We Solve 입니다. 오늘은 차임증감청구권에 대해 알아봅니다. 차임증감청구권은 증액과 감액을 포함한 것입니다. 증액은 임대인이 하고, 감액은 임차인이 하죠. 그래서 차임증감청구권은 임대인의 차임증액청구권과 임차인의 차임감액청구권을 포함하는 것입니다.
임대인 입장이라면, 또 임차인 입장이라면 언제 어떤 방식으로 주장하고 인정받을 수 있을까요? 먼저 상가건물 보호법 규정이 있다는 것을 알아야 합니다. 정확한 해석까지 알아야 하는 것은 아닙니다. 해석은 변호사의 도움을 받으면 됩니다.
Q) 변호사님, 상가법에 차임증감청구권이 있습니다. 정의는 설명해주셨는데요. 만일 임차인이라면 차임감액청구권을 행사하고 싶을 겁니다. 언제 어떻게 주장하는 건가요?
A) 주변 시세에 비해 과하다고 판단되면 임차인은 차임감액청구권을 주장할 수 있습니다. 물론 임대인이 거절하겠지요. 이때는 법원의 판단을 받습니다. 현재 부담하고 있는 월 차임이 주변 시세에 비해 지나치게 과하다는 것을 공식적으로 인정받는 것입니다.
Q) 차임감액청구 소송은 어떻게 이길 수 있나요?
A) 현재 차임은 계약서와 입금내역으로 바로 입증 가능합니다. 문제는 주변 시세에 비해 과하다는 점을 입증하는 것입니다. 이는 법원 감정을 통해 해결해야 합니다. 감정 신청시 재판부에 이유를 소명하고, 비용을 납입하고, 감정보고서 제출되면 그것을 통해 유효하게 변론을 해야합니다.
Q) 감정만 잘 나오면 소송에 무조건 이기나요?
A) 아닙니다. 감정보고서를 바탕으로 법원에 주장하는 작업이 필요합니다. 가만히 있는데 판사가 알아서 인정해주지 않습니다. 때로 감정은 유리하게 나왔지만 정 반대의 결론을 내는 경우도 있습니다. 이때는 감정비용은 비용대로 날리고 원고 입장에서 무의미한 시간만 끈 것이 됩니다. 때문에 감정신청 단계에서부터, 감정을 토대로 주장하는 마무리 작업까지 전문 변호사의 도움이 필요합니다.
Q) 임대인 입장에서는 차임증액청구를 할 텐데요. 차임감액청구와는 소송상 반대의 포지션을 취하면 되나요?
A) 조금 다릅니다. 상가법은 기본적으로 임차인 보호를 위한 법입니다. 때문에 임대인은 조금은 다른 전략을 취할 필요가 있습니다. 상가법상 증액의 경우, 5%를 넘을 수 없다는 규정도 알아야 합니다. 다만, 코로나 감염병으로 차임을 감액했다가 원복할 때는 5% 규정이 적용되지 않습니다. (상가법 제11조 제3항)
Q) 구체적으로 임대인이 차임증액청구 소송을 하려면 어떤 지점을 공략해야 할까요?
A) 상가법 조문을 잘 봐야합니다. 상가법 제11조는 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감, 경제사정의 변동으로 차임이 상당하지 않게 된 경우, 증감을 청구할 수 있습니다. 조세, 공과금, 그 밖의 부담이란 건물주가 부담하죠?
A) 때문에 임대인이 차임증액청구 소송을 하려면, 주변 시세 대비 차임이 저렴하는 주장을 넘어서, 임대인이 건물 소유로 인해서 부담하는 조세, 공과금 등 유지관리 비용이 급격히 상승하여, 현재 차임이 적정하지 않다는 주장이 필요한 것입니다. 이 지점에서 전문 변호사의 도움이 필요합니다. 구체적으로 어떤 논리와 입증을 해야 재판부를 설득할 수 있는지 미리 알고 접근해야 하기 때문입니다.
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