오늘의 사례
나는 얼마 전 XX건설(시행사, 분양회사)와 상가 105호에 대해 분양계약을 체결했다. 분양대금은 총 12억 원이었으며, 분양계약서에는 업종이 ‘편의점’으로 지정되었다. 현재까지 총 5차례에 걸쳐 분양대금 전액인 12억원을 모두 지급했고, 소유권이전등기와 근저당권 설정등기까지 마친 상태이다.
그런데 어느 날 상가에 가보니, 내 점포(105호)와 마주 보고 있는 103호에 다른 편의점이 이미 영업 중인 것을 보게 되었다. 조금 더 알아보니, 103호 자체는 ‘카페’로 지정되어 분양되었으나, 103호 점포 주인 또는 임차인이 갑자기 업종을 바꾼 것으로 확인되었다.
내가 취할 수 있는 법적 조치는 무엇인가.
정답은,
1. 해당 업주에게 내용증명을 발송하여 항의하고, 당장 영업을 중지시키기 위해 ‘영업금지가처분’을 제기한다.
2. 시행사에게 해당 업주를 내보낼 것을 요구한다.
3. 만약 새로 들어온 업주와의 갈등을 피하고 상가를 떠나고 싶은 경우,
(1) 시행사와의 분양계약을 해제하고,
(2) 이미 지급한 대금에 이자를 붙여 돌려받으며,
(3) 손해가 발생한 경우에는 손해배상을 받을 수 있다.
이를 위해서는 시행사에게 내용증명을 발송하거나, 곧바로 소송을 제기하면 된다.
1. 시행사에게도 업종 독점권을 지킬 의무가 있다!
상가 점포 주인들뿐만 아니라 분양자인 시행사에게도 업종독점권을 지킬 의무가 있다는 것이 명백한 법원의 입장이다.
만약 (1) 분양회사가 다른 입점자에게 동일한 업종의 영업을 허용했거나, 여기서 더 나아가 (2) 다른 입점자(소유자와 임차인 모두를 뜻한다)가 무단으로 동종업종을 영업하는 것을 발견했음에도 이를 제지하지 않고 방치했다면, 해당 분양회사에게도 법적 책임을 물을 수 있다.
분양회사가 경업금지약정을 지켜야 할 의무는 아래와 같은 의무들로 더욱 세분화된다.
분양회사는,
① 상가의 다른 점포를 제3자에게 분양할 때 중복되는 업종으로 분양하지 않을 의무가 있다.
② 수분양자의 영업권을 해하지 않는 범위 내에서만 다른 수분양자(내지 임차인)들의 업종 변경을 승인할 의무가 있다.
③ 무단으로 업종을 변경하는 등 업종 제한 규정에 위반하는 자들의 영업개시를 방지할 의무가 있다.
더 구체적으로는,
🅰 수분양자가 무단으로 업종을 변경하여 인테리어 공사를 하려고 하는 경우, 편의점 인테리어 공사 중지를 요구하는 가처분을 제기하는 등 적극적이고 실질적인 조치를 해야 한다.
🅱 “OO호를 제외한 나머지 상가에서는 OO영업을 할 수 없으며, 이를 준수하지 않을 경우 분양계약 해제를 할 예정이라는 취지”를 안내문이나 내용증명으로 해당 업주와 다른 모든 수분양자들에게 통보해야 한다.
🅲 업종 무단변경 시도를 알게 되자마자 가장 빠른 시일 내에 영업금지를 구하는 가처분이나 소송을 제기해야 한다.
🅳 경업금지의무 위반을 근거로한 분양 해제가능성을 내용증명을 통해 통보하였음에도 불구하고 업주가 이를 무시한다면, 시행사는 실제로 분양계약을 해제하고 그 점포를 명도받거나 소유권이전등기를 말소하는 등의 후속 조치까지 취해야 한다. 즉, 분양계약 해제 통보만으로는 부족하다.
2. 구체적인 법적 조치
본 상담 사례에서처럼 독점권을 보장받는 분양계약을 하여 가게 오픈을 하였는데 인근 점포에서 같은 영업을 하고 있는 것을 발견한 경우,
(1) 시행사로 하여금 해당 업주를 확실하게 내보낼 수 있도록 요구해야 하며,
(2) 그럼에도 불구하고 시행사가 계속 현 상태를 방치하는 경우 시행사를 상대로 분양계약 해제(분양금 반환 청구)를 해야 한다.
다만 이러한 법적 조치를 취하기 위한 대전제로서, 시행사와 본인 사이에는 업종제한약정이 명확하게 잘 체결되어 있어야 한다. 이에 대해서 분양계약서상 문구가 명확하지 않아 엇갈린 해석이 있는 경우에는, 다른 여러 증거들을 통해 시행사와 본인 사이에 업종제한약정이 존재함을 소송에서 잘 입증해야 한다.
그렇다면 각각의 법적 조치에 대해 아래에서 구체적으로 알아보자.
1️⃣ 가장 먼저, 시행사에게 전화하여 자신의 영업독점권이 침해되는 사실에 대해 항의하면서 추가적인 조치를 취해줄 것을 요구해야 한다.
이때 단순히 분양계약 해제통지만이 아니라 점포 명도 및 소유권이전등기 말소청구까지 할 것을 구체적으로 요구하는 것이 좋다.
