고에게 임차 건물을 임대한 임대인들로, 2년간 보증금 2,000만 원/차임 150만 원으로 하여 매월 지급하기로 하는 임대차 계약을 체결하였습니다. 그러나 피고는 임대차 계약이 개시된 지 한 달이 된 때부터, 경제적 사정이 어렵다며 약정된 차임을 지급하지 않기 시작했고 지급할 때도 약정한 지급 기일을 지나서 지급하거나 지급 금액도 전부를 지급하지 않고 일부만 지급하여 이로 인해 원고는 극심한 스트레스를 겪어야만 했습니다.

심지어 피고는 기일을 지나 지급해오던 차임마저 미지급하기 시작하였고, 현재 12기의 차임액이 넘도록 차임을 연체하면서 피고가 미지급한 차임은 1,800만 원으로 임대차 계약서상 보증금인 2,000만 원에 육박하였습니다. 피고는 이후에도 차임을 지급할 의사가 없어 보였으며, 차임을 보증금에서 모두 공제한다고 해도 소송이 진행되는 과정에서 보증금은 소진될 예정이 명백하였고 결국 세륜 변호사를 찾아와 도움을 요청하게 된 것입니다.

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법률대리인은 현재 피고가 12기의 차임액이 넘도록 차임을 연체하고 있으며, 더이상 피고의 차임 연체를 용인할 수 없어 피고에게 차임 연체를 이유로 퇴거해 달라고 요청하는 내용증명을 발송하였지만 피고가 이를 수령하지 않았습니다. 그 이후 문자메시지를 보냈지만 그럼에도 불구하고 피고는 시간만 끌고 있을 뿐 원고에게 부동산을 인도하지 않는 않아 피고는 아무런 권원 없이 부동산을 점유하고 있는 중임을 입증하여 즉시 퇴거하여 원고에게 임차 건물을 인도할 책임이 있다는 내용의 건물인도소송을 제기하였습니다.

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5️⃣건물인도와 함께 부당이득 소송까지

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피고는 원고들에게 1,800만 원 상당의 차임을 지급하지 않고 있으므로 원고는 피고가 미지급한 1,800만 원에 대하여 보증금과 상계하도록 할 것임과 피고는 이처럼 현재 임대차 계약이 해지되었음에도 이 사건 임차 건물을 점유하고 있으므로 임차 건물을 인도할 때까지 임차 건물을 점유하고 사용함에 따른 월 150만 원의 차임 상당의 부당이득을 지급할 의무가 있음을 설명하며 건물인도와 함께 장래의 부당이득금도 함께 청구하였습니다. 그 결과 법원은 원고 측 법률대리인인 저희의 청구취지를 모두 인용하여 '피고는 원고들에게 부동산을 인도하고, 부동산 인도 완료일까지 월 150만 원의 부당이득금을 지급하라'는 판결을 내려주었고, 소송비용 역시 피고가 부담할 것을 결정 내려주었습니다.

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​위 사례처럼 세입자가 차임을 지급하지 않은 채로 계속해서 상가를 사용한다면 집주인은 세입자에게 해당 기간에 대한 월세를 부당이득으로 하여 부당이득반환청구를 할 수 있습니다. 일반적으로 보증금에서 미납 차임을 공제하게 되지만, 소송 기간이 길어질 경우 공제할 보증금마저 남아있지 않은 경우가 있어 미납이 장기화되어 피해를 보고 있다면 부당이득으로 하여 월세를 청구해 손해가 없도록 해야 할 것입니다.