오늘의 사례
같은 상가 건물에 동종 업종이 입점하려고 한다.
1. 기존 점포의 소유자(임대인)가 아닌 임차인도 법적 대응을 할 수 있는가? 구체적으로 누구를 상대로 법적 대응을 해야 하는가?
2. 구체적으로 어떤 법적 대응을 해야 하는가?
3. 지금 당장 수집해야 하는 증거는 무엇인가? 당장 무엇을 해야 하는가?
정답은,
1. 기존점포의 임대인(소유자)뿐만 아니라 임차인도 법적 대응을 할 수 있다.
새로 입점하려는 점포의 임대인/임차인 모두를 피고로 하는 것이 유리하다.
2. 새로 들어오려는 점포에 대해서
(1) 내용증명 발송,
(2) 영업금지가처분,
(3) 영업금지 본안소송,
(4) 손해배상청구를 할 수 있다.
3. 동종업종제한 관련 분쟁 발생시,
(1) 분양계약서 및 관리규약을 확인하고,
(2) 관련 증거를 빠르게 수집하여,
(3) 신속하게 영업금지 가처분부터 제기해야 한다.
결국 이번 포스팅은, 업종제한 분쟁 발생 시,
(1) 누가, (2) 누구에게, (3) 어떤 소송을, (4) 어떻게 제기하여야 하는가에 대한 총정리 글이다.
1. “누가” “누구에게” 법적 대응을 할 수 있는가
(1) 기본적으로 임대인은 기존 점포의 “소유자”이므로, 동종 업종이 영업을 하려고 할 때 당연히 법적 대응을 제기할 수 있다.
만약 임대인이 점포를 임차인에게 임대하면서 “본 상가 건물에서는 OO호만 약국 영업의 독점권을 가진다”는 문구를 임대차계약서의 특약사항으로 삽입하여 임차인에게 독점 영업권을 보장했다면, 임대인은 법적 대응을 해야 하는 의무가 생길 수 있다.
즉, 이러한 법적 대응을 취하지 않으면 오히려 임차인으로부터 손해배상 청구를 당할 위험이 있기 때문에, 임대인의 법적 대응은 선택이 아닌 필수일 수 있다.
(2) 점포의 소유자인 임대인 뿐만 아니라, 임차인 역시 임대차계약을 통해 독점적 영업권을 보장받았다면, 법적 대응을 할 수 있다.
(3) 기존 점포의 임대인/임차인은 경쟁점포의 임대인/임차인 모두에게 법적 대응을 할 수 있다.
예를 들어, B 임차인이 A 임대인으로부터 상가를 임차하여 약국을 운영 중인데, D 임차인이 C 임대인으로부터 점포를 임차하여 새로 약국을 개국하려고 한다면, A 임대인과 B 임차인은, C 임대인과 D 임차인 모두를 상대로, 영업금지가처분, 영업금지 본안소송, 손해배상청구소송을 제기할 수 있다.
새 점포의 임차인에게만 소송을 제기할 경우, 설사 승소하더라도 그 판결의 효력은 임차인에게만 미치기 때문에, 나중에 임대인이 또 다른 사람에게 약국 영업을 허용한다면 이를 막기 위해서는 추가 소송을 다시 제기해야 한다.
따라서 새 점포의 임대인에게도 소송을 같이 제기하면서, 청구취지에 아래와 같이 "제3자로 하여금(그 누구도) 약국 영업을 해서는 안 된다"는 문구를 포함시키는 것이 필요하다.
뿐만 아니라, 손해배상을 청구할 때도 새 점포의 임대인/임차인 모두를 상대로 소송을 제기하는 것이 훨씬 유리하다. 그 이유는 한 명이 재산이 없더라도 다른 한 명에게서 배상금을 받아낼 수 있기 때문이다.
다만, 일반적으로 손해배상은 기존 점포의 임대인이 아닌 임차인에게만 인정되는 경우가 많다. 이에 대해서는 별도 포스팅에서 더 자세히 다룰 예정이다.
