가족간 명의신탁 소유권 분쟁 해결을 위한 다양한 방법

유지은 변호사

명의신탁은 불법행위로 해당 거래는 무효입니다.

그럼에도 여러가지 사정때문에 가족간 명의신탁이 이루어지는 경우가 많은데요,

일부는 명의자 자신의 문제로 가족간 명의신탁을 하기도 하지만, 어떤 경우에는 연로하신 부모를 속이거나 몰래 부모 명의 재산을 본인 명의로 바꾸는 경우도 있습니다.

이렇게 소유권이 변경된 후 이를 되돌리기 위해서는 명의수탁자와 합의가 되지 않는다면 결국 소송을 통해서 해결해야 하는데요,

이번 시간에는 가족간 명의신탁 소유권 분쟁 해결을 위한 다양한 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

아들 이름으로 부동산 매수 명의신탁 해지하고 소유권 되돌릴 수 있을까?

아들 이름으로 부동산을 매수한 A씨.

그러나 명의신탁 후 아들과 재산 다툼이 발생했고 아버지는 명의신탁 부동산에 대한 소유권이전등기를 위해 소송을 제기했습니다.

일반적으로 부모자식간 명의신탁의 경우 약정이 있다 하더라도 구체적인 계약서가 존재하지 않는 경우가 많고 부모자식간에는 부모가 해당 부동산의 관리권을 행사하는 경우도 없지 않아 명의신탁을 인정받기가 쉽지 않습니다.

아무리 입증책임은 상속재산임을 주장하는 나머지 상속인에게 있다 하더라도 신탁자인 상속인 역시 확실한 증거가 없다면 명의신탁임을 인정받기 어려운데요,

명의신탁 부동산으로 인정받기 위해서는 등기권리증을 누가 보유하고 있는지, 실제 매매대금은 누가 납부했는지, 만일 수탁자가 대금을 지급한 뒤 신탁자가 뒤에 갚았다면 해당 거래내역이 확인되어야 합니다.

이 밖에 해당 부동산에 대한 세금 납부자는 누구인지, 재산권 행사 및 사용관계 등을 통해 실제 소유자가 누구인지 여부를 판단받아야 합니다.

A씨는 아들 이름으로 부동산을 매수한 행위는 3자간 등기 명의신탁에 해당한다고 주장했는데요,

3자간 등기명의신탁은 원칙적으로 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 위반으로 명의신탁약정이 무효입니다.

따라서 3자간 등기명의신탁의 경우 명의수탁자 명의의 소유권이전등기는 무효이고 명의수탁자는 매도인에 대하여 소유권이전등기의 말소의무를 부담하고, 매도인은 명의신탁자에 대하여 매매계약에 따른 소유권이전등기의무를 부담하는 것입니다.

법원은 A씨가 이 사건에서 부동산을 소유한 적이 없으므로 부동산 증여로 볼 수 없다며 이 사건에서 부동산 계약은 3자 간 등기 명의신탁으로 부동산실명법상 무효며 아들은 아버지에게 해당 부동산에 대한 소유권이전등기를 해주어야 한다고 판단했습니다.

명의신탁 후 사망하면 상속재산에 포함시킬 수 있나요?

상속인간 명의신탁 부동산이 분쟁의 이유가 되는 것은 부모님이 일부 자녀에게 명의신탁을 한 뒤 이를 정리하지 않고 사망하게 될 경우 해당 부동산이 상속재산에 해당하는지입니다.

부모가 사망하게 되면 해당 재산의 등기소유자인 자녀는 명의신탁재산임을 부정하게 되고, 공동 상속인인 남은 형제들과 재산 분쟁을 벌이게 되는데요,

먼저 망인이 소유하고 있던 부동산을 단순 명의신탁을 했던 경우라면 해당 명의신탁은 무효이므로 다른 상속인들이 해당 부동산이 상속재산임을 주장하여 상속재산분할청구를 할 수 있습니다.

이때 신탁자는 해당 재산의 관리 유지에 기여한 바를 주장하며 상속재산분할심판청구소송에 맞소송격으로 기여분청구소송을 제기할 수 있습니다.

망인이 제3자로부터 부동산을 매수하면서 계약은 망인 명의로 하되, 부동산 명의자만 상속인 명의로 한 중간생략형 명의신탁의 경우라면, 명의신탁 약정과 등기는 무효가 되며, 매도인에 대한 소유권이전등기청구권은 상속재산이 됩니다.

따라서 상속인들은 부동산 명의자의 등기를 말소하고 부동산 매도인에게 소유권을 이전해 달라는 청구를 할 수 있습니다. 물론 상속재산분할 재판에서 부동산이 상속재산임을 주장하여 명의자에게 이전등기 청구도 가능합니다.

만일 망인이 매입자금을 부담하고 부동산을 관리하는 등 실질적 소유자이지만, 부동산 매매계약과 등기 모두 수탁자 명의로 한 계약명의신탁의 경우라면 실질적 소유자가 부동산에 대한 이전등기청구권을 갖지 못하기 때문에 부동산 자체를 상속재산이라고 주장할 수 없습니다.

그러나 이 경우에도 부동산 매수자금에 대해서 망인은 명의자에게 부당이득반환청구권을 갖게 되고 해당 청구권은 상속인에게 상속되므로 이에 대한 상속재산분할청구가 가능합니다.

가족간 명의신탁 재산을 두고 소송을 고려하고 있다면 주의사항

우선 부모가 생전 증여로 자녀에게 부동산 등기를 넘겨주었는데, 이를 취소하고 싶다면 증여취소청구를 해야 합니다.

다만 민법 제558조에서 증여계약을 해제하기 전 이행한 부분에 대해서는 해제에 따른 영향을 미치지 않는다고 규정하고 있으므로 증여는 아직 이루어지지 않은 계약 상태에서만 증여 해제가 가능하며 만일 등기 완료가 끝났다면 위 규정을 근거로 증여 해제를 할 수는 없습니다.

예를 들어 증여로 인해 소유권 등기가 이전된 상태에서 수증자가 다른 사람에게 부동산을 팔아버렸다면 그 사람에게 이전등기말소청구소송을 진행할 수 없습니다.

그리고 기간도 취소원인을 안 날로부터 3년, 증여행위를 한 날로부터 10년이 지나면 더는 취소할 수 없습니다.

또한 명의신탁 수탁자인 가족 구성원을 상대로 명의신탁 해지에 따른 소유권이전등기청구소송을 고려하고 있다면 해당 등기소유자가 재산을 함부로 처분하지 못하도록 부동산처분금지가처분을 해두어야 합니다.

소송 중 소유권이 제3자에게 넘어가게 되면 판결이 내려진다 하더라도 제3자에 대해서는 대항할 수 없기 때문입니다.

따라서 가족간 명의신탁 재산 분쟁으로 해결을 하고자 한다면 신속히 법률조력을 받아 필요한 대응방법을 모색해야 합니다.

법률사무소 카라 유지은 대표변호사는 이혼/상속전문변호사로 직접 상담합니다.

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