내용증명을 보내는 경우 더 효과적이나, 시간이 없을 경우 전화나 문자로도 가능하다. 다만, 전화로 할 경우 녹취를 하지 않는다면 이러한 내용을 요구했다는 점에 대한 입증이 불가능하므로, 꼭 녹취를 해야 한다.
2️⃣ 본 상가건물에 계속 입점하고 싶은데 다른 업종에도 관심이 있다면, 다른 수분양자와 경업관계에 있게 된 것을 기화로 업종의 환원/변경을 시행사에게 요구하는 것도 하나의 방법이다.
3️⃣ 만약
(1) 상가 건물에 더 이상 입점할 계획이 없고,
(2) 시행사에게 여러 조치를 취하도록 요구했음에도 시행사가 여전히 소극적인 입장을 보인다면,
(3) 혹은 시행사가 이미 무단 업종 변경 시도가 있었음을 인지했음에도 너무 늦게 조치를 취한 경우,
(4) 혹은 실효적인 조치를 취하지 않고 형식적으로 해제통보 정도만 하는 경우,
분양회사에 대해 분양계약 해제를 청구할 수도 있다.
4️⃣ 분양계약을 해제하는 경우, 이미 지급한 분양대금에 법정이자 5%를 붙여 돌려받을 수 있다.
5️⃣ 만약 분양계약서에 위약금 배상 조항이 있다면, 위약금까지도 손해배상으로 청구할 수 있다.
예를 들어,
분양계약서에 “시행사의 귀책사유로 인해 이 계약이 해제된 때에는 시행사는 수분양자에게 공급대금 총액의 10%을 위약금으로 지급한다”와 같은 위약금 지급 조항이 있다면, 총 분양대금의 10%까지도 위약금으로 지급받을 수 있다.
법원은 10% 정도의 위약금은 사안과 같은 해제 사안에서 부당히 과다하다고 볼 수는 없다는 입장이다(수원지방법원 2017. 4. 21. 선고 2016가합79614 판결).
6️⃣ 그 밖에 소유권이전등기비용(법무사 보수, 취득세, 교육세, 인지대, 채권구입비 등의 비용)도 손해배상으로 청구할 수 있다.
이러한 계약 해제 사안에서, 계약의 당사자가 상대방의 이행을 믿고 지출한 비용은,
(1) 그러한 지출 사실을 상대방이 알았거나 알 수 있었고
(2) 그것이 통상적인 지출비용의 범위 내에 속한다면 배상을 청구할 수 있다.
상담사례와 같이 12억원짜리 부동산의 소유권이전등기를 하려면 위 사진과 같이 취득세, 교육세, 농어촌특별세, 법무사 보수, 인지대, 채권구입비 등 명목으로 5천만원 정도의 비용이 드는데, 이러한 소유권이전등기비용은 통상적인 지출비용의 범위 내에 속한다고 할 것이므로, 시행사는 이를 손해배상으로 배상할 의무가 있다(대전고등법원 2017. 9. 7. 선고 2016나16809 판결).
결론적으로, 분양계약을 해제하는 경우,
이미 지급한 분양대금
+ 이에 대한 법정이자 5%
+ 위약금 약정이 있는 경우 위약금
+ 소유권이전등기까지 한 경우 소유권이전등기비용
까지를 모두 돌려받을 수 있다.
3. 주의할 점
그러나 주의할 점이 있다!
(1) 관리단이 구성되어 건물관리를 시작한 이후에,
(2) 새로운 업주가 무단으로 업종을 중복변경한 경우라면,
분양회사가 무단변경업주와의 분양계약을 해제하는 등의 조치를 취하지 않았어도 분양회사에게 의무위반을 인정할 수 없어 분양계약을 해제할 수 없다.
관리단이 구성된 이후에는 분양회사의 경업금지의무가 소멸하기 때문이다.
따라서 관리단이 구성된 시점을 정확히 파악하는 것이 중요하다.
관리단이 구성된 이후에 무단 업종변경이 이루어졌다면, 시행사에게 법적 책임을 묻기는 어렵다.
본 포스팅에서는 이해를 돕기 위해 편의점을 예시로 들었으나, 시행사에게 분양계약을 해제하는 위 방법은 당연히 약국, 의원, 한의원, 치과, 카페, 학원, 베이커리, 음식점 등 모든 업종에 적용가능하다.
한줄 코멘트
영업금지청구를 하여 독점권을 인정받는다면 가장 좋겠지만, 그것이 여의치 않을 때는 빠르게 판단하여 분양계약을 해제하고 나가는 것도 방법이 될 수 있다. 물론 두 가지 방법을 모두 다 시도해볼 수도 있다.
다만 이미 관리단이 구성된 이후에 무단업종변경이 이루어진 경우에는, 시행사에게 더 이상 법적 책임을 묻기 어렵다는 점을 기억해야 한다. 이 경우에는 시행사가 아닌, 새로운 점주에게 법적 책임을 묻는 것에 집중하는 것이 우월전략일 것이다.
시행사 측에서는, (1) 수분양자와 업종제한약정이 제대로 체결되지 않았음을 주장하거나, (2) 관리단이 구성된 이후에 무단변경이 이루어졌음을 주장해볼 수 있다.
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