한편, 새로 들어온 점포주인뿐만 아니라 분양회사에도 문제제기를 할 수 있는데, 분양회사에 대한 법적 대응 방법은 아래 포스팅에서 상세히 설명하였다.
2. 구체적으로 어떤 법적 대응을 해야 하는가.
기존 점포가 독점영업권이 있는 경우, 다른 점포에서 동일한 업종영업을 준비하고 있다면, 기존 점포는 동종 업종의 입점을 막기 위해 다음과 같이 대응할 수 있다.
(1) 내용증명을 발송하여야 한다.
동종 업종이 입점하려는 조짐이 보이면, 먼저 상대방에게 내용증명을 발송해 업종제한 약정을 알리고, 해당 업종의 입점을 막기 위한 경고를 할 수 있다.
이때 구두로만 통보하는 것보다는 서면으로 내용증명을 보내는 것이 훨씬 효과적이다.
내용증명의 경우에도 혼자 작성하는 것보다는 전문가의 도움을 받을 것을 권해드리는 편이다. 그 이유는 아래와 같다.
첫째, 내용증명에는 업종제한의 구체적인 근거조항(분양계약서나 관리규약의 조항)이 적시되어야 하는데, 엉뚱한 조항이나 문서를 적는 경우 오히려 불리하게 작용할 수 있다.
둘째, 내용증명은 아래 판결처럼, 이후 소송에서 상대 점포가 기존점포의 독점권을 알고 있었다는 점에 대한 중요한 증거로 사용될 수 있는데, 혹시라도 잘못된 내용을 적는 경우 앞뒤 말이 맞지 않아 상당히 곤란한 상황에 처할 수 있다.
3. 뿐만 아니라, 운이 좋을 경우 내용증명을 보내는 것만으로 상대 점포가 영업을 중지함에 따라 분쟁이 단번에 해결될 가능성도 있다.
(2) 영업금지가처분을 최대한 빨리 신청하여야 한다.
상대방이 내용증명을 무시하고 인테리어공사를 시작하는 등 동종 업종의 입점을 강행하려고 한다면, 법원에 즉시 영업금지가처분을 신청하여야 한다(인테리어 공사금지 가처분도 같이 신청 가능하다).
본안소송을 진행하는 경우 판결시까지 시간이 1년 또는 그 이상 소요되는데, 가처분은 법원이 본안소송에서 최종 판결을 내리기 전까지 상대방이 영업과 인테리어 공사를 하지 못하도록 임시로 막는 절차다.
다만 영업금지가처분에서 손해배상청구까지 할 수는 없다.
소요 시간
영업금지가처분 신청은 보통 3개월 정도의 시간이 소요된다. 증인신청이나 사실조회 절차는 진행되지 않으므로 비교적 시간이 짧게 소요된다.
효력
가처분 결정이 내려지면, 상대방은 즉시 영업을 중단해야 한다. 만약 가처분 결정을 무시하고 영업을 계속할 경우, 하루당 일정 금액의 벌금을 부과하는 간접강제도 신청할 수 있다.
가처분 신청은 신속하게 진행해야 한다. 시간이 지나 상대방이 영업을 시작하고 나면, 영업금지 가처분이 인용될 가능성이 급격히 줄어든다. 따라서 문제가 발생하면 지체하지 않고 법적 절차를 밟아야 한다.
(3) 본안 소송인 영업금지 및 손해배상청구소송을 제기하여야 한다.
영업금지가처분이 임시적인 조치라면, 본안 소송은 보다 근본적인 해결을 위한 방법이다.
가처분을 통해 일단 영업을 잠정적으로 중단시켰다면, 본안 소송을 통해 영업금지를 정식으로 청구하고, 그로 인한 손해배상도 함께 청구할 수 있다.
소요 시간
본안 소송은 1심 기준으로 1년 내외의 시간이 소요된다.
