부동산 강제경매신청, 요건과 절차 제대로 알고 대응하자. 

We Solve 입니다. 부동산 강제경매신청에 대해 알아봅니다. 경매절차가 어떻게 돌아가는지 알아야 채권자든 채무자든 제대로 대응할 수 있습니다. 임대차보증금을 받아야 하는 임차인도 마찬가지입니다. 잘 모르면 전문가에게 처음부터 맡기는 게 좋습니다. 아래에서 알아봅니다.

부동산 강제경매신청 요건

경매는 크게 2가지가 있습니다. 임의경매와 강제경매입니다. 임의경매는 담보권 실행 경매라고 합니다. 은행이 돈을 빌려주고 근저당권을 잡는데, 채무자가 돈을 못 갚으면 근저당권에 기해서 바로 경매를 신청합니다. 강제경매는 소송과 연관됩니다. 집행권원이 있어야 합니다. 집행권원이란 집행을 할 수 있는 공적 서류라고 생각하시면 됩니다. 판결문이 대표적입니다. 화해, 조정조서와 같이 판결문과 같은 효과가 있는 서류도 됩니다.

강제경매신청 및 개시결정

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부동산 강제경매신청 절차를 알아봅니다. 우선 채권자가 집행권원을 갖고 강제경매신청서를 작성해서 접수합니다. 법원에서 통과되면 경매개시결정을 합니다. 서류만 제대로 들어가면 2-5일 이내 가능합니다. 서류가 누락되면 보정명령이 나옵니다. 이것 때문에 시간이 소요됩니다. 처음부터 제대로 빠르게 진행하려면 전문가의 도움을 받는 게 좋습니다.

배당요구종기 공고

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부동산 강제경매신청을 해서 경매개시결정이 될 경우, 공식적인 경매 절차가 진행됩니다. 배당요구종기가 공고됩니다. 배당요구종기란 해당 부동산에 대해 돈 받을 채권자로 하여금 언제까지 신고하라는 것입니다. 배당요구 채권자가 이때까지 신고 안 하면 큰일납니다. 자신이 배당요구 채권자인지 아닌지는 채권마다 다릅니다. 정확한 전문가의 자문을 구하고 만일 배당요구 채권자라면 반드시 배당요구 신고를 해야 합니다. 데드라인이 바로 배당요구종기입니다.

현황조사 및 감정평가

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부동산 강제경매신청을 하면 법원에서 현황조사명령을 내리고, 감정평가명령을 내립니다. 현황조사는 부동산의 현장에서 점유자가 있는지, 어떤 상태인지 확인하는 겁니다. 감정평가는 입찰가를 정하기 위해서 부동산의 가격을 정하는 절차입니다. 현황조사가 끝나면 현황조사보고서를, 감정평가가 끝나면 감정평가보고서를 법원에 제출합니다. 이것을 토대로 입찰자들이 응찰여부를 결정합니다.

매각명령 (매각기일, 매각결정기일)

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배당요구종기가 끝나면 채권자의 신고기간도 끝난 것입니다. 모든 송달이 완료되면 법원에서 매각명령을 내립니다. 매각준비가 다 되었다는 뜻이죠. 매각기일과 매각결정기일이 잡힙니다. 매각기일에 누구나 입찰에 참여할 수 있습니다. 낙찰자가 생기면 1주일 후 매각이 결정되지만, 유찰되면 2회차 매각기일과 매각결정기일이 다시 잡힙니다. 이런 식으로 반복적인 매각기일과 매각결정기일이 잡히며, 낙찰될 때까지 이 프로세스를 반복하는 것입니다.