효력
본안 소송에서 승소하면, 상대방은 영구적으로 해당 업종의 영업을 할 수 없게 된다.
한편, 본안 소송에서는 가처분과 달리 손해배상을 청구할 수 있다. 따라서 상대방이 이미 영업을 개시하여 피해를 입었다면, 본안 소송을 통해 그 손해에 대해 배상을 청구할 수 있다.
주의할 점
다만 손해배상의 경우 구체적인 손해액 입증이 결코 쉬운 작업은 아니다. 따라서 사후적인 손해배상에 집중하기 보다는, 신속히 대응하여 영업 자체를 막는 데 집중하는 것이 우월전략이다.
어느 정도의 금액을 손해배상으로 청구할 수 있는지에 대해서는 별도 포스팅에서 설명할 예정이다.
3.영업독점 분쟁 발생시, 어떤 증거를 수집해야 할까?
영업금지 소송을 제기하는 원고 입장이든, 영업금지 소송을 당하는 피고 입장이든, 아래의 사항에 대해 빠르게 확인하고 준비하는 것은 필수적이다.
(1) 분양계약서 및 관리규약 확인
1. 내 점포 최초 분양계약서에 업종제한 약정이 명시되어 있는지 확인한다.
2. 내 점포 분양계약서 뿐만 아니라 다른 점포 분양계약서(특히 문제되는 점포의 분양계약서)에,
2-1. 내 점포에 대한 독점권이 명시되어 있는지,
2-2.(내 점포의 독점권에 대한 내용은 없더라도) 해당 점포가 다른 업종으로 지정되어 있는지 확인한다.
3. 상가관리규약을 확인한다.
3-1. 상가관리규약에 업종지정문구가 있는지 확인한다.
3-2. 해석상 불분명한 문구나 다른조항은 없는지 확인한다.
3-3. 상가관리규약이 유효하게 제정 또는 개정된 것인지 확인한다.
(a) 의결정족수가 충족된 것인지,
(b) 유효한 관리단에 의해 제정된 것인지,
(c) 대리인이 있는 경우 적법한 위임을 거쳤는지를 확인한다.
(2) 증거 수집
업종제한과 관련된 분쟁이 발생할 가능성이 있다면, 새로 들어오려는 점포가 내 독점권에 대해 동의했다는 점에 대한 증거를 미리 수집해 두는 것이 중요하다.
수집할 수 있는 증거로는 아래와 같은 것들이 있다.
당연히 아래 제시된 증거들 이외에도 다양한 증거를 확보하면 유리하다.
아래는 영업금지소송을 제기하는 원고 입장에서의 증거목록이다.
만약 피고의 입장이라면 그 취지를 반대로 적용하여 수집하면 된다. 즉, 원고가 주장하는 독점권/업종제한이 성립하지 않거나 동의하지 않았음을 입증하는 자료들을 확보하는 것이 중요하다.
1. 상가관리단에서 발송한 업종준수 요청 공고문/안내문을 확보하면 좋다.
2. 상가관리단에서 진행한 업종제한 관련 회의록이나 업종제한 조항 개정에 동의한 사람들의 정보를 구할 수 있다면 유리하다.
<관기규약 개정 동의내역 예시 : 광주고등법원 2022. 11. 9.선고 (제주)2022나10547 판결>
3. 공인중개사가 내 점포의 독점권을 본 상가에 입점하려는 임차인들에게 고지했는지 여부를 확인할 수 있다면 좋다.
3-1.더 구체적으로는, 매매를 중개한 공인중개사가 작성한 중개대상물 확인 설명서에 업종제한 내용이 포함되어 있는지 확인하면 좋다.
아래 판결에서는 중개대상물 확인설명서에 상가 업종제한 약정 관련 내용이 포함되지 않았다는 사실이 피고가 업종제한을 몰랐다는 점에 대한 유리한 증거로 활용되었다.
3-2. 본인에게 유리한 내용이 있을 경우, 공인중개인에게 그 내용을 진술해줄 수 있는 사실확인서를 작성해줄 수 있는지를 물어보면 좋다.
사실확인서란?
법원에 제출하는 문서로, 사건과 관련된 특정 사실을 확인하고 진술하는 자료이다. 해당 사건에서 중요한 사실관계를 입증하기 위해 작성된다.
특별한 양식은 없고, 해당 내용을 수기 혹은 컴퓨터로 작성한 후 도장을 찍거나 신분증을 제출하면 된다.
이를 작성할 때도 반드시 변호사의 도움을 받아야 한다. 이는 소송에서 활용되는 중요한 증거이므로, 앞뒤 내용이 다를 경우 오히려 불리하게 작용할 수 있기 때문이다.
4. 다른 점포 입점자들이 내 독점권이나 업종제한 약정에 대해 알고 있었는지를 진술하는 사실확인서를 작성해줄 수 있는지를 물어보는 것도 좋은 방법이다.
아래 판결에서 피고는 다음과 같은 사실확인서를 제출함으로써, 수분양자들이 업종제한에 동의하지 않았음을 성공적으로 입증할 수 있었다.
분양계약서 작성 당시 업종제한에 대해 설명받거나 동의한 사실이 없다는 내용을 다른 수분양자들이 진술한 사실확인서 제출.
분양 당시 관리규약이 존재하지 않았다는 내용을 다른 수분양자들이 진술한 사실확인서 제출.
5. 본 상가 건물에서 유사한 분쟁 또는 판결이 있었는지 여부를 확인하면 좋다.
6. 독점권 보장으로 인해 내 점포의 분양가격/임대가격이 더 비싸다는 증거를 확보할 수 있으면 좋다. 이를 위해 다른 점포의 분양계약서나 임대차계약서를 확보하는 것이 도움이 된다.
7. 분양광고 시부터 업종제한이 있었음을 입증할 수 있는 자료를 확보하면 좋다. 구체적으로는 분양상담내용 확인서, 입찰안내서, 분양광고, 카탈로그, 홍보물 등을 확보하는 것이 유리하다.
<상가입찰안내서 예시: 수원지방법원 성남지원 2016. 7. 13. 선고 2015가합207736 판결>
<분양광고 예시 : 서울남부지방법원 2015. 6. 5. 선고 2015나50281 판결>
8. 그 밖의 상대 점포가 내 독점권을 알 수 밖에 없었던 사실을 입증할 수 있는 여러 증거들을 확보하는 것이 좋다.
한줄 코멘트
1. 내용증명도 쉽게 생각하지 말자. 내용증명을 큰 고민 없이 작성하였다가 추후 소송에서 증거로 활용될 때 앞뒤 말이 맞지 않아 낭패를 보는 경우가 꽤 있었다. (앞서 언급한 사실확인서도 마찬가지이다)
2. 영업금지가처분의 경우에는 ‘속도’가 생명이다. 상대가 이미 영업을 시작해버리면 이를 막을 가능성은 급격하게 줄어든다는 점을 기억하자. 이 경우에는 본안소송으로 다투어야 하지만, 본안소송은 1년 이상의 시간이 걸릴 수 있어 그 기간 동안은 영업을 막을 수 없다.
3. 영업금지소송의 경우 원고와 피고 모두 ‘신속한 증거 수집’이 매우 중요하다.
원고는 피고가 독점권에 동의했음을 입증할 수 있는 자료를,
피고는 피고가 독점권에 동의하지 않았음을 입증할 수 있는 자료를 확보하면 된다.
(1) 분양계약서, 관리규약 등의 문서를 미리 확보하고,
(2) 상가 건물 내 공인중개사, 관리사무소장, 인근 점포 주인들을 만나며 나에게 유리한 증거가 있는지를 미리 확인해두어야 한다.
(3) 분양광고, 분양카탈로그, 상가번영회의 업종제한준수 안내문 등의 서류도 버리지 말고 잘 보존해야 한다.
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